Bất động sản đình trệ do tác động lớn nhất từ pháp lý

Tại hội thảo “Gỡ vướng địa ốc - thúc đẩy tăng trưởng” do Báo Đầu tư tổ chức ngày 19/4, các chuyên gia nhận xét, tình trạng đình trệ ở thị trường bất động sản thời gian qua có sự tác động lớn nhất từ vướng mắc pháp lý, chiếm 70% khó khăn của dự án.

1.000 DỰ ÁN ĐANG DỪNG, ĐỢI, KHÔNG THỂ TRIỂN KHAI

Thông tin từ Bộ Xây dựng cho biết, chỉ riêng Hà Nội và TP.HCM đã ước khoảng 400 dự án gặp vướng về thủ tục triển khai dự án. Những ách tắc này kéo dài nhiều năm nhưng chưa được giải quyết. Còn theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, nếu tính rộng ra thì đâu đó phải lên tới 1.000 dự án đang dừng, đợi, không thể triển khai ở các giai đoạn khác nhau, từ việc lựa chọn chủ đầu tư, đấu thầu, đấu giá, giao đất, tính tiền sử dụng đất, cấp phép xây dựng, quy hoạch… đều nghẽn.

Sở dĩ như vậy, chuyên gia kinh tế Cấn Văn Lực cho rằng hiện nay quy định pháp lý của lĩnh vực đất đai, xây dựng, bất động sản hết sức phức tạp, liên quan tới hơn 100 Luật, Nghị định, Thông tư... Trong đó, không ít quy định chồng chéo, thiếu đồng bộ... như chưa có sự nhất quán giữa các luật (Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản) về việc cho phép người nước ngoài mua, hoặc sở hữu quyền sử dụng đất/bất động sản.

Mặt khác, quy định pháp lý nhiều khi cũng chưa đầy đủ, chưa hướng dẫn kịp thời, chưa sát thực tiễn nên thiếu cơ sở để triển khai. Pháp luật chưa có quy định về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu và chuyển nhượng bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng dẫn đến ách tắc, tồn đọng một lượng lớn dự án... (mới được tháo gỡ phần nào bởi Nghị định 10/2023/NĐ-CP ngày 3/4/2023); hay quy định xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của dự án chưa nhất quán thực hiện tại địa phương....

Liên quan đến pháp lý, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP Invest, Chủ tịch Hiệp hội các nhà thầu Việt Nam, cũng chia sẻ thực tế bất động sản và xây dựng luôn có mối quan hệ chặt chẽ với nhau. Nếu không có xây dựng thì không có dự án, không có bộ mặt đô thị… Trên thực tế, mặc dù đóng vai trò quan trọng nhưng nhà thầu xây dựng lại đang trải qua tình trạng hết sức khốc liệt. Báo cáo của Bộ Xây dựng cho thấy quý 1/2023, ngành xây dựng tăng trưởng âm 3% so cùng kỳ năm ngoái. Tương tự, thống kê Hiệp hội nhà thầu Việt Nam quý 1/2023 ngành xây dựng chỉ thực hiện được 8% kế hoạch 2023. "Đây là trạng thái bi bét nhất từ trước tới nay", chủ tịch Hiệp hội các nhà thầu Việt Nam nhấn mạnh.

Và để minh chứng thêm cho tình trạng không mấy vui này, ông Hiệp kể: "Khoảng 40 doanh nghiệp thuộc Hiệp hội ở miền Trung không có việc làm. Nhóm nhà thầu phía Nam mà Hoà Bình dẫn đầu đã “kêu cứu” Thủ tướng với 21 chữ ký ủng hộ bởi các nhà thầu. Tại miền Bắc, chỉ số ít doanh nghiệp lớn, đủ năng lực triển khai dự án đầu tư công có việc, trong khi đa phần nhà thầu xây dựng bao gồm doanh nghiệp nhỏ và vừa. Vấn đề của chúng tôi ở đây là thiếu cơ chế pháp lý vì vậy tôi kỳ vọng những điểm nghẽn pháp lý sẽ nhanh chóng xử lý thông suốt. Về nguồn vốn, bằng cách này hay cách khác doanh nghiệp có thể xoay sở nhưng giải pháp pháp lý mới là điều quan ngại nhất”, ông Hiệp cho biết.

Dưới góc độ luật sư, Luật sư Nguyễn Hải Thảo, Công ty Mayer Brown (Viet Nam) LLC nhận định, “Vấn đề còn nằm ở chuyện diễn giải pháp luật. Ở mỗi trường hợp, mỗi địa phương vẫn có diễn ra cách diễn giải khác nhau. Điều này tạo nên cái khó cho chủ đầu tư, doanh nghiệp. Các luật sư cũng tự phải điều chỉnh tư vấn lẫn cập nhật thái độ ứng xử với các diễn giải, quy định của cơ quan thẩm quyền”.

  ĐANG TRÌNH QUỐC HỘI SỬA ĐỔI CÁC CHÍNH SÁCH QUAN TRỌNG

Trước khó khăn mà thị trường bất động sản gặp phải, ông Vương Duy Dũng, Cục phó Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng,  cho biết thời gian qua, Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ chỉ đạo rất quyết liệt, cụ thể và giao nhiệm vụ cho bộ ngành, địa phương thực hiện các giải pháp nhằm tháo gỡ cho thị trường. Nhiều giải pháp triển khai có kết quả đã đem lại tác động tích cực. Tại thời điểm này Chính phủ đang trình Quốc hội sửa đổi 3 chính sách quan trọng: Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản.

“Hiện nay, nội dung về chính sách chuyển nhượng dự án bất động sản đã được sửa đổi, bổ sung thì Quốc hội cơ bản đồng tình. Tuy nhiên có cho thêm một số ý kiến để Chính phủ sửa đổi, nghiên cứu, trình Quốc hội trong cuộc họp tháng 5 tới’, Cục phó cho hay.

Ông Phan Đức Hiếu, Ủy viên thường trực Ủy ban Kinh tế của Quốc hội lưu ý hiện nay cần tập trung vào 2 vấn đề.

Thứ nhất, giải quyết các dự án đang gặp vướng pháp lý, rơi vào cảnh tồn đọng. "Tôi nghĩ đây là vấn đề quan trọng nhất, nếu ưu tiên xử lý sẽ có tác động lan toả", ông Hiếu bình luận.

Thứ hai, các dự án chậm lại vì thủ tục chưa phù hợp, đòi hỏi nhanh hơn thì phải đơn giản hoá chính sách, tránh trùng lặp, chồng chéo giúp tiết kiệm thời gian. Sắp tới sửa 3 Luật nhưng chắc chắn cần thêm thời gian, do vậy có thể bổ sung quy định để gia tăng cơ hội cho thị trường.

“Tôi hoàn toàn đồng tình quan điểm của Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà về việc vướng thông tư sửa thông tư, vướng ở nghị định sửa nghị định, một luật sửa nhiều luật, một nghị định sửa nhiều nghị định. Tới đây trong quá trình sửa các Luật liên quan, tôi cho rằng nên làm theo hình tháp ngược. Nghĩa là một thông tư, nghị định có thể hướng dẫn nhiều Luật liên quan đến vấn đề đó”, ông Hiếu bày tỏ.