Các chuyên gia đánh giá, giai đoạn khó khăn nhất của thị trường bất động sản đã qua, thị trường cuối năm 2023 đầu năm 2024 bắt đầu có những tín hiệu tích cực. Nhưng nhìn chung, hoạt động của doanh nghiệp ở lĩnh vực này còn nhiều thách thức…

Ông Phạm Anh Khôi, Viện trưởng Viện Nghiên cứu kinh tế - tài chính - bất động sản, cho rằng chưa khi nào trong lịch sử kinh doanh, doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản lại phải đối diện với nhiều khó khăn khắc nghiệt như vừa qua.

KHÓ KHĂN VỀ PHÁP LÝ VẪN HIỆN HỮU

Khó khăn liên quan đến pháp lý dự án vẫn hiện hữu, như việc thực hiện quy định về phương pháp định giá đất còn vướng mắc; quy hoạch sử dụng đất đã công bố nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện; có quy hoạch chi tiết 1/500 được phê duyệt nhưng không phù hợp quy hoạch chung…

Ngoài ra, cơ chế phối hợp giữa các sở, ban, ngành, địa phương chưa kịp thời, đồng bộ cũng gây khó cho dự án bất động sản, cụ thể là trong công tác giải phóng mặt bằng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, thỏa thuận thu hồi đất, áp giá bồi hoàn với người dân; công tác xác định giá đất để tính thu tiền sử dụng đất; thực hiện các hồ sơ, thủ tục của dự án…

Đặc biệt, “khó khăn lớn nhất hiện nay của doanh nghiệp là việc hầu như không huy động được vốn trái phiếu doanh nghiệp và vốn khác, dẫn đến thiếu nguồn lực tài chính để thực hiện dự án. Những khó khăn hiện hữu về thanh khoản, dòng tiền, trong bối cảnh áp lực đáo hạn và trả nợ trái phiếu doanh nghiệp vào thời điểm cuối năm 2023 đang đè nặng lên doanh nghiệp bất động sản”, ông Khôi chia sẻ.

Cũng theo vị này, xu hướng chung của một số doanh nghiệp còn tồn tại là duy trì bộ khung nhân sự cốt lõi; cẩn trọng trong việc mở mới hệ thống; tăng cường hoạt động liên minh, liên kết bán hàng; chuyển đổi và đa dạng ngành nghề kinh doanh: thị trường cho thuê, sang nhượng, thứ cấp…; số hóa hoạt động kinh doanh.

Dẫn số liệu từ Cục Đăng ký kinh doanh (Bộ Kế hoạch và Đầu tư), Bộ Xây dựng cho biết thực tế năm vừa qua, số lượng doanh nghiệp hoạt động ở lĩnh vực bất động sản thành lập mới chỉ ghi nhận 4.725 doanh nghiệp, giảm 45,01% so năm 2022; số lượng doanh nghiệp giải thể, ngừng kinh doanh có thời hạn lần lượt là 1.286 doanh nghiệp, tăng 7,7% và 3.705 doanh nghiệp, tăng 47,4% so với năm trước.

Bên cạnh đó, tình trạng cắt giảm nhân sự của các doanh nghiệp bất động sản diễn ra không chỉ với doanh nghiệp nhỏ, mà cả doanh nghiệp bất động sản lớn trên thị trường. Đơn cử như Tập đoàn Đất Xanh chỉ 9 tháng đầu năm 2023 đã cho nghỉ việc gần 1.300 người. Còn mới đây nhất, Công ty cổ phần Phát triển và kinh doanh nhà (HDTC) cũng thông báo toàn bộ nhân viên nghỉ không lương từ 26/11/2023.

“Có thể thấy “sức khỏe” của hầu hết doanh nghiệp địa ốc vẫn gặp vấn đề, bất chấp những giải pháp tháo gỡ từ Chính phủ và đà phục hồi của thị trường chung. Đa số doanh nghiệp đều đối mặt với kịch bản: phá sản, tạm dừng hoạt động, sa thải nhân viên, thu hẹp quy mô, cắt giảm lương, tái cấu trúc… trong khi các doanh nghiệp may mắn còn tồn tại trên thị trường, thì một số xác định sẵn tinh thần hoặc là lỗ hoặc lợi nhuận có thể giảm tới 80% so cùng kỳ các năm trước”, báo cáo của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (Vars) nhận định.

THỊ TRƯỜNG SẼ CÓ DẤU HIỆU ẤM LÊN

Cấn Văn Lực, Kinh tế trưởng BIDV cho rằng, để vượt qua khó khăn, trụ vững trên thị trường, doanh nghiệp bất động sản cần lên kế hoạch cụ thể, khả thi giúp thanh toán nợ trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn, nhất là trong năm 2024. Đồng thời, xem xét đa dạng hóa nguồn vốn, trong đó ngoài tín dụng ngân hàng còn có phát hành trái phiếu, cổ phiếu, huy động từ quỹ đầu tư, quỹ đầu tư tín thác bất động sản, thuê tài chính…

Tuy nhiên, việc huy động vốn phải gắn với mục đích sử dụng vốn cụ thể. Đặc biệt, doanh nghiệp cần giảm đòn bẩy tài chính, hạn chế đầu tư dàn trải, hướng tới minh bạch, chuyên nghiệp; quan tâm đến quản trị rủi ro tài chính, lãi suất, tỷ giá, dòng tiền; nghiên cứu các điểm chính của Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023… để có thể “vững tâm vượt bão”, hướng đến nền tảng tương lai bền vững.

Tin tưởng vào sự nỗ lực của các doanh nghiệp, TS. Lê Duy Bình, Economica Việt Nam, cho rằng sau mỗi lần đối diện cùng thách thức, khủng hoảng, doanh nghiệp Việt Nam chắc chắn sẽ đứng dậy mạnh mẽ, quyết tâm hơn. Với “cơn bão lớn” lần này, điều có thể thấy rõ nhất là doanh nghiệp tư nhân nói chung và doanh nghiệp bất động sản nói riêng đang tiến hành tái cấu trúc mạnh mẽ - một chuyển động tích cực sau cuộc khủng hoảng.

Thực tế, không ít doanh nghiệp đã và sẽ buộc phải rút lui khỏi thị trường nhưng cũng có doanh nghiệp mới bắt đầu hình thành với mô hình kinh doanh, mô hình quản trị khác biệt, hiện đại, bền vững. Chúng ta có thể hy vọng, khu vực doanh nghiệp tư nhân nói chung và doanh nghiệp lĩnh vực bất động sản nói riêng thời gian tới chắc chắn có nhiều hơn những doanh nghiệp trưởng thành. Từ đó đóng góp mạnh mẽ cho quá trình phát triển kinh tế, nhất là lĩnh vực nhà ở và bất động sản...

Nội dung bài viết được đăng tải trên Tạp chí Kinh tế Việt Nam số 05-2024 phát hành ngày 29-01-2024. Kính mời Quý độc giả tìm đọc tại đây:  

https://postenp.phaha.vn/chi-tiet-toa-soan/tap-chi-kinh-te-viet-nam