Xuất hiện dấu hiệu bong bóng giá nhà chung cư đô thị

Báo cáo mới nhất của Hội môi giới bất động sản Việt Nam quý 3/2020 ghi nhận giá nhà ở tại các khu vực trên khắp cả nước đều tăng. 

CẠN KIỆT NGUỒN CUNG NHÀ Ở BÌNH DÂN

Cụ thể, tại Hà Nội, tổng lượng sản phẩm được bán trên toàn thị trường quý 3/2020 đạt 13.300 sản phẩm chủ yếu là căn hộ chung cư, tỷ lệ hấp thụ tương đương 22,3%. Căn hộ bình dân tiếp tục chiếm tỷ trọng nhỏ trong cơ cấu nguồn cung căn hộ dù có tỷ lệ hấp thụ tương đối tốt. Lượng cung căn hộ cao cấp mới tung ra thị trường rất hạn chế.

Giá phân khúc bình dân tăng nhẹ khoảng 3 - 5%, được đẩy lên chạm ngưỡng phân khúc trung cấp, trong khi đó, giá căn hộ phân khúc trung, cao cấp tiếp tục gần như đi ngang và tiêu thụ rất chậm. Nhiều dự án không bán được hàng hoặc lượng bán không đáng kể, tỷ lệ hấp thụ chỉ khoảng 10%.

Mặc dù dịch Covid 19 tác động lên nền kinh tế, nhưng thay vì giảm giá thành sản phẩm, các chủ đầu tư, doanh nghiệp tặng quà khủng và khuyến mại lớn để kích cầu. 

Tại Tp.HCM, tổng lượng sản phẩm được bán trên toàn thị trường Tp.HCM quý 3/2020 đạt 12.530 sản phẩm, chủ yếu là căn hộ chung cư, tỷ lệ hấp thụ tương đương 75,1%, cao hơn so với Hà Nội. 

Đáng lưu ý, trong cơ cấu nguồn cung mới, loại hình căn hộ có mức giá bình dân tiếp tục không còn xuất hiện trên thị trường. Kể từ quý 1/2020 đến nay loại hình này đã không còn. 

Giá bán căn hộ Tp.HCM quý 3/2020 tăng mạnh từ 15-20% so với quý 2/2020 đã tạo nên cơn sốt cho thị trường bất động sản.  

Lý giải tình trạng giá nhà ở tăng cao, Hội môi giới bất động sản Việt Nam cho biết do khan hiếm nguồn hàng trong bối cảnh lượng cầu rất cao dẫn đến giá tăng vọt và tỷ lệ hấp thụ ở mức cao. 

Trong khoảng thời gian 2 năm trở lại đây, cũng như Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh gần như không có dự án mới được phê duyệt. Các dự án đô thị và nhà ở tại địa phương đã được phê duyệt chủ trương đầu tư từ giai đoạn trước cũng gặp cực kỳ nhiều khó khăn trong phê duyệt ở tất cả các khâu như quy hoạch, cấp phép xây dựng, đủ điều kiện tham gia thị trường,….

Ngoài đại dự án đô thị tại quận 9, một số dự án nhà ở khác đã cơ bản hoàn thành thủ tục rải rác dần được cấp giấy phép xây dựng và đủ điều kiện bán sản phẩm trong năm 2019 và 2020.

Tuy nhiên, hầu hết chủ đầu tư các dự án này đều phải lách luật bán sản phẩm trước theo kiểu đặt cọc hoặc ký quỹ đảm bảo thực hiện mua bán sản phẩm… để đáp ứng nhu cầu rất cao của thị trường địa phương. Vì vậy, mặc dù số lượng sản phẩm chào bán trong kỳ cao nhưng phần lớn các sản phẩm này đã được hấp thụ từ trước, sản phẩm thực tế còn bán trên thị trường rất ít. 

  XUẤT HIỆN BONG BÓNG BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ Ở CHUNG CƯ?

Đánh giá chung về thị trường bất động sản nhà ở 9 tháng đầu năm 2020, Hội môi giới nhấn mạnh: “Giá chung cư ở các đô thị lớn bị đẩy lên ngưỡng trần, thậm chí có đôi chút bong bóng. Đặc biệt là phân khúc chung cư cao cấp dẫn đến ty lệ tiêu thụ chậm. Nhiều dự án có sử dụng tỷ lệ đòn bẩy cao, bị áp lực phải thu hồi vốn để trả nợ, phải áp dụng chính sách khuyến mại và tặng quà giá trị lớn”. 

Trong những tháng cuối năm, thị trường bất động sản được dự báo sẽ nóng ấm, phục hồi trở lại nhờ Việt Nam kiểm soát hoàn toàn được dịch bệnh Covid 19, lượng giao dịch, tỷ lệ tiêu thụ hàng hoá sẽ tăng so với quý 3/2020.

Nguồn hàng tại các dự án bất động sản do các doanh nghiệp triển khai, tiếp tục không có nhiều thay đổi, khan hiếm nguồn hàng mới tại các đô thị lớn vẫn diễn ra.  Về giá, hầu hết thị trường sẽ không có biến động nhiều. 

Ở giai đoạn cuối năm, áp lực tăng nhu cầu đầu tư để hiệu quả sử dụng tiền tăng cao thay vì để trong ngân hàng suốt thời gian dài với lãi suất thấp. Hiện tượng săn tìm đất dai trong dân ở những địa phương bị đồn thổi thông tin sẽ có chiều hướng gia tăng. Điều này vô tình tạo ra nhiều thị trường giao dịch không chính thống, không được kiểm soát. Đặc biệt là tạo bong bóng giá cả và thị trường ảo. 

"Các địa phương cần hết sức lưu ý, đừng vì lợi ích nhỏ mà gây ra những hậu quả không nhỏ", Hội môi giới bất động sản Việt Nam cảnh báo.