Mục tiêu của việc sửa đổi Luật Đất đai lần này phải thể chế hóa đầy đủ, kịp thời các quan điểm, chủ trương của Đảng; Đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính; Chuyển trọng tâm từ quản lý bằng các công cụ hành chính sang sử dụng hiệu quả các công cụ kinh tế, để thúc đẩy sử dụng đất hợp lý, hiệu quả, bền vững...

Phát biểu tại Hội nghị góp ý cho Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi mới đây, ông Đậu Anh Tuấn, Phó Tổng Thư ký kiêm Trưởng ban Pháp chế Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI), cho rằng dự thảo còn một số nội dung cần tiếp tục làm rõ để bảo đảm tính ổn định của chính sách, sự thống nhất với các luật liên quan và thuận lợi cho quá trình triển khai trên thực tế.

Theo ông Tuấn, vấn đề được cộng đồng doanh nghiệp quan tâm tập trung vào thẩm quyền quản lý nhà nước, giá đất và nghĩa vụ tài chính, kiểm soát tình trạng gom giữ và đầu cơ, khả năng tiếp cận đất cho sản xuất và nông nghiệp, giới hạn của mô hình luật khung và các quy định chuyển tiếp.

NHỮNG VẤN ĐỀ CẦN TIẾP TỤC LÀM RÕ

Cụ thể, về thẩm quyền quản lý nhà nước: Tại Điều 18, dự thảo Luật Đất đai sửa đổi hiện đưa ra 2 phương án khác nhau. Phương án 1 là luật hóa cách làm hiện tại của Nghị định 49/2026/NĐ-CP, giao UBND cấp tỉnh quyết định các nội dung quản lý và tự quyết định việc phân cấp, ủy quyền cho cơ quan, người có thẩm quyền tùy theo tình hình địa phương.

Phương án 2 là xác định ngay trong luật rằng cấp xã quyết định đối với cá nhân và cộng đồng dân cư; cấp tỉnh quyết định đối với tổ chức trong nước (trong đó có doanh nghiệp), tổ chức tôn giáo, tổ chức nước ngoài, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài và tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài. Đồng thời, cấp tỉnh được phép phân cấp thêm cho cấp xã.

Ông Đậu Anh Tuấn cho rằng phương án 1 rõ ràng tạo sự linh hoạt cho địa phương, nhưng phương án 2 giúp doanh nghiệp biết rõ cơ quan nào có thẩm quyền quyết định, vậy phương án nào là phù hợp hơn và vì sao? Ngoài ra, một câu hỏi khác cũng rất quan trọng là ở cả hai phương án, UBND cấp tỉnh đều được quy định trình tự, thủ tục hành chính về đất đai. Vậy luật có nên đặt ra một khung tối thiểu thống nhất trên toàn quốc về thành phần hồ sơ, thời hạn giải quyết, hình thức công bố công khai và cơ chế xử lý khi quá hạn hay không?

Liên quan giá đất và nghĩa vụ tài chính, Dự thảo hiện chuyển sang cơ chế bảng giá đất và hệ số điều chỉnh, bỏ quy định về phương pháp định giá theo nguyên tắc thị trường, bỏ chế định tư vấn xác định giá đất. Đây là thay đổi có liên quan trực tiếp đến doanh nghiệp và cần tiếp tục được xem xét trong quá trình hoàn thiện dự thảo.

Đối với vấn đề chống gom giữ và đầu cơ, Dự thảo đã đưa ra công cụ tại Điều 37, trong đó có quy định thu một khoản tiền lũy tiến khi chậm đưa đất vào sử dụng, với mốc 18 tháng đối với đất canh tác, 24 tháng đối với đất nông nghiệp, và loại trừ trường hợp bất khả kháng.

Tuy nhiên, ông Tuấn chia sẻ điều mà nhiều doanh nghiệp băn khoăn là tiêu chí phân biệt. Làm thế nào để phân định rõ giữa quỹ đất và hàng tồn kho của một dự án đang được triển khai bình thường với hành vi giữ đất để chờ chênh lệch giá? Đồng thời, thời gian chậm do thủ tục hành chính, giải phóng mặt bằng hoặc thay đổi quy hoạch có được loại trừ khi tính thời hạn vi phạm hay không? Khoản thu lũy tiến cần xác định dựa trên căn cứ nào để vừa đủ sức răn đe, vừa không tạo rủi ro không cần thiết cho doanh nghiệp làm ăn đúng pháp luật?

Mặt khác, về tiếp cận đất cho sản xuất và nông nghiệp, Dự thảo giữ hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp không quá 15 lần hạn mức giao đất, quy định việc tập trung, tích tụ đất nông nghiệp tại Điều 85, đồng thời yêu cầu tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp phải có phương án sử dụng đất khi được chấp thuận.

Vấn đề đặt ra là hạn mức và thời hạn sử dụng đất hiện nay đã đủ để thực hiện đầu tư quy mô lớn hay chưa? Bên cạnh đó, thủ tục, phương án sử dụng đất có tạo thêm chi phí không cần thiết hay không; cần cơ chế gì để thị trường cho thuê đất nông nghiệp thực sự vận hành hiệu quả...

Một nội dung khác được quan tâm là giới hạn của mô hình luật khung. Với một Dự thảo luật ngắn hơn trước, chúng tôi ủng hộ việc giao Chính phủ quy định về trình tự, thủ tục và hồ sơ.

Tuy nhiên, có những nội dung tác động trực tiếp đến quyền tài sản, chẳng hạn: điều kiện được bồi thường, các trường hợp không được bồi thường, các nhóm hỗ trợ của Nhà nước khi thu hồi đất, hay trường hợp được giao đất, cho thuê đất không qua đấu giá... Theo ý kiến của nhiều doanh nghiệp và chuyên gia, đây là nội dung nhất thiết phải được quy định trong luật. Vì vậy, cần làm rõ đâu là vấn đề bắt buộc phải được luật hóa và đâu là nội dung có thể giao Chính phủ quy định chi tiết.

KHƠI THÔNG NGUỒN LỰC ĐẤT ĐAI NHƯNG KHÔNG BUÔNG LỎNG QUẢN LÝ

Những góp ý trên được đặt trong bối cảnh công tác quản lý, sử dụng đất đang có nhiều yêu cầu mới.  Theo ông Đậu Anh Tuấn, Nghị quyết 21 của Ban Chấp hành Trung ương khóa XIV đã xác định đất đai phải trở thành nguồn lực chiến lược, lợi thế cạnh tranh và động lực phát triển. Thị trường bất động sản và thị trường quyền sử dụng đất cần trở thành kênh phân phối đất đai hợp lý, công bằng và hiệu quả. Theo đó, việc sửa Luật cần phải hướng tới khơi thông nguồn lực đất đai nhưng không buông lỏng quản lý, thúc đẩy phát triển nhưng không để thất thoát tài sản công.

Mục tiêu là Luật phải thể chế hóa đầy đủ, kịp thời các quan điểm, chủ trương của Đảng; Hoàn thiện các chế định để quản lý đất đai theo chức năng là tài nguyên, tài sản, nguồn lực cả về diện tích, chất lượng và không gian sử dụng; Đảm bảo sự nhất quán, ổn định, kế thừa của hệ thống pháp luật đất đai; Phát triển các quy định đã được thực tiễn chứng minh là phù hợp; Sửa đổi, bổ sung các quy định chưa phù hợp với thực tiễn.

Đồng thời, đẩy mạnh phân cấp, phân quyền, thiết lập công cụ kiểm soát quyền lực trong quản lý đất đai; Đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính; chuyển trọng tâm từ quản lý bằng các công cụ hành chính sang sử dụng hiệu quả các công cụ kinh tế để thúc đẩy sử dụng đất hợp lý, hiệu quả, bền vững...

Giới thiệu về Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), ông Đào Trung Chính, Cục trưởng Cục Quản lý đất đai, Bộ Nông nghiệp và Môi trường, cho biết Luật Đất đai năm 2024 có khoảng 260 điều, thì dự thảo lần này dự kiến chỉ còn khoảng 110 điều. Nhiều nội dung trước đây được quy định cụ thể trong Luật sẽ được chuyển xuống nghị định của Chính phủ và các văn bản hướng dẫn của bộ, ngành. Ngoài ra, những vấn đề thuộc về quyền lợi của người dân vẫn phải bám sát.