So với các quốc gia khác, Việt Nam vẫn giữ vị thế riêng trên thị trường kho xưởng nhờ chi phí nhân công và sản xuất – logistics cạnh tranh, vị trí địa lý thuận lợi và môi trường chính trị ổn định…

Trong bối cảnh toàn cầu hóa sâu rộng, nhiều doanh nghiệp đang tích cực tìm kiếm các điểm đến mới để mở rộng hoặc xây dựng kho xưởng và Việt Nam nổi lên như một lựa chọn hấp dẫn nhờ sở hữu nhiều lợi thế cạnh tranh.

Trên thực tế, Việt Nam hiện giữ được lợi thế cạnh tranh, khi thuế xuất khẩu sau đàm phán đã giảm xuống còn 20%. Mặc dù cao hơn so với trước năm 2025, nhưng con số này vẫn được đánh giá “có thể chịu đựng được”, giúp các doanh nghiệp duy trì kế hoạch sản xuất và khôi phục niềm tin của nhà đầu tư.

KHÓ KHĂN KHIẾN DOANH NGHIỆP PHẢI CÂN NHẮC CHIẾN LƯỢC SẢN XUẤT 

Mặt khác, xu hướng đa dạng hóa sản xuất ra khỏi Trung Quốc cũng không còn xa lạ. Trong hơn một thập kỷ, chiến lược “China Plus One” đã định hình quyết sách của nhiều tập đoàn, nhằm giảm sự phụ thuộc vào “công xưởng của thế giới”. Sự tăng chi phí nhân công, quy định môi trường nghiêm ngặt hơn, cùng căng thẳng thương mại Mỹ - Trung, buộc các doanh nghiệp phải cân nhắc lại chiến lược sản xuất của mình.

Trong bối cảnh đó, Việt Nam vẫn giữ được vị thế riêng biệt nhờ chi phí nhân công thấp hơn nhiều nước; chi phí sản xuất – logistics cạnh tranh. Đặc biệt là vị trí địa lý thuận lợi, vừa giáp Trung Quốc vừa nằm trên các tuyến hàng hải trọng yếu. Hơn nữa, môi trường chính trị ổn định cũng trở thành “điểm cộng” lớn trong mắt nhà đầu tư toàn cầu.

Đáng chú ý, bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam, cho rằng xu hướng dịch chuyển không chỉ dừng ở khâu lắp ráp cuối cùng mà nhiều doanh nghiệp còn tính toán dịch chuyển cả chuỗi cung ứng sang Việt Nam, nhằm tận dụng sự ổn định chính sách. Xu thế này đang tạo ra lực đẩy cho thị trường nhà xưởng xây sẵn cao cấp, vốn được xem là sản phẩm chiến lược của bất động sản công nghiệp Việt Nam.

Tuy nhiên, cốt lõi cho làn sóng dịch chuyển chuỗi cung ứng chính là năng lực đáp ứng về mặt kỹ thuật và tiêu chuẩn xây dựng của nhà xưởng Việt Nam – một yếu tố từng là điểm yếu trong quá khứ, nhưng nay đang trở thành lợi thế cạnh tranh. Về mặt kỹ thuật, nhà xưởng xây sẵn tại Việt Nam hiện đã đạt được những tiêu chuẩn tương đối đồng bộ và phù hợp với yêu cầu sản xuất của phần lớn ngành công nghiệp nhẹ và trung bình. 

Báo cáo của Cushman & Wakefield cho thấy nguồn cung nhà xưởng xây sẵn đã tăng trưởng mạnh mẽ kể từ cơ sở đầu tiên được xây dựng vào năm 2017, đạt khoảng 11 triệu m2, với tỷ lệ lấp đầy cao hơn 85%, tính đến quý 2/2025. Trong đó, Thành phố Hồ Chí Minh (3 triệu m2), Đồng Nai (2,2 triệu m2), Bắc Ninh (1,6 triệu m2) và Hải Phòng (2,2 triệu m2) là 4 địa điểm hàng đầu về nguồn cung nhà xưởng, tạo thành các cụm công nghiệp có sức hút mạnh mẽ với nhà đầu tư nước ngoài.

Không những vậy, đại diện Cushman & Wakefield  đánh giá nhà xưởng xây sẵn tại Việt Nam còn có các thông số tiêu chuẩn phù hợp với đại đa số nhu cầu sản xuất công nghiệp: từ đảm bảo tải trọng, chiều cao, hệ thống kỹ thuật cơ bản đến phòng cháy chữa cháy và điện chiếu sáng. Ứng dụng của các nhà sản xuất phổ thông trong sản xuất linh kiện điện tử, thiết bị bán dẫn, thiết bị công nghiệp và tự động hóa... nhìn chung cũng đều đáp ứng tốt.

XUẤT HIỆN NGÀY CÀNG NHIỀU NHÀ XƯỞNG "XANH"

Ông Trần Quang Trung, Giám đốc Phát triển dự án KTG Industrial, cũng cho biết hiện nay, xu hướng rất rõ nét là sự xuất hiện ngày càng nhiều nhà xưởng “xanh”. Tại các khu công nghiệp, việc sử dụng vật liệu carbon thấp, lắp đặt năng lượng mặt trời, tái sử dụng nước và tối ưu chiếu sáng tự nhiên đã trở thành yêu cầu bắt buộc. Nếu như trước đây nhà xưởng logistics truyền thống thường bỏ qua, thì thời điểm này có nhiều cải tiến thiết kế được áp dụng. Sự phổ biến của nhà xưởng xanh theo tiêu chuẩn quốc tế giúp Việt Nam ngày càng đáp ứng được yêu cầu khắt khe từ các tập đoàn toàn cầu.

Theo bà Trang Bùi, mặc dù Trung Quốc vẫn là “công xưởng thế giới” nhưng đang phải đối mặt với chi phí lao động tăng cao và căng thẳng thương mại với Mỹ. Thái Lan có hạ tầng phát triển song giá thuê cao và nguồn cung nhà xưởng xây sẵn hạn chế. Malaysia cho phép sở hữu bất động sản công nghiệp đối với nhà đầu tư nước ngoài, nhưng giá thuê tại các khu vực trọng điểm tăng rất nhanh. Indonesia có tiềm năng lớn nhưng hạ tầng chưa đồng đều, trong khi Singapore tập trung vào sản xuất công nghệ cao với chi phí thuê rất cao, phù hợp với doanh nghiệp quy mô lớn.

Đối với tình hình này, nhiều ý kiến nhận định Việt Nam đang đi lại con đường mà Trung Quốc đã trải qua đầu những năm 2000: chi phí thấp, lực lượng lao động dồi dào, và dòng vốn FDI đổ vào mạnh mẽ. Nếu tận dụng tốt cơ hội, Việt Nam hoàn toàn có thể nâng cấp vị thế trong chuỗi giá trị toàn cầu, từ sản xuất hàng tiêu dùng đến những ngành công nghệ cao như bán dẫn, điện tử chính xác và tự động hóa.

Bà Trang đánh giá triển vọng thị trường Việt Nam trong 5 đến 10 năm tới đầy hứa hẹn. Một mặt, chính sách thu hút FDI ngày càng cởi mở, đi cùng với cam kết phát triển hạ tầng giao thông, cảng biển và năng lượng. Tuy nhiên sẽ còn thách thức không nhỏ đến từ tình trạng thiếu hụt lao động kỹ thuật cao, áp lực về quỹ đất công nghiệp, sự cạnh tranh gay gắt ngay trong khối ASEAN…

Dù vậy, điểm sáng là Chính phủ đã thể hiện quyết tâm lớn trong việc cải cách thủ tục, đẩy mạnh giáo dục nghề và khuyến khích đầu tư vào các ngành công nghệ cao. Nếu những nỗ lực được triển khai đồng bộ, Việt Nam hoàn toàn có thể biến thập kỷ tới thành giai đoạn bứt phá. Đặc biệt, mức thuế mới của Mỹ có khả năng trở thành cú hích khiến chuỗi cung ứng toàn cầu tái cấu trúc, và Việt Nam là một trong những điểm đến hưởng lợi lớn nhất.