Hà Nội: Biệt thự, nhà liền kề "sốt" nóng, căn hộ đìu hiu

Theo báo cáo mới nhất của Savills về thị trường bất động sản quý 1/2021, thị trường biệt thự, nhà liền kề tại các dự án ở Hà Nội ghi nhận sự sôi động trở lại trong quý đầu tiên của năm 2021 sau nhiều năm yên ắng. Trong khi đó, thị trường chung cư lại trong tình cảnh vắng vẻ đìu hiu, do cả nguồn cung và lượng giao dịch đều thấp.

PHÂN KHÚC BIỆT THỰ, NHÀ LIỀN KỀ LÊN CƠN SỐT

Theo quan sát của Savills, nguồn cung mới đạt khoảng 942 căn, tăng 396% theo quý và 39% theo năm đến từ bốn dự án mới và giai đoạn mới của ba dự án đã mở bán. Hầu hết nguồn cung mới đến từ ba dự án tại huyện Hoài Đức bao gồm Hà Đô Charm Villas, An Lạc Green Symphony và Hinode Royal Park. Khu vực phía Tây chiếm 83% nguồn cung mới.

Tính cả nguồn cung mở bán mới trong quí và nguồn cung đã mở bán cũ còn tồn, nguồn cung sơ cấp ở phân khúc này đạt 1.979 căn, tăng 28% theo quý và tăng 47% theo năm. Huyện Hoài Đức dẫn đầu với 37% thị phần, theo sau là Hà Đông với 28%. Do đó, huyện Hoài Đức với lượng tồn kho cao và nguồn cung tương lai lớn dự kiến sẽ cung cấp nhiều nguồn cung nhất từ quý tiếp theo.

Báo cáo của Savills còn cho thấy, hoạt động thị trường đạt 934 giao dịch, tăng 83% theo quý và 232% theo năm. Huyện Hoài Đức dẫn đầu lượng giao dịch với 56% thị phần, theo sau bởi quận Hà Đông với 24%. Khu vực phía Tây chiếm tới 80% lượng giao dịch. Tỷ lệ hấp thụ ở mức 47%, tăng 14 điểm % theo quý và 26 điểm % theo năm.

Giá bán sơ cấp (giá bán từ chủ đầu tư) trung bình của biệt thự đạt 4.463 USD/m2, tăng 4% so với quí trước và 12% so với cùng kì năm trước. Giá trung bình của nhà liền kề là 4.664 USD/m2, giảm -3% so với quí trước và tăng 14% so với quí 1/2020.

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao phụ trách Bộ phận tư vấn của Savills Hà Nội, cho hay: trong các phân khúc thị trường bất động sản tại Hà Nội thì biệt thự, nhà liền kề tại các dự án là thị trường sôi động nhất, thu hút sự quan tâm đặc biệt của người mua bất chấp sự ảnh hưởng của dịch Covid-19.

Thị trường biệt thự, nhà liền kề Hà Nội sôi động trong quí vừa qua sau vài năm yên ắng do các nguyên nhân chính như: triển vọng kinh tế làm cho thị trường sôi động, hạ tầng giao thông ngày càng phát triển đến các khu vực có dự án, kì vọng lợi nhuận thị trường biệt thự và nhà liền kề cao hơn thị trường chung cư tại Hà Nội.

Trong năm 2021, dự kiến có khoảng 3.600 căn từ 16 dự án biệt thự, nhà liền kề sẽ được mở bán. Hầu hết nguồn cung tương lại nằm tại huyện Hoài Đức và Đan Phượng.

Số liệu từ Công ty nghiên cứu và tư vấn JLL cũng cho thấy thị trường nhà nói chung (bao gồm biệt thự, nhà liền kề và nhà phố thương mại) ở Hà Nội có lượng mở bán mới đạt hơn 1.000 căn, tăng 25% so với quý trước.

Theo đại diện JLL, Hà Nội sẽ tiếp tục là nguồn cung chính cho khu vực phía Bắc với tổng nguồn cung nhà liền thổ trong chín tháng còn lại của năm 2021 đạt khoảng 3.000 căn, trong khi nhờ việc công bố quy hoạch tổng thể khu đô thị sông Hồng và khu nội đô lịch sử, cùng với hệ thống cơ sở hạ tầng phát triển, giá bán sơ cấp của nhà liền thổ được kỳ vọng sẽ tiếp tục tăng cao hơn nữa.

CĂN HỘ THIẾU NGUỒN CUNG VÀ GIAO DỊCH MỚI 

Trái ngược với sự sôi động của thị trường biệt thự, căn hộ liền kề, tại thị trường chung cư tại Hà Nội trong quý 1 vừa qua lại hết sức vắng vẻ với nguồn cung và lượng giao dịch thấp. Trong quý 1/2021, Savills ghi nhận khoảng 3.900 căn hộ mới từ 3 dự án mới và giai đoạn tiếp theo của 10 dự án giảm -29% theo quý và -19% theo năm. Nguyên nhân của sự sụt giảm này được Savills cho hay bởi kỳ nghỉ Tết Nguyên đán, khiến việc mở bán chậm lại.

Với số căn mở bán mới như trên đã nâng tổng nguồn cung sơ cấp đạt 24.400 căn, nhưng giảm -10% theo quý và giảm -13% theo năm. Tổng số căn bán được đạt gần 4.700, giảm -29% theo quý và -37% theo năm. Trong đó, hạng B và C chiếm tổng cộng 96%. Nguồn cung mới hạn chế và hàng tồn kho giá cao gây hạn chế nguồn cầu.

Phân tích những con số này, bà Hằng cho biết, thị trường căn hộ tại Hà Nội có mức lợi nhuận thấp trong quý 1 (khoảng 5%/năm, chỉ tương đương lãi suất gửi tiết kiệm ngân hàng) nên không hấp dẫn các nhà đầu tư bằng thị trường đất nền các tỉnh.

"Do đó lượng sản phẩm bán được tại thị trường này phần lớn dành cho đối tượng mua để ở chứ không phải để đầu tư", bà Hằng nhấn mạnh.

Theo quan sát của JLL, nhà đầu tư cá nhân có xu hướng lựa chọn đất nền và nhà liền thổ tại các tỉnh thành vệ tinh lân cận Hà Nội nhờ mức lợi nhuận đầu tư hấp dẫn hơn so với căn hộ, đặc biệt là trong bối cảnh sốt đất đang diễn ra tại các khu vực này trong thời gian gần đây. Tuy nhiên, xu hướng chủ đầu tư các dự án đại đô thị quy mô lớn bán buôn cả tòa nhà hoặc hợp tác cùng các chủ đầu tư thứ cấp vẫn tiếp tục gia tăng trên thị trường.

Tương tự với phân tích của JLL, dịch bệnh bùng phát trở lại cùng với kỳ nghỉ Tết Nguyên đán kéo dài đã phần nào ảnh hưởng đến tâm lý khách mua đầu tư, khiến lượng bán giảm 12,6% so với quý trước. Giao dịch ghi nhận tại dự án cao cấp tương đối ảm đạm, đặc biệt với phân khúc mua cho thuê, do lượng chuyên gia nước ngoài được phép nhập cảnh còn hạn chế.

Trong thời gian tới, các sửa đổi đối với Luật Đầu tư, Luật Xây dựng, Luật Doanh nghiệp và Luật Đầu tư đối tác công tư có hiệu lực từ tháng 1/2021 sẽ là những tác động tích cực với phân khúc căn hộ bán. Savills nhận định những sửa đổi này giúp đơn giản hóa thủ tục chấp thuận dự án và rút ngắn thời gian xin giấy phép xây dựng. Trái phiếu doanh nghiệp là nguồn vốn thay thế phổ biến hiện nay đối với các doanh nghiệp bất động sản.

Savills dự báo trong 2021, gần 25.800 căn hộ từ 25 dự án mới và 2 giai đoạn tiếp theo sẽ mở bán. Hạng B sẽ tiếp tục dẫn đầu với 89% thị phần. Còn theo JLL, nguồn cung dự báo được cải thiện cho đến cuối năm 2021, dao động khoảng 20.000-25.000 căn, chủ yếu đến từ phân khúc giá rẻ. Nguồn cầu mua nhà để ở dự kiến giữ mức ổn định. Thị trường căn hộ cho thuê ở các dự án cao cấp kỳ vọng sẽ được cải thiện khi các đường bay quốc tế nối lại trong quý 2/2021.