Việc Hà Nội vừa khởi công đồng thời 5 tuyến đường sắt đô thị với tổng mức đầu tư hơn 1,3 triệu tỷ đồng đã thu hút sự quan tâm lớn của thị trường. Tuy nhiên, điều đáng chú ý không chỉ nằm ở quy mô đầu tư hay tốc độ phát triển hạ tầng giao thông, mà còn ở cách các dự án này có thể định hình lại cấu trúc đô thị, hành vi sử dụng không gian và triển vọng đầu tư trong dài hạn…

Trong những năm gần đây, khái niệm phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (Transit-oriented development - TOD) ngày càng được nhắc đến nhiều hơn. Mô hình này hướng đến việc phát triển các khu đô thị tích hợp nhà ở, thương mại, dịch vụ và không gian công cộng xung quanh các đầu mối giao thông công cộng, từ đó tối ưu khả năng kết nối và sử dụng hạ tầng.

Tại nhiều quốc gia trên thế giới, TOD không đơn thuần được xem là một giải pháp giao thông. Đây là một phương thức tổ chức lại không gian đô thị, tạo điều kiện để hình thành các trung tâm kinh tế mới, đồng thời thúc đẩy hoạt động đầu tư và phát triển bất động sản theo hướng bền vững hơn. Tại Việt Nam, mô hình này còn được xem là một công cụ quy hoạch nhằm tối ưu hóa quỹ đất, định hướng phát triển đô thị vốn đang ngày càng trở nên chật chội.

KHẢ NĂNG KẾT NỐI MỞ RA NHIỀU TRẢI NGHIỆM

Các tuyến metro không chỉ giúp người dân di chuyển thuận tiện hơn mà còn góp phần định hình cách họ sử dụng thành phố. Khi việc tiếp cận các khu vực trung tâm trở nên dễ dàng hơn, phạm vi lựa chọn cho hoạt động làm việc, mua sắm, giải trí hay tham gia các sự kiện văn hóa cũng được mở rộng. Điều này làm gia tăng mức độ tương tác giữa con người với các không gian đô thị, đồng thời kéo dài thời gian hiện diện và chi tiêu tại các khu vực có mật độ hoạt động cao.

Theo báo cáo Savills Impacts 2026, khả năng kết nối đang trở thành một trong những yếu tố quan trọng khi đánh giá năng lực cạnh tranh của các thành phố. Để thu hút đầu tư FDI, nguồn lao động chất lượng cao và du khách quốc tế, việc tạo ra những môi trường thuận tiện để sinh sống, làm việc và trải nghiệm đang được xem là một lợi thế dài hạn.

Từ góc độ này, giá trị của hạ tầng không chỉ nằm ở việc rút ngắn khoảng cách địa lý mà còn ở khả năng thúc đẩy các hoạt động kinh tế và xã hội diễn ra sôi động hơn trong cùng một không gian đô thị. Điều này cũng giúp gia tăng cường độ sử dụng đô thị, tạo điều kiện để các khu vực xung quanh hạ tầng giao thông công cộng hình thành thêm nhu cầu về thương mại, dịch vụ và các hoạt động trải nghiệm.

Trong nhiều năm, hạ tầng giao thông thường được nhìn nhận thông qua khả năng cải thiện kết nối và giảm thời gian di chuyển. Tuy nhiên, tại nhiều đô thị trên thế giới, vai trò của hạ tầng đang được mở rộng vượt ra ngoài chức năng giao thông đơn thuần.

Báo cáo Savills Impacts – Resilient Cities 2026 chỉ ra rằng những thành phố có khả năng cạnh tranh cao không chỉ đầu tư vào hạ tầng cứng mà còn chú trọng xây dựng môi trường sống, nâng cao chất lượng trải nghiệm đô thị và tạo điều kiện cho các hoạt động kinh tế diễn ra sôi động hơn. Báo cáo ghi nhận nhiều ví dụ đáng chú ý như Dubai phát triển Expo City thành một trung tâm mới cho hoạt động kinh doanh, sự kiện và du lịch; Abu Dhabi đầu tư mạnh vào các khu văn hóa; Madrid nâng cấp hệ sinh thái dịch vụ phục vụ du khách quốc tế; hay Seoul tập trung cải thiện chất lượng không gian công cộng và trải nghiệm đô thị.

Điểm chung của các mô hình này là hạ tầng công cộng được sử dụng như một công cụ để gia tăng sức hấp dẫn của thành phố, đồng thời, hỗ trợ hình thành các trung tâm hoạt động mới và thúc đẩy mức độ sử dụng của các khu vực hiện hữu. Khi khả năng tiếp cận được cải thiện, người dân và du khách có xu hướng dành nhiều thời gian hơn cho các hoạt động mua sắm, giải trí, văn hóa, ẩm thực và trải nghiệm dịch vụ.

Đây là cách tiếp cận nhằm kết nối giao thông với các hoạt động kinh tế và trải nghiệm đô thị trong cùng một không gian phát triển. Thay vì chỉ tạo ra những điểm đến mới, mô hình này hướng tới việc gia tăng mức độ sử dụng của các khu vực hiện hữu, nâng cao sức sống của trung tâm đô thị và mở rộng cơ hội cho các hoạt động dịch vụ, thương mại và tiêu dùng.

HẠ TẦNG TRỞ THÀNH MỘT CHỈ BÁO ĐẦU TƯ

Các khu vực có thứ hạng cao hơn trong nghiên cứu Resilient Cities Index ghi nhận mức độ thu hút đầu tư bất động sản lớn hơn. Mối tương quan này cho thấy bên cạnh các chỉ số kinh tế truyền thống, nhà đầu tư ngày càng quan tâm đến những yếu tố phản ánh khả năng duy trì nhu cầu trong dài hạn như hạ tầng kết nối, chất lượng môi trường sống và mức độ hoàn thiện của hệ sinh thái dịch vụ. 

Nhà đầu tư ngày càng quan tâm đến những yếu tố giúp một đô thị duy trì sức hấp dẫn trong dài hạn thay vì chỉ tập trung vào tăng trưởng ngắn hạn. Và TOD là một ví dụ cho thấy hạ tầng có thể đóng vai trò lớn hơn giao thông đơn thuần. Khi khả năng kết nối được cải thiện và các hoạt động kinh tế, văn hóa, dịch vụ cùng phát triển xung quanh đó, thành phố sẽ tạo ra nhiều giá trị sử dụng hơn trên cùng một không gian đô thị. Đây cũng là nền tảng quan trọng để củng cố sức cạnh tranh và thu hút dòng vốn đầu tư trong tương lai.

Thực tế, một trong những thách thức lớn nhất của hoạt động đầu tư không nằm ở việc nhận diện cơ hội, mà ở khả năng đánh giá liệu nhu cầu có thể được duy trì trong vòng 10 đến 20 năm tới hay không. Chính vì vậy, khi các thành phố công bố định hướng phát triển gắn với hệ thống metro, không gian công cộng và các trung tâm hoạt động mới, nhà đầu tư có thêm cơ sở để theo dõi cách dòng người, hoạt động kinh doanh và nhu cầu thị trường có thể dịch chuyển theo thời gian. 

Đây còn là một tín hiệu cho thấy cách các thành phố đang chuẩn bị nền tảng cho giai đoạn tăng trưởng tiếp theo, nơi hạ tầng, trải nghiệm đô thị và hoạt động kinh tế được định hình trong cùng một chiến lược phát triển dài hạn.

* Trưởng Bộ phận Tư vấn Đầu tư, Savills Hà Nội