Thị trường bất động sản 2026: Hà Nội ổn định, TP.HCM tăng tốc

Theo Trung tâm Nghiên cứu thị trường & Am hiểu khách hàng One Mount Group, trong quý 3/2025, tại Hà Nội, tỷ lệ hấp thụ phân khúc cao cấp và hạng sang vẫn đạt trên 90%, ngay cả khi giá bán tăng 23% so với cùng kỳ năm trước. Còn tại TP. Hồ Chí Minh, các dự án trung tâm, dù có mức giá sơ cấp từ 130–140 triệu đồng/m2, vẫn ghi nhận sức mua tốt, cho thấy tâm lý thị trường đã cải thiện mạnh sau thời kỳ trầm lắng, lượng tiêu thụ trên thị trường tăng 114%.

Triển vọng năm 2026 càng củng cố đà tăng trưởng ở cả hai thị trường này. Hà Nội dự kiến đón khoảng 35.000 căn hộ, toàn bộ thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang, chủ yếu đến từ các chủ đầu tư lớn như Masterise Homes, Sunshine và MIK. Giá bán dự kiến tiếp tục tăng ổn định và phân hóa theo khu vực nhờ tỷ trọng người mua ở thực cao. TP. Hồ Chí Minh dự báo có khoảng 17.200 căn hộ mở bán, tập trung ở các đại đô thị với pháp lý hoàn thiện. Giá bán duy trì xu hướng tăng, đặc biệt ở khu vực trung tâm – nơi nguồn cung vẫn hạn chế.

"Năm 2026 sẽ chứng kiến sự song hành của hai thị trường lớn: Hà Nội tiếp tục ổn định, còn TP. Hồ Chí Minh bước vào chu kỳ tăng tốc mới nhờ hàng loạt động lực như: kinh tế vĩ mô ổn định, pháp lý cải thiện, FDI tăng và tín dụng lành mạnh hóa", ông Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Group, đánh giá.

Lý giải rõ hơn về nhận định trên, ông Tiến phân tích: Ngoài diễn biến cung – cầu tích cực, thị trường được hỗ trợ bởi loạt động lực nền tảng. Trước hết, nền kinh tế vĩ mô ổn định tạo tâm lý lạc quan cho người mua. Dự báo GDP năm 2025 đạt 7,9%, năm 2026 đạt 7,1%, trong nhóm cao nhất khu vực. Lãi suất duy trì ổn định từ giữa năm 2025 giúp người mua chủ động hơn trong kế hoạch tài chính trung – dài hạn.

Bên cạnh đó, khung pháp lý được tháo gỡ là yếu tố quan trọng nhất thúc đẩy thị trường. Các bộ Luật sửa đổi về đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản, cùng hệ thống nghị định và thông tư hướng dẫn, đã giúp nhiều dự án từng bị đình trệ được “cởi trói”. TP. Hồ Chí Minh là thị trường hưởng lợi lớn nhất khi nhiều dự án quy mô được khơi thông trong quý 3 và 4/2025. Tại Hà Nội, thủ tục hành chính được rút gọn giúp tiến độ mở bán các dự án tại khu Đông, Tây và Bắc diễn ra thuận lợi hơn.

FDI tăng tốc cũng góp phần thúc đẩy nhu cầu bất động sản. Tính đến tháng 10/2025, vốn FDI đăng ký đạt 26,3 tỷ USD, tăng 4% so với cùng kỳ. Các khu vực như Đông Hà Nội, Bắc – Nam Từ Liêm, Thủ Đức – Quận 9, Biên Hòa – Long Thành tiếp tục là điểm đến của chuyên gia nước ngoài, gia tăng nhu cầu ở và thuê tại phân khúc trung – cao cấp.

Cùng với đó, hạ tầng giao thông bứt tốc tiếp tục là động lực quan trọng cho thị trường bất động sản. Tại Hà Nội, khu Đông và Văn Giang hưởng lợi từ các dự án như: cầu Trần Hưng Đạo, đường Vành đai 3,5 và các trục hướng tâm. Ở TP.Hồ Chí Minh, khu Thủ Đức – Quận 9 cùng các kết nối liên vùng Đồng Nai – Bình Dương tăng tốc mạnh khi các tuyến Metro, đường vành đai và nhiều nút giao trọng yếu hoàn thành. Sự cải thiện hạ tầng tác động trực tiếp đến mặt bằng giá và nhu cầu ở các khu vực có kết nối vượt trội.

Về tín dụng, thị trường đang được điều tiết theo hướng lành mạnh hóa. Ngân hàng ưu tiên cho khách hàng mua nhà ở thực và các dự án có pháp lý minh bạch, đồng thời kiểm soát tín dụng đầu cơ ngắn hạn. “Việc tín dụng chuyển hướng sang hỗ trợ nhu cầu ở thực giúp thị trường tránh bong bóng và tạo nền tảng vững chắc cho giai đoạn 2025–2026,” lãnh đạo Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Group nhìn nhận.