Trong quý 3 vừa qua, tại các thành phố lớn, giá căn hộ chung cư tiếp tục “leo thang” ở cả thị trường sơ cấp lẫn thứ cấp. Tình trạng này hiện chưa có dấu hiệu dừng lại, gây ra nhiều lo ngại về những tác động tiêu cực đối với sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản cũng như công tác an sinh xã hội…

Chiều 16/10/2025, Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) đã tổ chức hội thảo “Thị trường Bất động sản Việt Nam: Nhận diện những vấn đề bất cập và giải pháp". Số liệu đưa ra tại hội thảo cho biết trong quý 3/2025, hầu hết các dự án mới ra mắt tại Hà Nội và TP.Hồ Chí Minh đều có giá bán trên 100 triệu đồng/m2. Qua đó, thị trường Hà Nội ghi nhận giá sơ cấp trung bình đạt 95 triệu đồng/m2, với hơn 43% nguồn cung mới có giá trên 120 triệu đồng/m2; TP. Hồ Chí Minh có giá sơ cấp trung bình đạt 91 triệu/m2.

GIÁ TĂNG NHANH TRONG THỜI GIAN NGẮN

Giá bán sơ cấp tiếp tục tăng cao khiến giá bán thứ cấp cũng thiết lập mặt bằng mới. Tại Hà Nội, giá tăng theo từng ngày, nhiều dự án căn hộ tăng từ vài trăm triệu đến tỷ đồng trong thời gian ngắn, trong đó, các dự án trong khu đô thị có tốc độ tăng giá tốt nhất.

Còn tại TP. Hồ Chí Minh, đà tăng giá căn hộ chung cư tiếp tục lan rộng, tập trung tại các dự án có pháp lý hoàn thiện, hưởng lợi từ các dự án hạ tầng và có mặt bằng giá hợp lý. Cuối quý 3, làn sóng mạnh mẽ từ nhà đầu tư miền Bắc, đặc biệt là Hà Nội đổ vào đẩy nhiều dự án nổi “sóng", một số dự án ghi nhận mức giá tăng 5% chỉ trong 1 tuần. Nhiều chủ sở hữu đang ở thực không có nhu cầu bán, còn nhà đầu tư thì đã chốt lời hoặc “quay xe” giữ hàng, kỳ vọng giá tiếp tục tăng.

Theo VARS, có nhiều nguyên nhân dẫn đến giá bán nhà đất tăng. Trong đó có thể kể đến:

Về nguồn cung, dù đang được cải thiện nhưng vẫn thiếu và yếu so với nhu cầu nhà ở hiện rất lớn và không ngừng tăng. Ước tính 50% số dân tăng thêm mỗi năm tại Hà Nội và TP.HCM (cũ) có nhu cầu về nhà ở, thì riêng 2 đô thị lớn này đã phát sinh nhu cầu hơn 212.000 căn nhà ở mới mỗi năm. Trong khi nguồn cung mới cả nước năm 2024 (phục hồi mạnh mẽ) cũng chỉ đạt khoảng 84.000 căn hộ - chưa bằng 40% nhu cầu tại 2 đô thị trên. Bên cạnh đó, cơ cấu nguồn cung đang có dấu hiệu lệch về phân khúc cao cấp, thiếu vắng các sản phẩm có mức giá phù hợp với nhu cầu và khả năng tài chính của số đông người dân.

Về dư nợ tín dụng, đang tăng cao, nhanh hơn mức tăng bình quân tín dụng chung toàn nền kinh tế và tập trung vào mục đích kinh doanh bất động sản do hiện nay kênh trái phiếu vẫn ảm đạm, dòng tiền “rẻ" cùng các chính sách ưu đãi lãi suất - ân hạn nợ gốc kéo dài góp phần thúc đẩy cả nhu cầu thực và nhu cầu đầu tư bất động sản.

Cá biệt có trường hợp một số chủ đầu tư kết hợp với sàn phân phối chủ động kiểm soát nguồn cung bằng cách ra hàng nhỏ giọt, để gây hiện tượng khan hiếm giả nhằm tạo tâm lý fomo cho khách hàng, nhà đầu tư. Ngoài ra, còn có một số nhóm đầu cơ thu gom sản phẩm, tạo khan hiếm giả, sau đó lướt cọc hưởng tiền chênh.

Hệ thống thông tin dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản chưa đầy đủ, thống nhất và cập nhật kịp thời. Chưa có hệ thống dữ liệu về giá bất động sản. Dữ liệu về quy hoạch, thông tin dự án đủ điều kiện mở bán nhà ở hình thành trong tương lai... cũng chưa được công khai đầy đủ và dễ tiếp cận. Doanh nghiệp chưa thực hiện yêu cầu công khai đầy đủ, trung thực và chính xác các thông tin về dự án bất động sản. Đồng thời, chưa có cơ sở pháp lý và quy định cụ thể về quyền hạn, trách nhiệm của doanh nghiệp trong việc công bố các thông tin khác.

HỆ LỤY TỪ GIÁ NHÀ TĂNG CAO

“Thị trường thiếu minh bạch, không chỉ tạo “kẽ hở" cho một số đối tượng lũng đoạn, mà còn làm tăng chi phí, rủi ro với người mua nhà và giảm hiệu quả điều hành của Nhà nước. Nếu không sớm được giải quyết sẽ ảnh hưởng tới sự phát triển ổn định và bền vững của thị trường. Đặc biệt, dự kiến thời gian tới, giá bất động sản sẽ tiếp tục tăng khi dòng vốn rẻ tiếp tục được bơm ra nền kinh tế, thúc đẩy nhu cầu đầu tư trong khi nguồn cung vẫn còn hạn chế so với nhu cầu. Hơn nữa, trong bối cảnh quỹ đất khan hiếm và chi phí đất đai, vật liệu tăng mạnh, các chủ đầu tư duy trì chiến lược phát triển phân khúc giá cao nhằm đảm bảo lợi nhuận”, bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, nhận định.

Cũng nói về vấn đề này, ông Võ Trí Thành, Nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Quản lý kinh tế Trung ương, trích lời một số chuyên gia khác cho rằng giá bất động sản ở Việt Nam tính từ năm 1990 đến giờ đã tăng 400 lần. “Đây là mức tăng bất hợp lý. Việc giá nhà tăng cao khiến khả năng chi trả của người dân ngày càng xa vời, gây bất bình đẳng xã hội. Giá nhà liên tục tăng còn khiến cho mọi nguồn vốn, kỹ năng… đổ dồn vào bất động sản. Người ta chỉ có đi đầu cơ nhà đất. Từ đó, làm méo mó thị trường, gây bất ổn cho nền kinh tế…”, ông Thành nhận định.

Từ góc độ doanh nghiệp, ông Lê Đình Chung, Tổng giám đốc SGO Homes, đánh giá: Nhu cầu nhà ở tiếp tục duy trì ở mức cao nhờ quá trình tăng trưởng kinh tế, đô thị hóa, và sự mở rộng của tầng lớp trung, thượng lưu, tuy nhiên, sức mua đang bị ảnh hưởng bởi mặt bằng giá tăng cao. Nhiều người dân, đặc biệt là người trẻ, mất động lực sở hữu nhà do khoảng cách giữa giá nhà và thu nhập bị kéo giãn.

Đề cập đến giải pháp giảm giá nhà, chuyên gia tài chính Cấn Văn Lực nhìn nhận: để kéo giảm giá nhà, các doanh nghiệp cần ứng dụng công nghệ nhằm đẩy nhanh tiến độ và chất lượng công trình. 

Trong khi đó, ông Vương Duy Dũng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), phân tích: giá bất động sản được cấu thành bởi nhiều yếu tố: giá đất, chi phí xây dựng, chi phí đầu tư hạ tầng, chi phí lãi vay, chi phí bán hàng… Do đó, để giảm giá nhà, giải pháp đầu tiên là phải giảm được chi phí đầu vào…