Tìm lời giải cho bài toán giảm giá nhà

Số liệu được các đại biểu đưa ra tại tọa đàm “Giải cơn khát nhà ở vừa túi tiền và giải pháp thu hút dân cư về khu đô thị mới” (do Tạp chí TheLEADER tổ chức chiều 17/10/2025) cho thấy từ năm 2023 đến nay, phân khúc nhà ở bình dân và trung cấp gần như vắng bóng trên thị trường. Ngược lại, phân khúc cao cấp và hạng sang lại đang chiếm tỷ trọng rất lớn. Điều này khiến giá nhà ở liên tục được đẩy lên cao.

NHÀ Ở BÌNH DÂN ĐÃ GẦN NHƯ “BIẾN MẤT”

Kết quả khảo sát của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam chỉ rõ: so với  kỳ gốc (2019), mức tăng giá chung cư tại Hà Nội đạt 96,2%, TP. Hồ Chí Minh tăng 56,9%, Đà Nẵng cũng ghi nhận mức tăng 72,6%. Trong quý 3 vừa qua, trong cơ cấu căn hộ chung cư tại Hà Nội, phân khúc hạng sang chiếm tỷ trọng cao nhất với 42% tổng nguồn cung; phân khúc cao cấp chiếm 21%; nhóm căn hộ bình dân – vốn là loại hình được người dân trông đợi nhiều nhất – chỉ chiếm vỏn vẹn 3% lượng hàng mở bán. Tính chung trong cả 9 tháng đầu năm, tỷ trọng căn hộ bình dân chỉ đạt khoảng 6% và phần lớn thuộc nhóm nhà ở xã hội.

Đặc biệt, mức giá trung bình của nguồn cung mới tại TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội đều trên 100 triệu đồng/m2, đẩy giá trung bình của toàn thị trường TP. Hồ Chí Minh đạt 91 triệu đồng/m2 và tại Hà Nội là khoảng 95 triệu đồng/m2, trong đó, có tới 43% nguồn cung mới có giá vượt 120 triệu đồng/m2 – mức tăng kỷ lục trong thời gian gần đây.

Số liệu của Hiệp hội bất động sản TP. Hồ Chí Minh cũng cho thấy: từ năm 2024, nhà ở giá trung cấp đã hoàn toàn biến mất khỏi các dự án mới trên địa bàn thành phố khi 100% là nhà ở cao cấp. Trong 6 tháng đầu năm 2025, toàn thành phố đưa ra thị trường 3.353 căn nhà ở, nhưng đều là cao cấp.

Còn theo thống kê của Batdongsan.com.vn, tại Hà Nội, trong vài năm qua, giá nhà đất ở một số khu vực như Thanh Trì (cũ) tăng đến 119%, Gia Lâm (cũ) tăng đến 114%...

Nói về thực trạng này, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam, nhận định: Giá bất động sản tăng cao, một là tạo nguy cơ bất ổn về an sinh xã hội, đặc biệt trong bối cảnh cơ hội sở hữu nhà của người trẻ ngày càng thu hẹp. Nhiều nghiên cứu cho thấy đang xuất hiện xu hướng người trẻ ngại lập gia đình, ngại kết hôn và điều này chắc chắn sẽ làm giảm tỷ lệ sinh, từ đó ảnh hưởng đến chất lượng dân số.

Hai là tạo sự méo mó trong cơ cấu đầu tư và phân bổ nguồn lực xã hội. Khi thị trường bất động sản trở nên quá hấp dẫn, thu hút một lượng lớn dòng tiền và nguồn lực đầu tư, thì chắc chắn các lĩnh vực khác sẽ bị ảnh hưởng. Dòng vốn đổ mạnh vào bất động sản khiến nhiều nhà đầu tư không còn mặn mà với các ngành sản xuất – kinh doanh, do tỷ suất sinh lời ở đó thấp hơn.

Ba là gây rủi ro tài chính và nợ xấu trong hệ thống ngân hàng. “Hiện nay, nhiều nhà đầu tư đang sử dụng đòn bẩy tài chính cao để đầu tư dàn trải. Khi lãi suất biến động hoặc giá bất động sản chững lại, nguy cơ nợ xấu tăng cao là điều khó tránh khỏi”, ông Đính nói.

Thứ tư, theo ông Đính, giá nhà tăng cao sẽ tác động đến tính minh bạch và niềm tin của thị trường. Tình trạng gom hàng, đẩy giá, tạo sóng ảo khiến thị trường bị méo mó, giá bất động sản không phản ánh đúng giá trị thực, dẫn đến niềm tin của nhà đầu tư và người mua suy giảm.

“Ghi nhận gần đây cho thấy có hiện tượng một số chủ đầu tư kết hợp với các sàn phân phối kiểm soát nguồn cung bằng cách tung hàng ra nhỏ giọt, tạo cảm giác khan hiếm giả nhằm kích thích tâm lý mua của khách hàng. Cùng với đó, đã xuất hiện các nhóm đầu cơ thu gom hàng để tạo khan hiếm nhân tạo, rồi lướt sóng hưởng chênh lệch. Đây là những hiện tượng đáng quan ngại”, ông Đính bày tỏ.

BA GIẢI PHÁP QUAN TRỌNG ĐỂ KÉO GIẢM GIÁ NHÀ

Để khắc phục những bất cập kể trên, góp phần kéo giảm giá nhà, các chuyên gia cho rằng cần triển khai 3 giải pháp quan trọng. Đó là tăng nguồn cung nhà ở phù hợp với khả năng chi trả của đại đa số người dân đô thị và giảm chi phí đầu vào, đặc biệt là chi phí giá đất; đồng thời có chính sách hạn chế đầu cơ.

Muốn thúc đẩy nguồn cung nhà ở giá phù hợp, theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP. Hồ Chí Minh, trước hết, cần tập trung tháo gỡ các vướng mắc, khó khăn cho có 2.890 dự án đang bị ách tắc. Bên cạnh đó, phải tạo điều kiện cho doanh nghiệp được tiếp cận quỹ đất một cách công bằng, thông qua việc thực hiện Nghị quyết 171 của Quốc hội về thí điểm cho phép nhận chuyển quyền sử dụng đất ở và đất khác không phải là đất ở (hoặc đang có quyền sử dụng đất khác không phải là đất ở) để thực hiện dự án nhà ở thương mại. Đồng thời, rút ngắn thủ tục hành chính.

Còn ông Trần Quang Trung, Giám đốc Phát triển kinh doanh One Housing, thì cho rằng khi xây dựng các tuyến metro hay đường sắt cao tốc, nhà nước cần phải đi trước một bước: quy hoạch và dành sẵn quỹ đất ở các khu vực xung quanh những dự án hạ tầng này để phát triển nhà ở cho số đông. Nếu không làm vậy, khi hạ tầng hoàn thành, các chủ đầu tư tư nhân sẽ lại xây dựng các dự án cao cấp và sự mất cân đối sẽ tiếp tục tái diễn. “Chúng ta phải quy hoạch ngay từ bây giờ, để 5-10 năm nữa, khi hạ tầng hoàn thiện, thế hệ tương lai sẽ có cơ hội tiếp cận những sản phẩm nhà ở phù hợp”, ông Trung nhấn mạnh.

Trong khi đó, ông Nguyễn Trung Vũ, Chủ tịch Cen Land, đề xuất: để giảm giá nhà, trước hết, nhà nước phải tiên phong giảm thuế tiền sử dụng đất. Đồng thời, có chính sách hỗ trợ người mua nhà ở thật và hạn chế tình trạng đầu cơ, nếu để trống nhà, thì phải nộp phạt. Việc xây nhà cũng vậy, phải xác lập quy tắc “xây nhà để ở”, “đô thị phải sáng đèn” và “không đưa dân về được thì sẽ không được xây”. Cần đánh thuế vào trường hợp mua chờ tăng giá, ngân hàng cũng chỉ nên cho vay khi đưa vào sử dụng.

“Đô thị mà không sáng đèn, nhà mua rồi để trống vừa tốn kém nguồn lực, gây bất ổn xã hội, vừa làm chậm quá trình phát triển bền vững của Việt Nam”, ông Vũ nhận định.