“Qua tổng hợp, phân tích cho thấy nguồn cung bất động sản chỉ là một trong các nguyên nhân làm tăng giá bất động sản tại một số khu vực, địa phương trong thời gian qua.

Giá bất động sản tăng còn do tác động bởi một số yếu tố: biến động tăng đối với chi phí liên quan đến đất đai gần đây cũng như tác động khi áp dụng phương pháp tính và bảng giá đất mới;

Hiện tượng “tạo giá ảo”, “thổi giá” của giới đầu cơ và các cá nhân hành nghề môi giới bất động sản, lợi dụng sự thiếu hiểu biết, đầu tư theo tâm lý đám đông của người dân để trục lợi. Đây thường là các cá nhân hoạt động môi giới tự do, không có chứng chỉ môi giới bất động sản, yếu về chuyên môn, hiểu biết pháp luật hạn chế, chưa có tính chuyên nghiệp, yếu kém về đạo đức kinh doanh dẫn đến tình trạng làm ăn chụp giật, thông đồng làm giá, thổi giá cao so với giá trị thực tế, thao túng thị trường, gây thiệt hại cho khách hàng và làm giảm tính minh bạch của thị trường bất động sản;

Biến động của nền kinh tế trong thời gian qua liên quan đến thị trường chứng khoán, trái phiếu, vàng... đã tác động đến tâm lý của người dân, nhà đầu tư, dẫn đến xu hướng chuyển dịch dòng tiền của người dân, nhà đầu tư sang đầu tư nhà, đất để làm nơi “trú ẩn” an toàn cho nguồn tiền tích lũy, nguồn vốn đầu tư…

Nhằm giảm giá nhà ở và ổn định thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng đã đề xuất Chính phủ, Phó Thủ tướng Chính phủ Trần Hồng Hà, Văn phòng Chính phủ một số giải pháp cụ thể. Trong đó có đề xuất nghiên cứu chính sách đánh thuế đối với trường hợp sở hữu, sử dụng nhiều nhà, đất để hạn chế hoạt động đầu cơ, việc mua đi bán lại nhà, đất trong thời gian ngắn để kiếm lời, đảm bảo phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội của Việt Nam và phù hợp với thông lệ quốc tế.

Giải pháp đề xuất này của Bộ Xây dựng xuất phát từ tình hình thị trường bất động sản, việc đấu giá quyền sử dụng đất thời gian qua tại một số khu vực, một số thời điểm cho thấy xuất hiện hiện tượng nhiều cá nhân, hội, nhóm mua nhà, đất không phải mục đích để ở mà nhằm mục đích mua đi bán lại nhà, đất trong thời gian ngắn để kiếm lời, “tạo giá ảo”, “thổi giá”… để trục lợi của giới đầu cơ và cá nhân môi giới bất động sản gây nhiễu loạn thị trường. 

Giải pháp này nhằm hạn chế hoạt động đầu cơ, “tạo giá ảo”, “thổi giá”; hỗ trợ người có nhu cầu ở thực có thể tiếp cận tốt hơn, giúp cho thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững. Đây cũng là giải pháp phổ biến, nhiều nước trên thế giới đã và đang áp dụng.

Thời gian tới, theo chức năng, nhiệm vụ được giao, Bộ Xây dựng sẽ tiếp tục phối hợp chặt chẽ với các bộ, ngành có liên quan và các địa phương để theo dõi sát diễn biến tình hình thị trường bất động sản, qua đó kịp thời phát hiện các yếu tố bất thường để phối hợp với các bộ, ngành liên quan nghiên cứu, đề xuất Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ có các giải pháp phù hợp theo tình hình thực tế nhằm bảo đảm thị trường bất động sản phát triển ổn định, an toàn, lành mạnh”.

“Các thủ tục hành chính quá rườm rà phức tạp thực sự đang là một gánh nặng cho các doanh nghiệp.

Thủ tục đầu tư một dự án quá phức tạp, thông thường phải qua khoảng 38-40 con dấu với thời gian xử lý trung bình khoảng 2-3 năm. Có tình trạng này vì bất cứ thủ tục nào cũng đều phải hỏi ý kiến của các sở, ngành liên quan bằng văn bản. Ví dụ, quyết định chủ trương đầu tư do Sở Kế hoạch Đầu tư thụ lý giải quyết nhưng để có quyết định thì Sở Kế hoạch và Đầu tư phải có văn bản hỏi các Sở Xây dựng, Sở Quy hoạch kiến trúc, Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài chính và quận huyện - nơi dự án triển khai (ít nhất là 5 con dấu). Đây có lẽ là lý do quan trọng về các thủ tục hành chính tại sao chưa rút gọn được, mặc dù Thủ tướng Chính phủ đã có chỉ đạo sát sao về vấn đề này.

Thủ tục điều chỉnh quy hoạch trong quá trình thực hiện dự án cũng làm các doanh nghiệp rất e ngại. Có thể khẳng định trong 100 dự án thì cả 100 dự án đều phải xin điều chỉnh quy hoạch, mức độ nhiều ít khác nhau. Trong khi quy định về điều chỉnh quy hoạch thì chưa rõ thế nào được coi là điều chỉnh quy hoạch cục bộ? Còn thế nào phải điều chỉnh quy hoạch phân khu? Điều chỉnh quy hoạch xong lại phải điều chỉnh lại quyết định chủ trương đầu tư… Những thủ tục này đang là một gánh nặng bào mòn sức khỏe doanh nghiệp, đặc biệt là các doanh nghiệp FDI coi đây là một “mê hồn trận”, không biết cách tháo gỡ ra sao!

Những  khó khăn nêu trên đang là rào cản làm chậm tốc độ phát triển kinh tế, xã hội, làm môi trường đầu tư của toàn xã hội kém hấp dẫn hơn.

Theo chúng tôi, để tháo gỡ việc chồng chéo các hành lang pháp lý, chúng ta đã sửa đổi một số luật quan trọng liên quan đến bất động sản, hiện đang gấp rút biên soạn, triển khai các văn bản dưới luật. Tuy nhiên, việc biên soạn do các bộ chủ quản thực hiện nên những chồng chéo, vướng mắc vẫn tồn tại, mặc dù trong quy trình đều có tham vấn của các bộ, ngành liên quan và các tổ chức, doanh nghiệp bị luật chi phối.  Tuy nhiên, phải thẳng thắn nhìn nhận là việc tham vấn lắng nghe còn hạn chế, chưa đầy đủ! Trong quy trình ban hành văn bản, nên chăng cần bổ sung cơ chế kiểm tra và chịu trách nhiệm?

Về thủ tục hành chính rườm rà, phức tạp, chúng tôi đề nghị ở mỗi lĩnh vực cơ quan chuyên ngành cần đưa ra quy định cụ thể về “quy trình mẫu” để rút gọn các thủ tục và cần có một cơ quan kiểm tra việc thực hiện các thủ tục đó ở địa phương. Qua đó, không chỉ giảm chi phí thời gian, tiền bạc cho doanh nghiệp, mà còn sớm đưa dự án vào triển khai, nhằm tăng nguồn cung bất động sản các phân khúc, góp phần kéo giảm giá nhà ở”.

“Thị trường bất động sản Việt Nam vẫn luôn là nơi có cơ hội tăng trưởng cao với dòng FDI bền vững, hạ tầng đang phát triển mạnh mẽ, nhờ nhu cầu đối với hầu hết các phân khúc bất động sản như nhà ở, công nghiệp, thương mại văn phòng, góp phần tạo nên sức hấp dẫn đối với các nhà đầu tư.

Với việc các bộ luật liên quan đến thị trường bất động sản đồng loạt có hiệu lực vào tháng 8/2024 tạo niềm tin cho các nhà đầu tư về một môi trường pháp lý ổn định và minh bạch. Từ đó, giúp các dự án đầu tư bất động sản trở nên hấp dẫn hơn. Hiện nay, các nhà đầu tư có nhiều cơ hội sáp nhập và mua lại (M&A) các dự án tiềm năng hoặc hợp tác với các đối tác địa phương để phát triển các dự án lớn. Nhu cầu thị trường đa dạng thu hút các khẩu vị đầu tư khác nhau.

Nhu cầu của khối ngoại đối với dự án bất động sản nhà ở thực chất vẫn rất lớn. Đối với các nhà đầu tư nước ngoài, họ luôn yêu cầu các dự án bất động sản đều phải có hiện trạng pháp lý rõ ràng, sẵn sàng để phát triển.

Cụ thể, hầu hết các nhà đầu tư đều yêu cầu dự án cần có quy hoạch chi tiết 1/500, thậm chí nhiều nhà đầu tư còn yêu cầu dự án phải có thông báo đóng tiền sử dụng đất. Trong khi đó, thời gian gần đây, việc phê duyệt pháp lý dự án đang chậm lại do trong thời kỳ thay đổi nhiều bộ luật liên quan đến thị trường bất động sản. Do đó, gần đây, nguồn cung các dự án bất động sản nhà ở khá hạn chế, vì vậy khối ngoại chuyển hướng sang các dự án khu công nghiệp, văn phòng, vốn là những dự án đang vận hành, pháp lý rõ ràng và sẵn sàng hơn, dễ thực hiện M&A hơn”.

“Hoạt động đầu tư, kinh doanh bất động sản là một trong những ngành kinh tế mũi nhọn, góp phần tăng thu ngân sách và chiếm tỷ trọng đáng kể trong tổng sản phẩm quốc nội đối với một quốc gia. Thị trường bất động sản phát triển ổn định, bền vững trong thời gian tới nằm trong mục tiêu chung phát triển kinh tế đất nước.

Các luật liên quan tới thị trường bất động sản là: Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Luật Các tổ chức tín dụng 2024 cùng có hiệu lực từ ngày 1/8/2024 đã thể chế nhiều chủ trương, chính sách mới của Đảng và Nhà nước, khắc phục tồn tại, bất cập; đồng thời, minh bạch hóa trong việc tiếp cận đất đai, quản lý thị trường bất động sản, được người dân và xã hội kỳ vọng sẽ tạo động lực cho phát triển kinh tế - xã hội trong giai đoạn mới.

Tuy nhiên, thời gian qua, thị trường bất động sản cũng đã xuất hiện những dấu hiệu “tạo nhiệt” khi tính chung 9 tháng đầu năm 2024, thị trường ghi nhận 30.589 giao dịch thành công, gấp 2,5 lần so với cùng kỳ năm 2023. Trong 38.797 sản phẩm được chào bán mới, các sản phẩm có giá bán trên 50 triệu đồng/m2 trở lên chiếm phần áp đảo. Thị trường gần như vắng bóng hoàn toàn căn hộ chung cư thương mại giá bình dân”.

“Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HOREA) nhận thấy thị trường bất động sản đang rất thiếu hụt nguồn cung nhà ở thương mại do rất thiếu nguồn cung dự án nhà ở do vướng mắc pháp lý và cơ cấu sản phẩm nhà ở đang bị “lệch pha” về phân khúc nhà ở cao cấp, nhưng lại rất thiếu nhà ở thương mại giá vừa túi tiền, dẫn đến giá nhà tăng liên tục trong các năm gần đây. Đồng thời, thị trường bất động sản đã bị khủng hoảng kéo theo nhiều doanh nghiệp bất động sản gặp khó khăn nghiêm trọng về dòng tiền và thanh khoản trong các năm 2022 - 2023. Bên cạnh đó, đa số người thu nhập trung bình, thu nhập thấp đô thị có nhu cầu thực mua nhà để ở rất khó tiếp cận, rất khó tạo lập nhà ở. 

Để khắc phục tình trạng này, HOREA đề nghị phát huy hiệu quả vai trò của “Ban Chỉ đạo về rà soát, tháo gỡ khó khăn, vướng mắc liên quan đến các dự án” cùng với Tổ Công tác của Chính phủ, Tổ Công tác của Thủ tướng Chính phủ và các Tổ Công tác tại một số địa phương trọng điểm sẽ tháo gỡ được vướng mắc, khó khăn của khoảng hơn 500 dự án bất động sản, nhà ở thương mại trong cả nước, trong đó TP.HCM có 148 dự án, để vừa tăng nguồn cung sản phẩm nhà ở cho thị trường bất động sản, tạo điều kiện kéo giảm giá nhà và cơ cấu lại sản phẩm nhà ở theo hướng tăng nguồn cung nhà ở thương mại giá vừa túi tiền.   

Về đẩy mạnh thực hiện mục tiêu phát triển 1 triệu căn nhà ở xã hội trong giai đoạn 2021 – 2030, hiện nay, mức lãi suất cho vay là 7,92%/năm, áp dụng cho chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội để bán, cho thuê mua (bằng 120% lãi suất cho vay “hộ nghèo” –  theo quy định hiện tại là 6,6%) và 6,6% đối với người mua, thuê mua nhà ở xã hội là quá cao so với lãi suất cho vay thương mại thông thường của các tổ chức tín dụng. Do đó chúng tôi đề nghị xem xét điều chỉnh giảm mức lãi suất cho vay đối với “hộ nghèo theo chuẩn hộ nghèo quy định trong từng thời kỳ” tại Ngân hàng Chính sách xã hội về mức lãi suất 3% hoặc 4,8%/năm, để chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội được vay ưu đãi, lãi suất từ 3,6% hoặc 5,76%/năm và người mua, thuê mua nhà ở xã hội được vay ưu đãi với lãi suất từ 3% hoặc 4,8%/năm là phù hợp. 

HOREA cũng đề nghị Quốc hội xem xét sửa đổi, bổ sung Luật Thuế giá trị gia tăng, Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp quy định chính sách ưu đãi về thuế đối với chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội chỉ để cho thuê theo hướng được giảm 70% thuế suất thuế giá trị gia tăng về mức 3% và được giảm 70% thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp về mức 6% nhằm khuyến khích các doanh nghiệp đầu tư phát triển nhà ở xã hội để cho thuê…”.

“Hiện nay, nhu cầu về nhà ở tại TP.HCM đang ở mức rất cao, ước tính khoảng 50.000 căn hộ mỗi năm để đáp ứng nhu cầu của người dân. Tuy nhiên, nguồn cung lại không thể theo kịp với nhu cầu này do nhiều yếu tố tác động. Trong số đó, các rào cản pháp lý, chi phí đất đai gia tăng và sự thiếu hụt nguồn cung căn hộ bình dân là những nguyên nhân chính khiến thị trường không thể phát triển một cách đồng bộ.

Thực tế, khoảng 60-70% nhu cầu nhà ở hiện nay nằm trong phân khúc giá rẻ. Trong khi đó, tại TP.HCM ghi nhận mức giá căn hộ trung bình dao động từ 40-60 triệu đồng/m2 tại các quận ven đô và lên đến 100 triệu đồng/m2 tại các khu vực trung tâm, vượt quá khả năng chi trả của nhiều gia đình có thu nhập trung bình. Điều này cho thấy, người dân, đặc biệt là những người có thu nhập trung bình và thấp, đang rất cần những giải pháp nhà ở phù hợp với khả năng tài chính của họ.

Trong bối cảnh áp lực lên cơ sở hạ tầng và tốc độ đô thị hóa mạnh mẽ, xu hướng dân số dịch chuyển về khu vực ngoại ô ngày càng rõ nét. Do đó, cần đẩy mạnh mô hình phát triển đô thị dựa trên giao thông công cộng (mô hình TOD  - Transit Oriented Development), để các dự án khu vực vùng ven có khả năng cung cấp nhà ở giá hợp lý nhưng vẫn đảm bảo đồng bộ về tiện ích, dịch vụ, đây cũng là xu hướng tất yếu trong quy hoạch đô thị hiện đại.

Hiện nay, tại khu vực thành phố Thủ Đức, tuyến metro số 1 sẽ kéo dài từ Bến Thành đến Suối Tiên, ngay cạnh Đại học Quốc gia TP.HCM; còn các tuyến kết nối Đồng Nai, Bình Dương và sân bay Long Thành đang được triển khai. Những kết nối giao thông này là yếu tố hỗ trợ cho hoạt động đầu tư trong giai đoạn tới, tạo động lực tăng trưởng cho các dự án bất động sản quanh khu vực, mở ra cơ hội đầu tư lâu dài và bền vững ra vùng ven cho các nhà đầu tư.

Về công tác phát triển căn hộ vừa túi tiền, theo tôi, giá sản phẩm như thế nào là phụ thuộc vào khả năng chi trả của người mua. Đối với Bcons, qua nghiên cứu kỹ thị trường, chúng tôi thường thiết kế căn hộ có diện tích 40 - 60m2 với 2 phòng ngủ để có giá thành không quá cao, đảm bảo phù hợp khả năng chi trả của khách hàng. Thông thường, chúng tôi tung ra thị trường căn hộ diện tích 40m2 có giá khoảng 1 tỷ đồng và 60m2 vào khoảng 1,5-2 tỷ đồng. Chúng tôi cũng áp dụng thiết kế tối ưu và thông minh với đầy đủ không gian sinh hoạt và tiện ích cho người dùng”.

“Là người có 40 năm hoạt động trong lĩnh vực bất động sản, tôi chưa từng chứng kiến giá bất động sản tăng đột biến như hiện nay. Đây là một vấn đề rất đáng lo ngại, bởi đó hoàn toàn là giá ảo, do một số đối tượng đầu cơ thổi giá lên. Điều này làm cho thị trường méo mó và về lâu dài, sẽ gây thiệt hại lớn cho người dân.

Tôi cũng nhận thấy tình trạng nhiều địa phương không dám ký văn bản chấp thuận đầu tư khiến các doanh nghiệp phải chờ đợi vẫn diễn ra rất phổ biến. Từ đó dẫn đến nhiều dự án bị kéo dài thời gian triển khai và làm cho doanh nghiệp đầu tư rất mệt mỏi.

Ở các nước khác, các nhà phát triển bất động sản rất dễ tính toán lợi nhuận đầu tư do giá đất được xác định rõ ngay từ đầu, khi chấp thuận đầu tư. Còn tại Việt Nam, nhà đầu tư rất khó dự toán bởi có nhiều chi phí phát sinh và thời gian chấp thuận đầu tư dự án thường kéo dài hàng năm. Như vậy thì giá bất động sản sẽ bị đẩy lên ngày càng cao để bù đắp chi phí. Nếu chúng ta không có giải pháp can thiệp kịp thời để giải quyết vấn đề trên thì người dân sẽ là đối tượng phải gánh chịu nhiều nhất. Vì vậy, tôi kiến nghị Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nên tiếp tục có ý kiến về vấn đề này để hỗ trợ cộng đồng doanh nghiệp bất động sản nói riêng và thị trường bất động sản nói chung”.

VnEconomy 03/12/2024 10:00

Nội dung bài viết được đăng tải trên Tạp chí Kinh tế Việt Nam số 49-2024 phát hành ngày 2/12/2024. Kính mời Quý độc giả tìm đọc tại đây:

https://postenp.phaha.vn/chi-tiet-toa-soan/tap-chi-kinh-te-viet-nam