Nếu năm 2022 thị trường bất động sản chao đảo vì lãi suất tăng, thì năm 2025, bức tranh đã xuất hiện nhiều gam màu tươi sáng hơn. Mặc dù lãi suất huy động có xu hướng nhích nhẹ trong quý cuối năm, nhưng giao dịch vẫn ổn định, giá tiếp tục đi lên và dòng tiền chuyển dịch rõ rệt sang phân khúc phục vụ nhu cầu ở thực..

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, cho biết bước sang quý cuối năm, mặt bằng lãi suất bắt đầu nhích lên khi nhiều ngân hàng thương mại ghi nhận lượng tiền gửi suy giảm, kéo lãi suất huy động kỳ hạn 12 tháng lên mức 5,3-5,5%/năm. Tuy nhiên, để đánh giá đúng tác động của nhịp lãi suất tăng cuối năm, cần đặt hiện tượng này trong tương quan so sánh với giai đoạn 2022.

TỪNG LAO DỐC VÌ CHỊU "CÚ SỐC KÉP"

Theo đại diện Batdongsan.com.vn, năm 2022 là giai đoạn thị trường chịu “cú sốc kép” khi lạm phát toàn cầu leo thang, tỷ giá biến động mạnh và Việt Nam buộc phải tăng lãi suất theo Fed. Lãi suất vay khi đó tăng vọt lên 11-15% trong bối cảnh khủng hoảng trái phiếu doanh nghiệp khiến tín dụng bị siết đột ngột. 

“Thị trường gần như chững lại, giao dịch lao dốc. Áp lực lãi vay buộc nhiều nhà đầu tư phải bán cắt lỗ, đặc biệt là ở đất nền. Đáng chú ý, từ quý 2/2022, giá bắt đầu bước vào chu kỳ điều chỉnh sâu, tâm lý thị trường rơi xuống mức thấp nhất khi 72% người tiêu dùng tham gia khảo sát lo ngại lạm phát và 75% tin rằng lãi suất sẽ tiếp tục tăng. Khảo sát của Batdongsan.com.vn thời điểm đó cho thấy hơn ¼ nhà đầu tư buộc phải bán tháo, phần còn lại chọn đứng ngoài quan sát.

Thị trường năm 2025 “bình tĩnh” hơn nhiều với sự dịch chuyển rõ rệt sang các sản phẩm gắn với nhu cầu ở thực. Dù mức độ quan tâm mua bán chưa quay lại đỉnh 2022, nhưng dòng tiền tập trung vào các sản phẩm pháp lý minh bạch, phản ánh tâm lý thận trọng.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn.

Ngược lại, năm 2025, ông Quốc Anh khẳng định bối cảnh hoàn toàn khác. Việc lãi suất huy động tăng nhẹ hiện nay chỉ mang tính kỹ thuật, nhằm tái lập mặt bằng vốn sau giai đoạn giảm sâu của 2024. Lãi suất cho vay phổ biến quanh 6-7%/năm, tuy cao hơn mức đáy 5-5,5% của các gói ưu đãi cho người trẻ nhưng vẫn nằm trong vùng hỗ trợ giao dịch. 

“Áp lực thị trường hiện chủ yếu đến từ nhu cầu vốn cho đầu tư công và sản xuất, trong khi lãi suất huy động thấp khiến dòng tiền tiếp tục dịch chuyển sang bất động sản và chứng khoán. Dù cuối năm, ngân hàng tăng nhẹ lãi suất huy động nhưng vẫn là diễn biến tích cực”, chuyên gia phân tích.

Ở góc nhìn thị trường, ông Quốc Anh tiếp tục nhấn mạnh sự khác biệt rõ rệt giữa hai thời điểm lãi suất tăng. Năm 2022, thị trường bất động sản “nóng sốt” khi các sản phẩm mang tính đầu cơ chiếm ưu thế. Đặc biệt, tỷ trọng lớn giao dịch sử dụng đòn bẩy tài chính khiến thị trường trở nên mong manh nên khi lãi suất tăng đột ngột, nhiều nhà đầu tư không còn khả năng trả lãi, thanh khoản sụt giảm mạnh và đất nền gần như “đóng băng”.

Trong khi đó, thị trường năm 2025 “bình tĩnh” hơn nhiều với sự dịch chuyển rõ rệt sang các sản phẩm gắn với nhu cầu ở thực. Dù mức độ quan tâm mua bán chưa quay lại đỉnh 2022, nhưng dòng tiền hiện tập trung vào các sản phẩm pháp lý minh bạch, phản ánh tâm lý thận trọng của nhà đầu tư sau cú sốc 2022 cũng như xu hướng phát triển bền vững hơn của thị trường. 

YẾU TỐ GÓP PHẦN ĐỊNH HÌNH THỊ TRƯỜNG 

Ngoài ra, theo Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, hành lang pháp lý mới từ Luật Đất đai và Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi cũng giúp tăng tính minh bạch và cải thiện quy trình triển khai dự án. Giá đất năm 2025 tại nhiều địa phương vẫn thấp hơn đỉnh 2022 nên giúp thị trường duy trì sự ổn định, giảm rủi ro. 

Ông cho biết hiện chưa xuất hiện dấu hiệu sốt đất diện rộng, các điểm nóng chủ yếu liên quan đến câu chuyện sáp nhập địa giới hành chính, còn giao dịch vẫn tập trung ở căn hộ và nhà riêng tại các đô thị lớn.

“Trong ngắn hạn thị trường có thể còn thăm dò, nhưng xét về trung và dài hạn, chu kỳ phục hồi đã bắt đầu từ năm 2024 và vẫn còn nhiều dư địa. Tôi cho rằng năm 2026 sẽ là thời điểm thị trường phân hóa rõ nét và đi vào quỹ đạo ổn định hơn. Kịch bản căng thẳng như năm 2022 rất khó lặp lại” ông chia sẻ.

Lãi suất không thể một mình quyết định sức khỏe thị trường, mà các pháp lý dự án, nguồn cung mới, cải cách thủ tục và niềm tin thị trường… mới là những yếu tố then chốt.

Chuyên gia kinh tế Cấn Văn Lực.

Tiếp nối góc nhìn này, Chuyên gia kinh tế Cấn Văn Lực đánh giá những diễn biến lãi suất trong năm 2025 là một phần của bức tranh thị trường đang dần ổn định và phát triển theo hướng bền vững hơn. Sau khi vượt qua các cú sốc của giai đoạn trước, thị trường hiện vận hành thận trọng, chú trọng pháp lý và nhu cầu ở thực thay vì chạy theo đầu cơ.

Ông cũng nhấn mạnh lãi suất là điều kiện cần nhưng không đủ. Lãi suất không thể một mình quyết định sức khỏe thị trường, mà các pháp lý dự án, nguồn cung mới, cải cách thủ tục và niềm tin thị trường… mới là những yếu tố then chốt để tạo nên phục hồi bền vững. Lãi suất thấp chỉ phát huy tối đa khi đi cùng hệ sinh thái minh bạch và nguồn cung đáp ứng đúng nhu cầu.

Dù vậy, theo chuyên gia, giai đoạn 2023–2025 đã chứng minh lãi suất là “đòn bẩy mềm” cho thị trường bất động sản Việt Nam, vừa hỗ trợ nhu cầu ở thực, vừa giúp doanh nghiệp vượt qua khó khăn, nhưng đồng thời tạo ra một chu kỳ phục hồi ổn định và bền vững hơn, không còn phụ thuộc vào đầu cơ như trước đây. Trên cơ sở đó, ông Lực cho rằng tác động của lãi suất sẽ tiếp tục là một trong những yếu tố góp phần định hình thị trường trong năm 2026 và cả giai đoạn tiếp theo.