TP.HCM: Sẽ bỏ điều kiện quy hoạch khi tách thửa đất

Dự thảo lần này quy định tách thửa với 02 loại đất là đất ở và đất nông nghiệp. Theo đó, thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại sau tách thửa (đã trừ phần diện tích thuộc quy hoạch công trình giao thông) phải đảm bảo diện tích tối thiểu.

Cụ thể, đối với thửa đất ở: Khu vực 1, gồm các quận: 1, 3, 4, 5, 6, 8, 10, 11, Gò Vấp, Bình Thạnh, Phú Nhuận, Tân Bình và Tân Phú, thửa đất ở hình thành và thửa đất ở còn lại sau khi tách thửa phải tối thiểu 36 m2, có chiều rộng mặt tiền và chiều sâu thửa đất không nhỏ hơn 03 m.

Khu vực 2, gồm các quận: 7, 12, Bình Tân, TP Thủ Đức và thị trấn các huyện, thửa đất ở hình thành và thửa đất ở còn lại sau khi tách thửa phải tối thiểu 50 m2, có chiều rộng mặt tiền và chiều sâu thửa đất không nhỏ hơn 04 m.

Khu vực 3, gồm các huyện: Bình Chánh, Củ Chi, Hóc Môn, Nhà Bè, Cần Giờ (ngoại trừ thị trấn) thửa đất ở hình thành và thửa đất ở còn lại sau khi tách thửa phải tối thiểu 80 m2, có chiều rộng mặt tiền và chiều sâu thửa đất không nhỏ hơn 05 m.

Đối với thửa đất nông nghiệp: phải đáp ứng điều kiện diện tích 500 m2 đối với đất trồng cây hàng năm, đất nông nghiệp khác; diện tích 1.000 m2 đối với đối với đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất chăn nuôi tập trung.

Bên cạnh đó, việc tách thửa đất, hợp thửa đất phải bảo đảm có lối đi và được kết nối với đường giao thông công cộng hiện có; phải bảo đảm cấp, thoát nước và nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý.

Dự thảo mới nhất lần này đã bỏ điều kiện quy hoạch tỷ lệ 1/2.000 đối với thửa đất thuộc quy hoạch đất nông nghiệp, đất dân cư hiện hữu; quy hoạch tỷ lệ 1/500 đối với thửa đất thuộc quy hoạch đất ở xây dựng mới, đất sử dụng hỗn hợp (trong đó có chức năng đất ở).

So với dự thảo trước đó, để tách thửa với đất nông nghiệp, dân cư hiện hữu, đất dân cư hiện hữu chỉnh trang phải bảo đảm điều kiện phù hợp quy hoạch tỷ lệ 1/2000. Với đất ở quy hoạch dân cư xây dựng mới, đất hỗn hợp cần đáp ứng quy hoạch chi tiết 1/500.

Theo Sở Quy hoạch và Kiến trúc TP.HCM, Luật Đất đai 2024 không quy định nội dung nguyên tắc, điều kiện liên quan đến quy hoạch khi giải quyết việc tách thửa, hợp thửa đất nên không có cơ sở đề xuất, bổ sung thêm nội dung "điều kiện quy hoạch".

Sở Tư pháp TP.HCM cho rằng Quyết định quy định về điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất và diện tích tối thiểu được tách thửa trên địa bàn TP.HCM nhằm mục đích tạo chính sách pháp luật rõ ràng, minh bạch để cơ quan nhà nước có căn cứ pháp luật giải quyết các quyền lợi chính đáng của người dân về tách thửa đất. Đồng thời tạo sự thống nhất, đồng bộ trong việc giải quyết tách thửa đất, hợp thửa, quản lý nhà nước về tách thửa đất, hợp thửa. Ngoài ra theo quyết định này người sử dụng đất có căn cứ để đề nghị cơ quan nhà nước giải quyết nhu cầu về tách thửa đất, hợp thửa.

Theo góp ý của UBND huyện Củ Chi, đối với tách thửa đất nông nghiệp thì thửa đất trước và sau khi tách thửa có cần phải tiếp giáp đường giao thông (đã được cơ quan có thẩm quyền công bố quyết định phê - có duyệt lộ giới) hay bờ mương, kênh, rạch.

Hiện nay, chưa có căn cứ pháp lý hoặc tiêu chuẩn quy định về lối đi. Để tránh phát sinh các trường hợp biến tướng sau khi tách thửa đất thì lối đi cần do cơ quan có thẩm quyền quy định cụ thể (không do người dân tự thỏa thuận) về vị trí, chiều rộng, chiều dài, chiều cao của lối đi.

Phần diện tích đất làm lối đi không phải thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất để làm lối đi thì cần ghi hạn chế quyền (không được thực hiện các quyền của người sử dụng theo quy định pháp luật đất đai, xây dựng) trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất…