Thị trường bất động sản đang “ủ” nhiều căn bệnh mãn tính

Phát biểu tại diễn đàn “Cơ chế đặc thù và dòng vốn cho thị trường bất động sản” mới đây, GS. Trần Ngọc Thơ, Đại học Kinh tế TP.HCM, nhận định rằng thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay mắc ba thứ bệnh mãn tính: huyết áp cao, đường huyết cao và cholesterol cao.

Huyết áp cao: thể hiện qua giá nhà quá cao. Giá cao hơn mức thu nhập mấy chục lần, người dân phải mất hàng trăm năm mới có được nhà ở. Điều này nếu không xử lý thì sẽ rất nguy hiểm. 

Đường huyết cao: thể hiện qua cơ chế đặc thù và dòng vốn. Đây là hai yếu tố mà ngành bất động sản đang phụ thuộc, nếu như phụ thuộc quá nhiều sẽ rất dễ nguy hiểm. Đặc biệt khi quá lệ thuộc vào hệ thống ngân hàng thì thị trường có nguy cơ “tắc nghẽn”.

Cholesterol cao: thể hiện qua hàng tồn kho bất động sản hiện nay quá cao và tài sản, nợ xấu tích lũy trong hệ thống ngân hàng là mảng xơ vữa trong hệ thống ngân hàng, nó sẽ âm thầm gây ra đột quỵ tài chính. Vấn đề ở đây là ngoài “bệnh nhân” tự chữa thì cần bác sĩ tài khóa, tiền tệ phải dám bước ra vùng an toàn của mình. Cuối năm chúng ta sửa Luật Chứng khoán thì lại có nhiều rào cản cho doanh nghiệp. Có hai loại cholesterol tốt và xấu. Tốt là phải tập trung đưa nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giải quyết vấn đề cholesterol tích lũy lâu ngày không tốt cho nền kinh tế. Ngoài ra, cuộc cách mạng tinh giảm biên chế dẫn đến dư thừa bất động sản thì làm thế nào để tăng nguồn cung, tức là cholestoerol tốt cho nền kinh tế.

Trên cơ sở đó, GS. Trần Ngọc Thơ và nhiều chuyên gia cho rằng để thị trường thực sự khỏe mạnh thì cần giải quyết được các căn bệnh kể trên. Trước hết, liều thuốc hiệu quả lúc này là tăng nguồn cung, nhất là nguồn cung nhà ở giá hợp lý và khơi thông được nguồn vốn cho thị trường bất động sản. 

Bàn về giải pháp thúc đẩy nguồn cung trên thị trường, nhiều ý kiến nhận định việc quan trọng là cần sớm tháo gỡ khó khăn cho số lượng lớn các dự án vẫn đang vướng mắc về pháp lý. 

“Thống kê sơ bộ, trong khoảng 1.000 dự án đang bị ách tắc, nguồn tiền bị chôn vào đó là trên 30 tỷ USD. Nếu các dự án này được giải phóng thì sẽ tạo động lực kinh tế cực kỳ mạnh, tâm lý doanh nghiệp sẽ được tháo gỡ, tạo ra niềm tin và tăng thêm nguồn cung cho thị trường”, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp Hội Bất động sản Việt Nam, cho biết.

HÀNG NGÀN DỰ ÁN BỊ ÁCH TẮC, HÀNG CHỤC TỶ USD "CHÔN VÀO ĐẤT"

Các chuyên gia kỳ vọng sẽ có hàng loạt dự án được tháo gỡ nhờ các luật mới và nhờ cơ chế đặc thù được quy định tại 2 Nghị quyết  Số 170/2024/QH15 và Nghị quyết số 171/2024/QH15 của Quốc hội. GS.TS. Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Tài chính - Ngân sách của Quốc hội, đánh giá rằng chúng ta có một thời gian rất dài, pháp luật có những yếu tố vừa lỏng lẻo, vừa linh hoạt... dẫn đến sai phạm. Những dự án sai phạm dừng lại, cán bộ liên quan đã bị xử lý. Các nhà đầu tư thực hiện dự án này cũng phải thực hiện các nghĩa vụ về kinh tế. Làm thế nào để các dự án này “chạy” tiếp? 

Về nguyên tắc, dự án nào sai thì phải làm lại từ đầu. Chính vì vậy, khi có một cơ chế đặc thù sẽ cho phép tiếp tục triển khai các dự án. Ví dụ như không phải đấu thầu lại mà chỉ cần xác định mức giá để tiếp tục. Hoặc là vấn đề liên quan đến quy hoạch mà chưa phù hợp thì làm sao để điều chỉnh lại, bởi lẽ phần lớn các dự án này nằm ở vị trí đất “vàng”. Do đó, khi Quốc hội ban hành Nghị quyết 171 là tạo cơ hội để tháo gỡ khó khăn cho dự án để nguồn lực đất đai được đi vào khai thác.

Đối với Nghị quyết 170 cho phép nhà đầu tư nhận quyền chuyển nhượng. Theo luật trước đây, chuyển nhượng phải có đất ở thì mới được làm nhà ở thương mại, còn không thì phải đấu thầu, đấu giá. Theo Nghị quyết 170 thì sẽ được thí điểm chuyển đất đó thành đất thương mại. Trước đây thì chủ trương này không được chấp nhận, bởi lẽ Luật Đất đai trước có khung giá, bảng giá đất. Khi thực hiện chuyển mục đích thì phải trả tiền theo bảng giá đất cũ. Điều này sẽ dẫn đến sự bất bình đẳng. 

Tuy nhiên, đối với Luật Đất đai 2024 hiện nay, luật đã bỏ khung giá đất, bảng giá đất sẽ sát với thị trường. Điều này tạo cơ hội cho nhà đầu tư tiếp cận nhiều loại đất khác nhau. Tháo gỡ nút thắt cho nhiều dự án gặp vướng mắc trước đây. Đây là động lực quan trọng thúc đẩy thị trường bất động sản.

Đồng quan điểm, ông Đào Trung Chính, Cục trưởng Cục Quản lý đất đai, Bộ Nông nghiệp và Môi trường, phân tích: Luật Đất đai 2024 đã cơ bản tháo gỡ rất quan trọng. Trước đây, khi các dự án chậm xác định nghĩa vụ tài chính, có rất nhiều dự án đã giao đất nhưng chưa tính được tiền sử dụng đất. Có những địa phương còn lúng túng trong xác định giá đất để thu tiền sử dụng đất. Nếu vẫn xác định giá theo 10 năm trước thì các địa phương rất lo lắng. Tuy nhiên, luật mới đã giải quyết được vấn đề này. Giá đất được xác định tại thời điểm có quyết định giao đất. Nếu chưa hoàn thành thì mỗi năm sẽ phải nộp thêm cho Nhà nước 5,4%...

Nội dung đầy đủ của bài viết được đăng tải trên Tạp chí Kinh tế Việt Nam số 20 -2025, phát hành ngày 19/5/2025. Kính mời Quý độc giả tìm đọc tại đây:  

https://postenp.phaha.vn/tap-chi-kinh-te-viet-nam/detail/1295