“Bất động sản đã về dưới giá thành”

Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (Vnrea) vừa chính thức có báo cáo Bộ Xây dựng về thực trạng thị trường và hàng loạt kiến nghị kèm theo.

Theo tổ chức này, tính đến cuối năm 2012, nguồn cung mới trên thị trường giảm khoảng 70% so với cùng kỳ năm 2011 về số căn hộ để bán tại Tp.HCM. Trong khi đó, đến cuối quý 3/2012,  tổng số căn hộ chào bán mới ra thị trường sơ cấp tại Hà Nội khoảng 111.500 căn, còn tại Tp.HCM khoảng 95.000 căn. Sự hấp thụ của thị trường suốt từ quý 1 - quý 3/2012 là rất yếu, chỉ khoảng từ 5 -8% so với con số khoảng 35% của thời điểm năm 2010. Tuy nhiên, trong quý 4/2012 đến nay, tỷ lệ hấp thụ có chiều hướng tăng nhẹ đối với phân khúc nhà giá rẻ bình dân.

Cũng theo Vnrea, hiện số căn hộ chưa bán được tại Tp.HCM khoảng 28.000 căn, tăng khoảng 5% so với năm 2011 và khoảng 45% so với năm 2009. Tỷ lệ tồn kho của các dự án chưa hoàn thành tăng 32% tại Tp.HCM và khoảng 18% tại Hà Nội.

Đặc biệt, giá chào bán trung bình căn hộ toàn thị trường cũng giảm rõ rệt, trong đó tại Hà Nội từ khoảng 40 triệu đồng/m2 tại cuối 2011 xuống còn khoảng 22 triệu đồng/m2 vào cuối 2012.Tương tự tại Tp.HCM, giá căn hộ cũng giảm từ 34 triệu đồng/m2 về còn 18 triệu đồng/m2.

Trong khoảng ba tháng 8, 9, 10/2012, thị trường đã chứng kiến sự bán giảm giá tỷ lệ lớn của nhiều dự án lớn về nhà ở tại Hà Nội và Tp.HCM.

Theo đánh giá của Hiệp hội, sự sụt giảm giá tại Hà Nội trong quý 3/2012 đối với chung cư trung cấp khoảng 10 - 15% , còn tại Tp.HCM là khoảng 10% so với quý trước đó. Vnrea cho rằng, giá bất động sản hiện đang ở ngưỡng rất thấp, thấp hơn cả suất đầu tư, tức là giá bán hiện đang dưới giá thành.

Trong khi đó, đối với nhóm 53 doanh nghiệp bất động sản niêm yết, hàng tồn kho tăng khoảng 143%, khoản phải thu tăng 91%, các khoản vay ngắn hạn tăng 102%, nợ ngắn hạn tăng 106% so với cùng kỳ năm ngoái. Các khoản vay dài hạn cũng tăng 126%, nâng tổng vay nợ tăng khoảng 118%, còn tổng dư nợ tăng 114%.

Riêng đối với nhóm 14 doanh nghiệp bất động sản hàng đầu niêm yết thì đến cuối năm 2012, hệ số lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu sụt giảm từ 9,55% về 8,13% cho thấy hiệu quả giảm. Tổng tài sản từ 6,6 nghìn tỷ đồng tăng lên 7,4 nghìn tỷ đồng do hàng tồn kho tăng, trong khi nợ ngân hàng cũng tăng từ 123% lên 141%.

Theo Vnrea, sự khó khăn của các doanh nghiệp bất động sản đang tăng rất nhanh theo thời gian. Hiệu suất lao động của ngành bất động sản và dịch vụ đi kèm là -8,8%, của ngành xây dựng là -0,1%. Trong khi tính chung tất cả các ngành đang tăng 4,8% và lương cũng tăng khoảng 9,2%/năm.

Trước thực tế đó, Hiệp hội đã kiến nghị lên Bộ Xây dựng, kiến nghị lên Chính phủ sớm cụ thể, chi tiết hóa các “gói” giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường mà Chính phủ đã công bố hồi cuối tháng 12/2012.

Cụ thể, Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước cần chỉ đạo tiếp tục giảm lãi suất cho vay về còn khoảng 8 -10%/năm, yêu cầu các ngân hàng thương mại dành 3 -5% tổng dư nợ hàng năm cho phát triển nhà ở xã hội, sớm hình thành cơ quan tái thế chấp vay vốn, quỹ tiết kiệm nhà ở…

Ngoài ra, Vnrea cũng đề xuất hạn chế nguồn cung bằng cách rà soát tiến độ triển khai của tất cả các dự án ngay trong quý 1-2/2013 để quyết định cho chuyển đổi mục đích, giãn tiến độ hoặc thu hồi dự án. Cho phép chuyển đổi công năng dự án nhà ở thương mại một phần sang nhà ở xã hội, cho phép “bán nền” dự án nhà ở đã xong hạ tầng, mua lại các công trình dở dang để làm trụ sở cho các bộ, ngành, cơ quan…