Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, quá trình thi hành Luật Đất đai năm 2024 cho thấy việc xác định giá đất cụ thể đã trở thành một trong những "điểm nghẽn" đối với hoạt động đầu tư bất động sản...

Tại văn bản góp ý Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) mới đây, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) nhận định: quy trình định giá đất hiện phụ thuộc vào nhiều yếu tố, thiếu thống nhất trong áp dụng và kéo dài thời gian phê duyệt nghĩa vụ tài chính. Một số dự án phải chờ xác định giá đất trong nhiều năm, ảnh hưởng đến tiến độ triển khai và hiệu quả sử dụng nguồn lực.

Trong bối cảnh đó, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) ngày 12/9/2026 tiếp tục định hướng sử dụng bảng giá đất nhân với hệ số K làm căn cứ tính nghĩa vụ tài chính trong phần lớn trường hợp thay thế việc xác định giá đất cụ thể. VARS đánh giá đây là hướng đi cần thiết, có thể rút ngắn thời gian thực hiện thủ tục, giảm chi phí hành chính và nâng cao tính thống nhất trong quá trình áp dụng.

Tuy nhiên, phạm vi sử dụng bảng giá đất và hệ số K được mở rộng sang nhiều hoạt động, từ tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, bồi thường khi thu hồi đất đến xác định giá khởi điểm đấu giá. Trong khi Dự thảo chưa làm rõ đầy đủ căn cứ xác định, chu kỳ rà soát và cơ chế kiểm định hệ số K. Do đó, VARS cho rằng nếu thiếu những quy định này, điểm nghẽn có thể chuyển từ khâu xác định giá đất cụ thể sang quá trình xây dựng bảng giá đất và hệ số K, đồng thời phát sinh rủi ro về minh bạch và tính ổn định của chính sách.

Để khắc phục những rủi ro, VARS kiến nghị làm rõ bản chất của hệ số K là tỷ lệ giữa giá đất thị trường và giá đất trong bảng giá đất tương ứng, được xác định từ dữ liệu giao dịch, đấu giá và các nguồn thông tin có thể kiểm chứng. Đồng thời, bảng giá đất và hệ số K cần được rà soát định kỳ hàng năm, điều chỉnh khi thị trường biến động vượt ngưỡng và công khai căn cứ tính toán trước khi áp dụng.

VARS đề xuất nghiên cứu ngưỡng biến động khoảng 20% để kích hoạt rà soát, cùng thời hạn công bố trước không dưới 6 tháng đối với các điều chỉnh làm tăng nghĩa vụ tài chính. 

Đối với những trường hợp chịu tác động trực tiếp từ thay đổi chính sách, đề nghị xây dựng cơ chế chuyển tiếp có mục tiêu, tập trung vào hộ gia đình, cá nhân và các dự án đã hoàn thành những bước pháp lý nhất định trước thời điểm bảng giá đất, hệ số K mới có hiệu lực. Các phương án được đề xuất gồm giới hạn mức tăng nghĩa vụ tài chính theo từng giai đoạn, áp dụng lộ trình chuyển tiếp hoặc cho phép nộp dần có điều kiện.

Trong lĩnh vực bồi thường, VARS kiến nghị tỷ lệ bồi thường về đất không thấp hơn 100% giá đất được xác định theo bảng giá đất và hệ số K tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Đồng thời, Hội đề xuất tách bạch chức năng xác định giá trị đất và điều tiết nghĩa vụ tài chính. Theo đó, hệ số K cần phản ánh giá trị đất, còn việc hỗ trợ, miễn giảm hoặc điều chỉnh nghĩa vụ tài chính phải được thực hiện thông qua các công cụ riêng, công khai và có căn cứ pháp lý rõ ràng.

Đối với dự án lấn biển, sử dụng đất hỗn hợp, quy mô lớn hoặc khu vực thiếu dữ liệu giao dịch, VARS kiến nghị tiếp tục duy trì cơ chế xác định giá đất cụ thể như một phương án ngoại lệ có tiêu chí rõ ràng, nhằm hạn chế sai số trong định giá hàng loạt.