Nhiều ý kiến cho rằng Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cần tiếp tục được nghiên cứu, rà soát, trong đó, cần đặc biệt chú trọng rà soát hệ thống văn bản pháp luật liên quan để đảm bảo các quy định được thống nhất, đồng bộ...

Chiều 8/9, Thứ trưởng Bộ Tư pháp Nguyễn Thanh Tú đã chủ trì Hội đồng thẩm định dự án Luật Đất đai (sửa đổi). Hội đồng tập trung xem xét, đánh giá các nội dung của dự án Luật, góp ý về tính hợp hiến, hợp pháp, tính thống nhất, đồng bộ của dự thảo với hệ thống pháp luật hiện hành, qua đó góp phần hoàn thiện dự án Luật.

Báo cáo về Dự thảo, đại diện Bộ Nông nghiệp và Môi trường cho biết dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) gồm 13 chương; giảm 03 chương so với Luật Đất đai năm 2024.

Theo Dự thảo, Đất đai được phân thành 03 nhóm. Cụ thể, (i) Nhóm đất nông nghiệp, bao gồm đất canh tác (đất trồng lúa, đất trồng cây khác); đất lâm nghiệp; đất chăn nuôi tập trung, thủy sản; đất nông nghiệp khác; (ii) Nhóm đất phi nông nghiệp, gồm: đất quốc phòng, an ninh; đất ở; đất trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp công; đất công cộng; đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp; đất tôn giáo, tín ngưỡng; (iii) Đất dự trữ phát triển.

HOÀN THIỆN QUY ĐỊNH VỀ PHÂN LOẠI ĐẤT

Việc hoàn thiện quy định về phân loại đất nhằm khắc phục những khó khăn, vướng mắc phát sinh trong thực tiễn thi hành Luật Đất đai thời gian qua.

Đối với nguyên tắc sử dụng đất, dự thảo kế thừa Điều 5 Luật Đất đai năm 2024, đồng thời tiếp tục thể chế hóa Nghị quyết số 21-NQ/TW ngày 28/7/2026, bổ sung một số nguyên tắc phù hợp với yêu cầu thực tiễn về “bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và các chủ thể có liên quan; bảo đảm công khai, minh bạch, công bằng, bình đẳng giới trong tiếp cận, quản lý và sử dụng đất...”.

Liên quan đến quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, dự thảo giữ như quy định hiện hành. Đồng thời rà soát, hoàn thiện quy định về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được Nhà nước cho thuê đất thu tiền hàng năm; Bổ sung quy định trường hợp doanh nghiệp cổ phần đang sử dụng đất có nguồn gốc được cổ phần hóa từ doanh nghiệp nhà nước mà giá trị quyền sử dụng đất không tính vào giá trị doanh nghiệp khi thực hiện cổ phần hóa thì doanh nghiệp có quyền và nghĩa vụ như trường hợp được Nhà nước cho thuê đất thu tiền hằng năm…

Góp ý cho Dự thảo luật, đại diện Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam đề nghị làm rõ khái niệm và chế độ pháp lý của “quyền thuê trong hợp đồng thuê đất trả tiền hàng năm” gồm: nội hàm quyền; điều kiện chuyển giao; mối quan hệ với quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất; có hay không được sử dụng làm tài sản bảo đảm…

Đối với việc phân loại đất theo các nhóm chung, đề nghị có quy định hướng dẫn xử lý, chuyển tiếp đối với các loại đất bị lược bỏ để đảm bảo việc quản lý, sử dụng đất đai, các giao dịch liên quan đang thực hiện được thông suốt, đảm bảo lợi ích của các cá nhân, đơn vị có liên quan.

Cũng theo đại diện Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam, Dự thảo bỏ hoàn toàn quy định (không có cơ chế trao quyền theo nhu cầu của các bên tham gia) về việc công chứng/chứng thực hợp đồng văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất gồm công chứng hợp đồng thế chấp, công chứng văn bản thừa kế là không hợp lý với quy định pháp luật về công chứng.

Do đó, đề nghị rà soát các văn bản pháp luật, văn bản hướng dẫn để thống nhất quy định liên quan đến yêu cầu về công chứng. Đặc biệt là quy định về đăng ký giao dịch bảo đảm đối với quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất (Luật Công chứng, Luật Nhà ở, các Nghị định hướng dẫn thi hành …).

Liên quan đến vấn đề này, đại diện Hiệp hội công chứng Việt Nam và Hiệp hội bất động sản Việt Nam kiến nghị có đánh giá tác động chính sách cụ thể. Theo đại diện Hiệp hội công chứng Việt Nam, dữ liệu số không phải là xác thực số. Dữ liệu số chỉ giúp cho quy trình công chứng và quy trình đăng ký đất đai được nhanh hơn, thuận tiện hơn.

BĂN KHOĂN VỀ CƠ CHẾ GIẢI QUYẾT TÀI CHÍNH ĐẤT ĐAI KHI LUẬT CÓ HIỆU LỰC

Một vấn đề được nhiều đại biểu quan tâm là việc giải quyết về tài chính đất đai, giá đất khi luật này có hiệu lực thi hành.

Theo đó, khoản 2, điều 111 Dự thảo nêu: “Đối với trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 257 Luật Đất đai năm 2024 mà đến ngày Luật này có hiệu lực thi hành nhưng chưa quyết định giá đất thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tiếp tục thực hiện theo quy định tại khoản 2 Điều 257 Luật Đất đai năm 2024 hoặc quyết định việc xác định giá đất theo quy định tại Luật này.

Trường hợp quyết định việc áp dụng xác định giá đất theo quy định của Luật này thì thời điểm tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất là thời điểm cơ quan, người có thẩm quyền quyết định việc xác định giá đất theo quy định tại Luật này”.

Đại diện Liên đoàn thương mại và công nghiệp Việt Nam – VCCI phân tích: theo hướng dẫn khoản 2, Điều 257 Luật Đất đai năm 2024, người sử dụng đất phải nộp khoản tiền bổ sung khoảng 3,6% mỗi năm cho khoảng thời gian Nhà nước chưa xác định được giá đất cụ thể. Doanh nghiệp cho rằng đây là lỗi tài chính ngoài ý chí của doanh nghiệp và kiến nghị sửa quy định này.

Đại diện VCCI băn khoăn việc dự thảo Luật Đất đai đã giải quyết trường hợp song lại giao quyền quyết định cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tiếp tục áp dụng khoản 2, Điều 257 của Luật Đất đai 2024 hoặc là xác định giá đất theo quy định của luật này. Với quy định này, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thể lựa chọn phương án an toàn là áp dụng khoản 2, Điều 257 của Luật Đất đai 2024…