Số doanh nghiệp bất động sản thành lập mới tăng mạnh trong những tháng đầu năm 2026 nhưng áp lực vẫn hiện hữu khi lượng doanh nghiệp rút lui còn lớn. Diễn biến này cho thấy thị trường đang trong giai đoạn sàng lọc, buộc doanh nghiệp phải thích ứng để tồn tại…

Theo số liệu của Cục Thống kê (Bộ Tài chính), trong hai tháng đầu năm 2026, cả nước có gần 35,5 nghìn doanh nghiệp đăng ký thành lập mới, tăng 70,7% so với cùng kỳ năm trước. Cùng với đó, khoảng 29 nghìn doanh nghiệp quay trở lại hoạt động, nâng tổng số doanh nghiệp gia nhập và tái gia nhập thị trường lên gần 64,5 nghìn doanh nghiệp, tăng 29,4% so với cùng kỳ năm 2025.

Tuy nhiên, ở chiều ngược lại, số doanh nghiệp rút lui khỏi thị trường vẫn ở mức cao. Cụ thể, gần 58,5 nghìn doanh nghiệp tạm ngừng kinh doanh có thời hạn, tăng 2,8%; hơn 10,6 nghìn doanh nghiệp ngừng hoạt động chờ giải thể, tăng 66,3%; và gần 7,9 nghìn doanh nghiệp đã hoàn tất thủ tục giải thể, tăng tới 110,2%.

CƠ HỘI VÀ THÁCH THỨC ĐAN XEN

Trong bức tranh chung đó, lĩnh vực kinh doanh bất động sản ghi nhận mức tăng về số doanh nghiệp thành lập mới với 959 doanh nghiệp, tăng 94,9% so với cùng kỳ. Dù vậy, số giải thể trong ngành cũng lên tới 480 doanh nghiệp, tăng 108,7%.

Theo ông Lê Đình Chung, Tổng giám đốc SGO Homes, những con số trên phần nào phản ánh thị trường bất động sản - nơi cơ hội và thách thức đan xen buộc doanh nghiệp phải thích ứng với nhiều áp lực mới. Vị chuyên gia này cho rằng thị trường bất động sản đang chịu tác động từ nhiều yếu tố như: mặt bằng lãi suất cao, biến động kinh tế vĩ mô và tâm lý thận trọng của nhà đầu tư, qua đó, ảnh hưởng đến hoạt động của doanh nghiệp trong ngành.

Ở góc độ tích cực, điểm sáng lớn nhất là việc Nhà nước đang quyết liệt tháo gỡ các nút thắt pháp lý, tạo tiền đề cho sự cải thiện nguồn cung. Dự báo năm 2026 là năm bùng nổ nguồn cung với hàng loạt các đại dự án quy mô lớn của doanh nghiệp được triển khai.

Tuy nhiên, ông Chung cũng lưu ý dù môi trường pháp lý đã được cải thiện và thông thoáng hơn trước nhờ nỗ lực tháo gỡ từ phía các cơ quan quản lý, song quy trình và thủ tục hành chính vẫn là một lộ trình bắt buộc, không thể bỏ qua. Một điểm đáng lưu ý là hiện nay những dự án mới chủ yếu được phê duyệt cho chủ đầu tư lớn, có năng lực tài chính và kinh nghiệm triển khai. Tại khu vực như Hà Nội, những dự án quy mô nhỏ gần như vắng bóng trên bản đồ phê duyệt mới, tạo ra một sự phân hóa rõ rệt trên thị trường.

Mặt khác, khó khăn vẫn tiếp tục chồng chất khi lãi suất cao gây áp lực lớn lên chi phí đầu vào của doanh nghiệp, nhất là chi phí vốn vay và chi phí sản xuất xây dựng. Trong khi chi phí tăng cao thì giá nhà lại có xu hướng giảm hoặc không thể tăng thêm do thanh khoản yếu. Song song với đó, khách hàng lại yêu cầu ngày càng khắt khe hơn khiến các chủ đầu tư buộc phải đầu tư sản phẩm một cách bài bản và kỹ lưỡng mới có thể tồn tại.

Ở góc nhìn rộng hơn, nhiều chuyên gia nhận định thị trường bất động sản năm 2026 sẽ bước vào giai đoạn phát triển lành mạnh hơn, giảm bớt yếu tố đầu cơ, tăng tỉ trọng sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực. Đây là cơ hội để thị trường chuyển sang cạnh tranh dựa trên chất lượng sản phẩm và tính minh bạch, nhưng cũng là thách thức đối với các doanh nghiệp.

CHIẾN LƯỢC ĐỂ DOANH NGHIỆP TRỤ VỮNG

Để giúp doanh nghiệp có thể trụ vững và vượt qua giai đoạn khó khăn, ông Chung đưa ra lời khuyên cụ thể cho hai nhóm chủ thể.

Đối với chủ đầu tư, cần có những quyết sách quyết liệt hơn trong việc thúc đẩy bán hàng, thậm chí là chấp nhận đưa ra những chính sách hấp dẫn hoặc điều chỉnh giá bán để tạo thanh khoản và dòng tiền, tránh rủi ro trước khi nguồn cung lớn ồ ạt ra thị trường.

Còn với đơn vị môi giới, phải chọn lọc các sản phẩm được đầu tư bài bản, có pháp lý rõ ràng, khả năng thanh khoản thực tế để duy trì hoạt động kinh doanh và đảm bảo kết quả bán hàng trong giai đoạn thị trường đầy thách thức như hiện nay.

Trong khi đó, các chuyên gia của Vietnam Report cho rằng với bối cảnh thị trường bất động sản bước vào giai đoạn điều chỉnh và tái cấu trúc, cộng đồng doanh nghiệp đang kỳ vọng các chính sách vĩ mô tiếp tục được hoàn thiện theo hướng ổn định môi trường đầu tư và tháo gỡ các điểm nghẽn về pháp lý, nguồn vốn và hạ tầng.

Theo kết quả khảo sát doanh nghiệp bất động sản của Vietnam Report tháng 2/2026, có một số nhóm chính sách được doanh nghiệp đặc biệt quan tâm. Cụ thể, doanh nghiệp kiến nghị ổn định mặt bằng lãi suất và định hướng dòng tín dụng cho lĩnh vực bất động sản – xây dựng theo hướng phân loại rõ đối tượng và mục đích sử dụng vốn, thay vì áp dụng cơ chế điều tiết mang tính đồng đều. Nguồn vốn tín dụng cần được ưu tiên cho các dự án có pháp lý hoàn chỉnh, tiến độ triển khai rõ ràng và phục vụ nhu cầu ở thực như: nhà ở xã hội, nhà ở thương mại có mức giá phù hợp hoặc các dự án phát triển hạ tầng đô thị.

Bên cạnh vấn đề tín dụng, cộng đồng doanh nghiệp đánh giá môi trường đầu tư bất động sản chỉ có thể cải thiện bền vững khi các điểm nghẽn về thủ tục và pháp lý tiếp tục được tháo gỡ một cách thực chất. Trước hết, việc cải cách thủ tục hành chính và rút ngắn thời gian phê duyệt dự án cần đẩy mạnh hơn nữa. Đồng thời, các quy định pháp luật liên quan đến đầu tư, đất đai và kinh doanh bất động sản cần tiếp tục hoàn thiện theo hướng đồng bộ và ổn định, giúp doanh nghiệp có cơ sở dự báo rõ ràng hơn trong quá trình triển khai dự án.

Song song với đó là việc đẩy mạnh đầu tư công, đặc biệt là hạ tầng giao thông và đô thị, kỳ vọng có thể tạo ra hiệu ứng lan tỏa cho thị trường bất động sản tại nhiều khu vực phát triển mới. Cuối cùng, cơ chế bồi thường và giải phóng mặt bằng cần được hoàn thiện theo hướng minh bạch, phù hợp với nguyên tắc thị trường và bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người dân và doanh nghiệp, góp phần rút ngắn thời gian chuẩn bị đầu tư và nâng cao hiệu quả triển khai dự án.