Doanh nghiệp bất động sản cần tích hợp yếu tố xã hội vào chiến lược kinh doanh

Tại các đô thị lớn, giá nhà ở thương mại liên tục lập mặt bằng giá mới ở mức rất cao, vượt xa khả năng chi trả của đại đa số người có thu nhập trung bình, thấp. Do đó, nhu cầu về nhà ở xã hội đang trở nên bức thiết, tuy nhiên, nguồn cung phân khúc này vẫn còn hạn chế.

Trao đổi với VnEconomy, ông Nguyễn Hoàng Nam, Tổng giám đốc Công ty cổ phần G-Home, chuyên gia về nhà ở xã hội, cho rằng thời gian qua, hệ thống pháp luật liên quan đến lĩnh vực nhà ở và bất động sản đã có những điều chỉnh, hoàn thiện theo hướng tích cực, nhằm tháo gỡ các vướng mắc và thúc đẩy nhà ở xã hội phát triển đúng với vai trò là một chính sách an sinh.

Ông đánh giá thế nào về khung chính sách hiện nay dành cho phân khúc nhà ở xã hội? Liệu các chính sách mới có thực sự tạo ra cú hích cho thị trường nhà ở?

Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực từ năm 2024, và gần đây nhất, Quốc hội thông qua Nghị quyết 201/2025/QH15, Chính phủ cũng nhanh chóng ban hành Nghị định 192/2025/NĐ-CP quy định chi tiết Nghị quyết này (có hiệu lực từ 1/7), đã tháo gỡ các vướng mắc thực tế cho người dân mua dự án và doanh nghiệp phát triển nhà ở xã hội.

Trong đó, quy định cho phép giao chủ đầu tư không thông qua đấu thầu để thực hiện dự án nhà ở xã hội sẽ giảm thời gian thực hiện dự án, giúp cả chính quyền địa phượng lẫn doanh nghiệp bớt được thủ tục hành chính. Thực tế, theo ghi nhận của chúng tôi, có rất nhiều dự án nhà ở xã hội chỉ có một nhà đầu tư muốn tham gia, nhưng trước đây do phải tiến hành các thủ tục đấu thầu nên rất lãng phí thời gian, trong khi mục tiêu về số lượng hàng năm vẫn chưa đạt kế hoạch đề ra.

Ngoài ra, việc lồng ghép thẩm định thiết kế về phòng cháy và chữa cháy trong thủ tục cấp giấy phép xây dựng cũng tạo điều kiện cho doanh nghiệp giảm được đầu mối, giảm được thời gian xin cấp phép xây dựng.

Đặc biệt, quy định chủ đầu tư căn cứ phương pháp xác định giá bán, giá thuê mua nhà ở xã hội và lợi nhuận định mức theo quy định của pháp luật về nhà ở, chủ đầu tư tự xây dựng, thuê tư vấn có đủ điều kiện năng lực về hoạt động xây dựng để thẩm tra trước khi chủ đầu tư phê duyệt giá bán, giá thuê mua nhà ở xã hội cũng rất được doanh nghiệp hoan nghênh, bởi theo quy định của pháp luật, chủ đầu tư chỉ hưởng lợi nhuận tối đa 10% và bắt buộc phải kiểm toán.

Trước đây, để có được giá bán, chủ đầu tư phải xin Sở Xây dựng phê duyệt, sau đó, nhằm đảm bảo “an toàn”, Sở Xây dựng sẽ xin ý kiến của Sở Tài chính, Sở Tài nguyên môi trường (cũ)… quy trình này rất phức tạp và có những dự án chúng tôi cần cả năm mới có được giá. Nay, chúng ta có được quy định “hậu kiểm này” sẽ tiết kiệm thời gian lẫn tiền bạc cho doanh nghiệp và người dân. Vì khi thời gian bị kéo dài có nghĩa là chi phí tài chính của dự án bị đội lên, thì chính người dân và một phần là doanh nghiệp sẽ chịu sự thiệt hại này.

Tuy nhiên, nhiều ý kiến cho rằng thực tế vẫn còn không ít vướng mắc trong quá trình triển khai nhà ở xã hội, ông nhận định sao về điều này?

Thực tế hiện nay, nhiều địa phương vẫn rất chậm trễ trong bố trí quỹ đất phát triển nhà ở xã hội. Do đó, cần yêu cầu các tỉnh/thành phố trực thuộc trung ương khi ban hành Kế hoạch sử dụng đất hàng năm phải bố trí 20% quỹ đất tương ứng với tổng quỹ đất ở để làm nhà ở xã hội. Nếu tuân thủ được “kỷ luật” này, quỹ đất dành cho nhà ở xã hội sẽ luôn được bền vững và tỷ lệ với tốc độ đô thị hoá.

Mặt khác, nhóm đối tượng “người thu nhập thấp tại khu vực đô thị” còn gặp nhiều khó khăn khi đi xác nhận đối tượng và chứng minh thu nhập (UBND cấp phường/thị trấn xác nhận) bởi UBND phường không nắm được thu nhập nên không dám xác nhận, hoặc xác nhận không liên quan đến thu nhập người dân, dẫn đến hồ sơ của dân bị Sở Xây dựng loại. Đồng thời, khi sắp xếp lại bộ máy đã bỏ cấp thị trấn và đổi thành cấp xã, nên những người dân có hộ khẩu tại các thị trấn cũ bây giờ có hộ khẩu tại xã, mà xã không phải là khu vực đô thị, dẫn đến rất nhiều người dân thuộc đối tượng này từ 1/7/2025 không thuộc diện được mua nhà ở xã hội.

Theo ông, trước những vướng mắc đó, các giải pháp trọng tâm cần ưu tiên để tháo gỡ trong giai đoạn hiện nay là gì?

Cần ban hành Nghị định hoặc Thông tư hướng dẫn thống nhất việc xác nhận đối tượng và chứng minh thu nhập cho đối tượng người thu nhập thấp khu vực đô thị, giao trách nhiệm cụ thể cho UBND cấp phường/xã, đảm bảo quy trình minh bạch, dễ thực hiện. Ngoài ra, thay vì yêu cầu “xác minh trước” quá chặt, có thể áp dụng cơ chế hậu kiểm để giảm tải thủ tục hành chính, khuyến khích người dân trung thực kê khai. Trường hợp phát hiện gian dối, có chế tài xử phạt nghiêm minh: đề xuất phạt đến 50% giá trị căn hộ hoặc thu hồi quyền sở hữu nhà ở xã hội nếu cố tình trục lợi.

Bên cạnh đó, Nhà nước cần tiếp tục đẩy nhanh tiến độ các dự án hạ tầng giao thông trọng điểm như đường vành đai, metro, cao tốc để mở rộng không gian đô thị, tạo nền tảng cho doanh nghiệp phát triển dự án nhà ở thương mại, giúp người dân có nhiều lựa chọn nhà ở với giá phù hợp hơn; nghiên cứu các cơ chế, chính sách để “nắn” dòng tiền vào phân khúc bất động sản nhà ở phù hợp với nhu cầu của đại đa số người dân, để ngăn chặn rủi ro tài chính và đảm bảo dòng vốn được phân bổ hiệu quả.

Đồng thời, các doanh nghiệp cũng phải tích hợp các yếu tố xã hội vào chiến lược kinh doanh, thể hiện trách nhiệm xã hội thông qua việc xây dựng các dự án có giá trị bền vững cho cộng đồng như nhà ở xã hội, không chỉ vì lợi nhuận.