Từ giữa năm 2022 tới nay, thị trường bất động sản Việt Nam nói chung đã có nhiều diễn biến phức tạp và khó khăn chưa từng có trong khoảng 10 năm trở lại đây.

KHÓ KHĂN BỦA VÂY

Với việc thị trường khan hiếm sản phẩm, thiếu hụt khách hàng đã khiến các sàn giao dịch, nhà môi giới bất động sản bị đặt vào thế khó. Tình trạng khó khăn đến từ cả hai chiều, giống như 1 chốt chặn đầu và 1 chốt chặn sau, khiến cho các sàn giao dịch, nhà môi giới bất động sản không có cơ hội “trở mình”, bị dồn vào thế “hoang mang, vô định, khó có thể vùng vẫy”.

Đây là thông tin được ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARs) thông tin tại buổi talkshow “Môi giới bất động sản và sứ mệnh vực dậy niềm tin thị trường bất động sản Việt Nam”, được tổ chức ngày 09/6/2023, tại TP.HCM.

Theo dữ liệu của VARs, năm 2022, nguồn cung ra thị trường đạt khoảng 48.500 sản phẩm, chỉ bằng hơn 20% nguồn cung năm 2018. Đặc biệt, trong quý 1/2023, thị trường hầu như không đón nhận nguồn cung mới.

Sự sụt giảm nguồn cầu đã làm đứt gãy tập khách hàng hiện hữu và tiềm năng của môi giới bất động sản. Điều này cũng thể hiện ở tình trạng sản phẩm nghèo nàn, phần lớn đến từ các dự án cũ, không đủ sức hấp dẫn đối với khách hàng.

Bên cạnh đó, một loạt các biến tố đã tác động khiến niềm tin của khách hàng vào thị trường bất động sản ngày càng sụt giảm. Chẳng hạn, việc vay vốn mua bất động sản khó khăn trong, lãi suất cho vay quá cao cũng như khó khăn do tình hình kinh tế chung làm cho một lượng lớn khách hàng khó khăn về tài chính. Ngoài ra, lãi suất huy động cao đã thu hút lượng tiền nhàn rỗi vào ngân hàng thay vì đầu tư cũng khiến cho thị trường bất động sản thêm ảm đạm.

Theo VARs, hoạt động môi giới suy yếu có nguyên nhân từ sụt giảm giao dịch. Cụ thể, tỷ lệ hấp thụ chung của toàn thị trường năm 2022 đạt 17% so với lượng giao dịch của năm 2018. Tỷ lệ hấp thụ quý 1/2023 chỉ đạt khoảng 11%.

Một điều nữa khiến môi giới bất động sản nghỉ việc ồ ạt là do mất thị trường khi thị trường truyền thống là các dự án khu đô thị và khu du lịch nghỉ dưỡng đều trong tình trạng đắp chiếu, chờ phê duyệt. Cùng với tình hình kinh tế suy giảm, hiệu quả sử dụng và kinh doanh bất động sản nghỉ dưỡng rất thấp.

Trong bối cảnh thị trường khó khăn như trên, trong 5 tháng đầu năm 2023, đã có 554 doanh nghiệp bất động sản giải thể, tăng hơn 30% so với cùng kỳ năm trước. Doanh nghiệp thành lập mới giảm hơn 61% so với cùng kỳ năm trước.

Trong quý 1/2023, doanh thu của doanh nghiệp bất động sản giảm gần 65% so với cùng kỳ năm trước và lợi nhuận sau thuế giảm trên 38% so với cùng kỳ năm 2022.

Lượng hàng tồn kho lớn, chủ yếu từ các dự án xây dựng dở dang. Nhiều dự án buộc phải tạm dừng do doanh nghiệp không còn đủ nguồn lực để tiếp tục triển khai dự án.

Nhiều doanh nghiệp bất động sản phải điều chỉnh lại quy mô nhân sự, thậm chí đình hoãn hoạt động đầu tư, thi công xây dựng dự án dở dang, dừng triển khai dự án mới, dừng phát hành cổ phiếu tăng vốn, dừng IPO…

DOANH NGHIỆP GIẢM DOANH THU, LOẠT MÔI GIỚI BỊ SA THẢI

Theo khảo sát của VARs, hơn 90% doanh nghiệp môi giới bất động sản ghi nhận doanh thu sụt giảm mạnh, trên 95% doanh nghiệp phải thu hẹp quy mô lao động.

Riêng trong 5 tháng đầu năm 2023, các doanh nghiệp môi giới tiếp tục sa thải thêm nhiều nhân sự và chắc chắn còn tiếp tục sa thải nhiều.

Có tới hơn 40% doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản trong khảo sát buộc phải cắt giảm lương nhân sự từ 10%-20%. Thậm chí, hơn 44% số doanh nghiệp được khảo sát cho biết họ phải thực hiện biện pháp sa thải nhân viên để không phải cắt giảm lương những người còn lại.

Nếu tình hình thị trường vẫn tiếp tục diễn biến khó khăn sẽ có tới 23% doanh nghiệp chỉ có thể duy trì hoạt động được tới hết quý 3/2023, 43% doanh nghiệp trụ được đến hết năm 2023. Đây thực sự là một kịch bản hết sức nguy hiểm.

Ở mảng cho thuê bất động sản, thị trường vẫn ghi nhận điểm sáng đến từ một số ít doanh nghiệp kinh doanh lĩnh vực này khi ghi nhận mức doanh thu tốt, thậm chí tăng 200% so với quý 1/2022 và tăng 150% so với cuối năm 2022.

Làn sóng nghỉ việc của môi giới viên đã càn quét trên quy mô rộng khắp cả nước. Theo khảo sát của VARS, số lượng nhân viên hiện còn hoạt động trên thị trường chỉ bằng khoảng 30-40% so với thời điểm cuối năm 2022.

Theo đó, thị trường ghi nhận một lượng lớn môi giới viên phải nghỉ việc do chủ động (thu nhập không đủ sống) và bị động (doanh nghiệp sa thải, tạm dừng hoạt động hoặc phá sản...).

Số nhân viên môi giới cố gắng bám trụ lại với nghề đã phải vận dụng linh hoạt đủ mọi hình thức để có thể tồn tại, bao gồm đa dạng hóa lĩnh vực, tìm kiếm việc làm thêm...

Phần đông môi giới, lên tới hơn 95% số người được khảo sát, có thu nhập giảm so với năm trước. Trong đó, hơn 14% cho biết thu nhập của họ giảm 20-30% so với cùng kỳ. Hơn 54% cá nhân ghi nhận mức tụt giảm 30-40%. Cá biệt có khoảng 5% môi giới bị giảm trên 70% thu nhập.

Tuy nhiên, lượng môi giới bất động sản bỏ nghề phần lớn là các nhân viên mới làm hoặc những người ‘tay ngang’, chưa được đào tạo bài bản về nghề cũng như khả năng ứng biến trước các tình huống khó khăn của thị trường.

Ngoài ra, ngành địa ốc vẫn ghi nhận một số thông tin tích cực về nhân sự. Cụ thể, trên 95% môi giới còn hoạt động cho biết họ vẫn sẽ tiếp tục gắn bó với nghề cho dù thị trường có khó khăn. 100% trong số đó mong muốn thời gian này được tham gia các khóa đào tạo chuyên sâu để nắm vững chuyên môn, đồng thời có thêm các kỹ năng ứng biến linh hoạt trong mọi tình huống.

Thông qua cuộc khảo sát cũng cho thấy, phần lớn môi giới viên chuyên nghiệp, có ý thức gắn bó với nghề, đều xác định cần thi chứng chỉ môi giới.

Dẫu vậy, vì một số lý do như địa phương chưa tổ chức thi sát hạch, đã tham gia thi nhưng chưa đạt... nên số lượng môi giới có chứng chỉ mới dừng lại ở mức khá khiêm tốn, chiếm khoảng 35% số lượng người tham gia khảo sát.