Kịch bản nào cho thị trường bất động sản quý 2/2024?

Theo nhận định của Viện Nghiên cứu kinh tế - tài chính - bất động sản Dat Xanh Services (DXS - FERI), quý 2/2024, về tổng thể, dù còn nhiều khó khăn và mức phục hồi không đồng đều trên các phân khúc, nhưng thị trường bất động sản Việt Nam đang vượt qua giai đoạn khó khăn nhất, bắt đầu ghi nhận những động thái tích cực hơn. Trong đó, tất cả loại hình bất động sản đều có sự cải thiện của nguồn cung mới.

Đối với văn phòng cho thuê, dự báo nguồn cung sẽ đạt mức 2,15 triệu m2 sàn ở khu vực Hà Nội, tăng 2% theo quý; và 2,7 triệu m2 sàn ở khu vực TP.HCM, tăng 4% theo quý. Giá thuê bình quân duy trì ổn định theo quý ở khu vực Hà Nội với mức 21,5 USD/m2, còn giá thuê ở khu vực TP.HCM tăng 5%, đến 34 USD/m2. Tương tự, tỷ lệ lấp đầy bình quân ghi nhận sự gia tăng nhẹ ở cả 2 thị trường với 86% ở thị trường Hà Nội (tăng 1 điểm % theo quý) và 91% ở thị trường TP.HCM (tăng 1 điểm % theo quý).

Trong khi đó, nguồn cung mặt bằng bán lẻ duy trì mức 1,8 triệu m2 sàn ở khu vực Hà Nội và tăng lên 1,53 triệu m2 sàn ở khu vực TP.HCM, tăng 3% theo quý. Giá thuê bình quân duy trì ổn định trên hai khu vực với mức 46 USD/m2 ở thị trường Hà Nội; và 53 USD/m2 ở TP.HCM. Tỷ lệ lấp đầy bình quân có gia tăng ở thị trường Hà Nội là 86% (tăng 1 điểm % theo quý) và 90% ở thị trường TP.HCM.

Bất động sản công nghiệp cũng tiếp tục đà tăng trưởng ổn định, khu vực miền Bắc dự kiến có thêm 15.000 ha, tăng 3% theo quý. Khu vực miền Nam dự kiến bổ sung thêm 27.900 ha, tăng 1% theo quý. Nhu cầu thuê mới sẽ đến từ sự phục hồi của ngành sản xuất, đơn hàng phục vụ xuất khẩu tăng và sự gia nhập bởi nhiều doanh nghiệp FDI mới. Tỷ lệ lấp đầy ổn định tại khu vực miền Bắc và tăng rất nhẹ  (khoảng 1 điểm %) tại khu vực miền Nam. Giá thuê ở mức cạnh tranh so với các thị trường trong khu vực.

Đáng chú ý là bất động sản nhà ở trong quý 2/2024, ước tính nguồn cung mới tăng thêm 25% so với quý 1/2024, chủ yếu đến từ những dự án đã mở bán, hoặc đã khởi công vào giai đoạn trước đó. Dự kiến nguồn cung sản phẩm mới (chỉ thống kê từ các dự án đã có kế hoạch mở bán) vào khoảng 4.500 sản phẩm, đưa tổng nguồn cung tích lũy toàn thị trường lên 45.200 sản phẩm.

Theo các chuyên gia DXS-FERI, thị trường bất động sản hiện có nhiều dấu hiệu tích cực và được đánh giá đang trên đà phục hồi. Thị trường có thể dần phục hồi từ đáy chữ U, tuy nhiên, thời gian phục hồi nhanh hay chậm còn phụ thuộc vào các yếu tố tác động cả vĩ mô lẫn vi mô.

Dự báo, thị trường bất động sản quý 2/2024 (phân khúc bất động sản nhà ở) có thể rơi vào một trong các kịch bản: lý tưởng, kỳ vọng hay thách thức. Trong kịch bản này, nguồn cung tăng 30% - 40%, lãi suất thả nổi từ 8% - 10%, giá bán tăng 10% - 20%, tỷ lệ hấp thụ đạt 40% - 50%. Còn kịch bản kỳ vọng, nguồn cung tăng 20% - 30%, đồng thời lãi suất thả nổi từ 9% - 11%, giá bán tăng 3% - 5%, tỷ lệ hấp thụ đạt 30% - 35%. Ở kịch bản thách thức, nguồn cung tăng 10% - 20%, lãi suất thả nổi từ 10% - 12%, giá bán đi ngang, tỷ lệ hấp thụ đạt 25% - 30%.

Nhưng căn cứ dữ liệu phân tích thị trường tính đến ngày 31/3/2024, chuyên gia DXS-FERI nghiêng về kịch bản kỳ vọng. Cụ thể, thị trường bất động sản quý 2 sẽ có nguồn cung mới tăng khoảng 20 - 30%, giá bán tăng nhẹ 3-5% và tỷ lệ hấp thụ chung đạt từ 30% - 35%.