Hàng loạt yếu tố mới tác động đến thị trường bất động sản 

Tại tọa đàm “Bất động sản năm 2025: tìm kiếm cơ hội trong thách thức” do Báo Nông thôn Ngày nay/Dân Việt tổ chức ngày 11/2/2025, các đại biểu đều nhận định thị trường bất động sản có ảnh hưởng sâu rộng đến nền kinh tế quốc gia, từ tăng trưởng GDP đến việc tạo ra nhiều cơ hội việc làm và thu hút nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài. Bên cạnh đó, các khoản thu từ thuế và phí bất động sản cũng đóng góp một phần không nhỏ vào ngân sách nhà nước. 

Hiện nay, thị trường đang đón nhận nhiều dấu hiệu tích cực, tuy nhiên, cũng đang đối mặt với không ít khó khăn. Bên cạnh những vấn đề cố hữu, còn có nhiều yếu tố mới xuất hiện đang tác động đa chiều đến thị trường này. Do đó, việc phân tích và tìm ra giải pháp khắc phục những tác động bất lợi, phát huy những ảnh hưởng tích cực từ các yếu tố trên thị trường là vô cùng quan trọng để thúc đẩy lĩnh vực bất động sản phát triển lành mạnh, đóng góp nhiều hơn nữa vào sự phát triển kinh tế đất nước và đảm bảo an sinh xã hội.

Về tác động của hành lang pháp lý mới, nhiều ý kiến bày tỏ lo ngại rằng sau hơn 6 tháng Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật kinh doanh bất động sản 2023 đi vào cuộc sống, với hàng loạt nghị định, thông tư, văn bản, quy định mới… được ban hành, tình trạng thiếu hụt nguồn cung nhà ở giá cả phải chăng chưa có gì chuyển biến. Trong khi đó, triển khai Luật mới, nhiều địa phương đã ban hành Bảng giá đất điều chỉnh với mức tăng cao so với mặt bằng giá trước đây càng khiến cho giá nhà ở “leo thang”, tình trạng mất cân bằng cung – cầu, thiếu hụt nguồn cung nhà ở giá bình dân ngày càng trầm trọng, đầu cơ đất đai sẽ phổ biến hơn.

ÍT NHẤT 2-4 NĂM NỮA MỚI CÓ SẢN PHẨM THỰC HIỆN THEO CHÍNH SÁCH MỚI

Ông Lê Văn Bình, Phó vụ trưởng Vụ Đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường, phân tích: giai đoạn 2023 – 2024, thị trường nhà ở thiếu nguồn cung, giá bán tăng đột biến. Bây giờ tìm nhà tầm 50 triệu/m2 rất khó, rất hiếm. Cả nhà chung cư cũ, tập thể cũ, giá bán cũng lên gấp 1,5 - 2 lần so với trước đây. Đó là do tác động của thị trường bất động sản trong những năm vừa qua. 

Tuy nhiên, khi thiết lập khung giá mới, nguồn cung tăng lên, thị trường bắt đầu chững lại. Sắp tới, cùng với các chính sách mới được ban hành, các sản phẩm nhà ở được cung cấp ra thị trường nhiều hơn, giá cả sẽ dần ổn định hơn, từ đó, người lao động có thể tiếp cận mua nhà. 

Để đánh giá các luật liên quan đến bất động sản thực hiện trong 6 tháng qua tác động thế nào tới thị trường, tốt hay không tốt, có vai trò gì,... thì vẫn còn quá sớm để đánh giá, vì cần phải có thời gian để luật thẩm thấu. Các bất động sản có sẵn trên thị trường hiện nay thường là sản phẩm được tung ra cách đây vài năm, thậm chí 10 năm trước. Do đó, có nhanh thì cũng phải 2 – 4 năm nữa mới có sản phẩm theo chính sách mới.

Bàn thêm về nguyên nhân chính khiến giá nhà trong thời gian gần đây luôn trong tình trạng “trên trời”, ông Bình cho rằng vì quỹ đất tại trung tâm đang rất chật hẹp, không đa dạng sản phẩm và đặc biệt là chưa giải quyết được vấn đề giao thông.

“Không người dân nào muốn bỏ 2 – 3 tiếng/ngày di chuyển từ ngoại thành đến nội thành để học tập và làm việc. Để giải quyết được những bài toán này, tôi đề nghị Nhà nước cần phải “nhúng tay” để nhanh chóng phát triển thêm quỹ đất nội đô hay quy hoạch lại giao thông để tránh ách tắc. Điều này sẽ trực tiếp kéo giá nhà “hạ nhiệt”. Đồng thời, cần phát triển thêm đô thị vệ tinh xung quanh Hà Nội, TP.HCM để kéo giãn số lượng người dân từ trung tâm ra các khu vực ngoại thành, giúp sản phẩm nhà ở tại trung tâm không còn khan hiếm nữa”, ông Bình đề xuất.

Về lo ngại gia tăng tình trạng đầu cơ đất nông nghiệp khi giá đất tăng lên (theo bảng giá đất mới của các địa phương), lãnh đạo Vụ Đất đai nhận định rằng đất nông nghiệp tăng do bảng giá đất là một phần, nhưng do người dân thấy giá trị giá đất tăng lên là phần lớn. 

“Tôi không lo đầu cơ khi giá đất nông nghiệp tăng lên, nỗi lo lớn hiện nay là làm sao để đất nông nghiệp không lãng phí, không bỏ hoang. Giá đất nông nghiệp tăng thì người dân sử dụng đất sẽ quý trọng đất hơn, bản thân người ta ý thức đầu tư vốn, bỏ ra công của bồi bổ đất để làm tăng sinh lợi đất, kích thích chuyển dịch đất nông nghiệp, người có nhu cầu mua dễ tiếp cận hơn. Đối với lo ngại nhà đầu tư gom đất nông nghiệp, tôi cho rằng không đơn giản, bởi khi gom đất thì phải được Nhà nước cho phép đúng quy hoạch, khi thỏa thuận đền bù, người dân, doanh nghiệp phải xin Nhà nước thỏa thuận, cơ quan nhà nước cho phép, họ mới được quyền thỏa thuận với người dân”, ông Bình cho biết.

THÁCH THỨC SONG HÀNH CÙNG CƠ HỘI

Phản hồi về những lo ngại nguy cơ chiến tranh thương mại có thể làm tăng chi phí đầu vào của dự án, đồng thời ảnh hưởng đến thu hút đầu tư bất động sản, ông Bình đánh giá nếu quan hệ khéo thì đây còn là cơ hội cho thị trường bất động sản Việt Nam. Riêng về phân khúc bất động sản công nghiệp trong năm 2025, nếu tránh được những sắc thuế của Mỹ thì thị trường Việt Nam sẽ là điểm đến hấp dẫn của nhiều nhà đầu tư lớn trên thế giới. Khi các khu công nghiệp tại Việt Nam phát triển, không chỉ bất động sản công nghiệp thăng hoa mà còn kéo theo nhiều phân khúc bất động sản khác như nhà ở cho công nhân, nhà ở cho người dân…

Đề cập đến băn khoăn của nhiều doanh nghiệp khi cho rằng việc hợp nhất, tinh gọn bộ máy sẽ tác động về mặt tâm lý không chỉ với lãnh đạo bộ, ngành, địa phương và cả các doanh nghiệp, nhà đầu tư bất động sản, các chuyên gia nhìn nhận chủ trương hợp nhất, tinh gọn bộ máy là cần thiết, tạo động lực phát triển đất nước bước sang Kỷ nguyên mới. Mặc dù vậy, các ý kiến cũng nhận định rằng trong ngắn hạn, sẽ khó tránh khỏi những tác động nhất định đến nền kinh tế, trong đó có thị trường bất động sản.

“Dưới góc độ doanh nghiệp, tôi vẫn băn khoăn về 2 kịch bản cho thị trường bất động sản có thể xảy ra trong thời gian tới. 

Một là, kịch bản tích cực, khi tinh gọn bộ máy sẽ thúc đẩy thị trường bất động sản. Điều này giúp giảm thiểu thời gian, chi phí, chính sách pháp lý khiến thị trường bất động sản sẵn sàng bước vào chu kỳ mới, thăng hoa và phát triển tốt. 

Hai là, kịch bản tiêu cực, khi những cơ quan, cá nhân sau hợp nhất không được phân công nhiệm vụ cụ thể, không chủ động trong công việc, khiến cả bộ máy “giậm chân tại chỗ”, nhìn ngó rồi không ai dám ký, dám làm, khiến thủ tục đầu tư bất động sản tiếp tục bị trì hoãn, kéo cả thị trường bất động sản đi lùi, thậm chí là “đóng băng”, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, bày tỏ.

Trong khi đó, đại diện Bộ Xây dựng khẳng định đây là cơ hội cho tất cả các lĩnh vực, giúp cho đơn giản hóa các thủ tục hành chính. Với bất động sản, để thực hiện một dự án bất động sản, cần phải có 30 – 40 thủ tục lớn, chưa tính tới các thủ tục nhỏ lẻ. Hiện nay, việc sắp xếp tinh gọn bộ máy, đơn giản hóa thủ tục hành chính sẽ góp phần triển khai thủ tục dự án nhanh hơn nhiều. Khi chúng ta tổ chức tốt, có bộ máy tốt sẽ giúp cho các dự án triển khai nhanh hơn, tăng nguồn cung cho bất động sản.

ÁP LỰC LÊN DOANH NGHIỆP BẤT ĐỘNG SẢN ĐANG RẤT LỚN

Một yếu tố nữa cũng được cho là sẽ tác động mạnh tới thị trường bất động sản là đề xuất đánh thuế bất động sản thứ hai (nếu được triển khai). Theo ông Nguyễn Quốc Hùng, Phó chủ tịch kiêm Tổng thư ký Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam, đây là việc làm cần thiết, tuy nhiên, nếu thực hiện đánh thuế bất động sản ngay trong khi chúng ta chưa đánh giá được đúng thực trạng sở hữu nhà ở của người dân sẽ ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường bất động sản, giao dịch sẽ giảm và hoạt động của các doanh nghiệp bất động sản sẽ khó khăn hơn. Điều này cần phải làm nhưng phải triển khai ở thời gian hợp lý, khi chúng ta đã nghiên cứu và xác định rõ số lượng cũng như giá trị bất động sản mà mỗi người dân sở hữu...

Nội dung đầy đủ của bài viết được đăng tải trên Tạp chí Kinh tế Việt Nam số 7 phát hành ngày 17/2/2025. Kính mời Quý độc giả tìm đọc tại đây:  

https://postenp.phaha.vn/tap-chi-kinh-te-viet-nam/detail/1194