TẠP CHÍ ĐIỆN TỬ
Các doanh nghiệp địa ốc Trung Quốc “gặp hạn”
Hơn 80.000 công ty phát triển địa ốc của Trung Quốc có thể đối mặt với một cuộc chiến mang tính sống còn
Bị những kẻ cho vay nặng lãi đe dọa, một “đại gia” bất động sản ở Bao Đầu, một thành phố có tốc độ phát triển cao với 2 triệu dân ở Khu tự trị Nội Mông, Trung Quốc, mới đây đã tự tử. Theo cảnh sát địa phương, tháng trước, ông Wei Gang này đã thuê phòng khách sạn và treo cổ ở đó.
Vụ tự tử của ông Wei xảy ra trong bối cảnh nhiều công ty bất động sản có quy mô nhỏ ở Trung Quốc đối mặt với áp lực tài chính gia tăng sau 2 năm thắt chặt tín dụng - một nỗ lực của Chính phủ Trung Quốc nhằm kiểm soát hoạt động đầu cơ và đưa giá nhà đất về mức hợp lý.
Hãng định mức tín nhiệm Standard & Poor’s cho rằng, hơn 80.000 công ty phát triển địa ốc của Trung Quốc có thể đối mặt với một cuộc chiến mang tính sống còn khi làn sóng các khoản vay bất động sản ngắn hạn đạo hạn trong năm nay. Rủi ro là, những doanh nghiệp này có thể rơi vào tình cảnh bi đát đến nỗi, hoặc là họ sẽ vỡ nợ, để lại những dự án dang dở giữa lúc nền kinh tế đang suy giảm tăng trưởng, hoặc buộc phải giảm mạnh giá bán nhà, dẫn tới một cuộc chiến về giá.
Một số công ty bất động sản, như công ty của ông Wei, đã phải tìm đến những kẻ cho vay nặng lãi với lãi suất có thể lên tới 5%/tháng.
Tuy nhiên, vấn đề lớn hơn lại nằm ở những doanh nghiệp địa ốc phụ thuộc vào nguồn vốn từ các công ty ủy thác - một dạng công ty quản lý tài sản, trở thành nguồn vốn hợp pháp mới và chính cho ngành bất động sản Trung Quốc sau khi Bắc Kinh hạn chế tín dụng tại các ngân hàng thương mại từ năm ngoái. Trong mấy tháng gần đây, các nhà chức trách Trung Quốc vẫn để cho các công ty ủy thác đảo nợ cho các doanh nghiệp bất động sản.
Công ty chứng khoán China International Capital Corp. ước tính, khoảng 223 tỷ Nhân dân tệ (tương đương 35 tỷ USD) vốn vay ủy thác sẽ đáo hạn trong năm nay, trong đó khoảng một nửa sẽ đáo hạn trong thời gian từ tháng 7-9. Trong năm tới, sẽ có 282 tỷ Nhân dân tệ vốn vay loại này đáo hạn nữa. Gộp chung, số vốn vay ủy thác đáo hạn năm nay và năm tới chiếm khoảng 75% tổng dư nợ vốn vay ủy thác dành cho ngành bất động sản tính đến cuối năm 2011.
Trước đây, các ngân hàng Trung Quốc thường không muốn buộc bất kỳ một khách hàng nào phải phá sản. Tuy nhiên, các công ty ủy thác của nước này lại khác. Họ yêu cầu các doanh nghiệp địa ốc phải thế chấp các khoản vay bằng tài sản lớn, có khi có giá trị lớn gấp 3 lần khoản vay để đề phòng trường hợp khách hàng vỡ nợ. Nhưng các công ty ủy thác vẫn muốn các doanh nghiệp bất động sản trả nợ đúng hạn, cho dù việc khách hàng vỡ nợ có thể đem lại “trái ngọt” cho họ, bởi vì họ cần phải trả lợi tức cho các nhà đầu tư ngay khi các khoản vay đáo hạn.
Trong mấy tháng gần đây, một số công ty địa ốc Trung Quốc may mắn có được nguồn tài chính tốt hơn, thường là được tiếp cận vốn vay ngân hàng hoặc vay vốn từ thị trường trái phiếu, đã quay trở lại mua đất dự trữ, tranh thủ cơ hội giá đất đã giảm nhiều từ mức đỉnh hồi năm 2010. Tuy nhiên, so với cùng kỳ năm trước, doanh số thị trường nhà đất Trung Quốc trong 5 tháng đầu năm đã giảm 9% so với cùng kỳ năm trước, khiến nhiều công ty bất động sản không có thu nhập để trả các khoản vay ủy thác đáo hạn và buộc phải tìm nguồn tiền mặt từ những nơi khác.
Các doanh nghiệp như thế đang tìm nguồn tiền từ một loạt quỹ đầu tư bất động sản mới dược thành lập, cũng như các công ty quản lý tài sản vốn được coi là “ngân hàng xấu”. Đó là những ngân hàng được thành lập cách đây hơn 1 thập kỷ để giải quyết các khoản nợ xấu trong hệ thống ngân hàng của Trung Quốc.
“Chúng tôi như đang uống nước từ một vòi cứu hỏa. Chúng tôi không thể giải quyết được khối lượng vốn lớn đến thế”, ông Greg Peng, Chủ tịch quỹ đầu tư bất động sản AT Investment Management, nói về số công ty bất động sản tới gặp ông xin vay vốn.
Ông Peng, một người trước đây từng quản lý các khoản đầu tư bất động sản của ngân hàng Merrill Lynch tại Trung Quốc, đã huy động được 1 tỷ Nhân dân tệ từ các nhà đầu tư trong nước tính đến quý 3 năm ngoái. Ông dự kiến, đến giữa sang năm sẽ đầu tư 3 tỷ USD vào thị trường địa ốc, đem về cho các nhà đầu tư mức lợi nhuận ít nhất 25% mỗi năm, cao hơn mức lợi nhuận của các công ty ủy thác đem lại cho các nhà đầu tư thường trong khoảng 10-20%. Mục tiêu của quỹ ông Peng là những dự án gần hoàn thành, đồng thời yêu cầu doanh nghiệp bất động sản được rót vốn phải có tài sản lớn để thế chấp nhằm đảm bảo tỷ suất lợi nhuận cao cho dù giá bất động sản có giảm mạnh.
Ông Peng cho biết, năm ngoái, các công ty địa ốc “vẫn còn lưỡng lự trước mức lãi suất của chúng tôi. Giời thì họ chẳng còn nhìn thấy ánh sáng cuối đường hầm”.
Các nhà quản lý công ty ủy thác, quản lý quỹ và chuyên gia phân tích cho rằng, 4 công ty quản lý tài sản của Trung Quốc hiện đã nổi lên thành những “tay chơi” lớn nhất trên thị trường bất động sản u ám của Trung Quốc. Nếu không có những công ty quản lý tài sản này, thì các công ty ủy thác sẽ rất thiếu tiền để trả cho nhà đầu tư.
Các công ty ủy thác của Trung Quốc chủ yếu nằm dưới sự kiểm soát của các ngân hàng, các công ty quốc doanh lớn hoặc chính quyền địa phương, cho dù một số công ty tài chính nước ngoài có nắm cổ phần thiểu số. Tính đến cuối tháng 3 vừa rồi, các công ty ủy thác quản lý số tài sản 5,3 nghìn tỷ Nhân dân tệ, cao gấp đôi cách đây 2 năm.
4 công ty quản lý tài sản đó, cũng có thể gọi là 4 “ngân hàng xấu”, bao gồm China Cinda Asset Management Co., China Huarong Asset Management Corp., China Orient Asset Management Corp. và China Great Wall Asset Management Corp., được thành lập vào đầu những năm 2000. Trong khi ở các nước khác, những tổ chức kiểu này đã bị đóng cửa sau khi giải quyết xong vấn đề nợ xấu, thì ở Trung Quốc, “ngân hàng xấu” lại phát triển thành vài trong số những định chế tài chính lớn nhất và đa dạng nhất trong nền kinh tế.
Một trong những cách mà các “ngân hàng xấu” này tham gia vào thị trường bất động sản là nhảy vào trước khi một doanh nghiệp địa ốc vỡ nợ, tiếp quản khoản vay ủy thác, với mức lợi nhuận cao hơn và thời hạn cho vay dài hơn. Ngoài ra, các ngân hàng này cũng có thể vào cuộc và mua lại các khoản nợ khác của công ty địa ốc, chẳng hạn các khoản phải trả trong sổ sách kế toán, nhưng đòi tài sản thế chấp, giúp công ty địa ốc rảnh tay trả nợ cho công ty ủy thác.
Tuy nhiên, khó có chuyện các công ty quản lý tài sản muốn giải cứu mọi khoản vay ủy thác của các công ty địa ốc. “Mục tiêu của chúng tôi không phải là giúp phát triển thị trường địa ốc, mà là giải quyết sự thắt chặt thanh khoản ngắn hạn”, ông Li Xin, một Phó chủ tịch của China Orient, cho hay.
Vụ tự tử của “đại gia” Wei ở Bao Đầu đã phản ánh tình trạng bi đát của các công ty phát triển bất động sản có quy mô nhỏ. Tuy nhiên, công ty của ông Wei cũng được các nhà môi giới xem là lớn nhất ở Bao Đầu, phất lên từ năm 1996 nhờ hoạt động tái thiết thành phố này sau một vụ động đất. Dự án “đỉnh” nhất của ông Wei là một dự án nhà ở trung, cao cấp dự kiến hoàn thành vào năm tới.
Tuy nhiên, theo bạn bè của ông Wei trong ngành bất động sản, ông này đã vay nặng lãi quá nhiều và bắt đầu rơi vào cảnh không trả nổi nợ từ đầu năm nay. Ông đã bị chủ nợ cho vay nặng lãi đánh trọng thương phải nằm viện cả tháng. Hôm 6/6 vừa rồi, cảnh sát tìm thấy xác ông trong tình trạng treo cổ ở khách sạn Jintuo.
Trong một báo cáo gần đây, Standard & Poor’s kỳ vọng các công ty địa ốc Trung Quốc vay nhiều tiền từ các công ty ủy thác sẽ trả được nợ bằng cách giảm giá bán nhà hoặc bán bớt tài sản, đưa giá nhà trung bình tại Trung Quốc giảm 10%. Nhưng Standard & Poor’s cũng cho rằng, các làm như thế có thể dẫn tới một cuộc chiến giá cả.
Vụ tự tử của ông Wei xảy ra trong bối cảnh nhiều công ty bất động sản có quy mô nhỏ ở Trung Quốc đối mặt với áp lực tài chính gia tăng sau 2 năm thắt chặt tín dụng - một nỗ lực của Chính phủ Trung Quốc nhằm kiểm soát hoạt động đầu cơ và đưa giá nhà đất về mức hợp lý.
Hãng định mức tín nhiệm Standard & Poor’s cho rằng, hơn 80.000 công ty phát triển địa ốc của Trung Quốc có thể đối mặt với một cuộc chiến mang tính sống còn khi làn sóng các khoản vay bất động sản ngắn hạn đạo hạn trong năm nay. Rủi ro là, những doanh nghiệp này có thể rơi vào tình cảnh bi đát đến nỗi, hoặc là họ sẽ vỡ nợ, để lại những dự án dang dở giữa lúc nền kinh tế đang suy giảm tăng trưởng, hoặc buộc phải giảm mạnh giá bán nhà, dẫn tới một cuộc chiến về giá.
Một số công ty bất động sản, như công ty của ông Wei, đã phải tìm đến những kẻ cho vay nặng lãi với lãi suất có thể lên tới 5%/tháng.
Tuy nhiên, vấn đề lớn hơn lại nằm ở những doanh nghiệp địa ốc phụ thuộc vào nguồn vốn từ các công ty ủy thác - một dạng công ty quản lý tài sản, trở thành nguồn vốn hợp pháp mới và chính cho ngành bất động sản Trung Quốc sau khi Bắc Kinh hạn chế tín dụng tại các ngân hàng thương mại từ năm ngoái. Trong mấy tháng gần đây, các nhà chức trách Trung Quốc vẫn để cho các công ty ủy thác đảo nợ cho các doanh nghiệp bất động sản.
Công ty chứng khoán China International Capital Corp. ước tính, khoảng 223 tỷ Nhân dân tệ (tương đương 35 tỷ USD) vốn vay ủy thác sẽ đáo hạn trong năm nay, trong đó khoảng một nửa sẽ đáo hạn trong thời gian từ tháng 7-9. Trong năm tới, sẽ có 282 tỷ Nhân dân tệ vốn vay loại này đáo hạn nữa. Gộp chung, số vốn vay ủy thác đáo hạn năm nay và năm tới chiếm khoảng 75% tổng dư nợ vốn vay ủy thác dành cho ngành bất động sản tính đến cuối năm 2011.
Trước đây, các ngân hàng Trung Quốc thường không muốn buộc bất kỳ một khách hàng nào phải phá sản. Tuy nhiên, các công ty ủy thác của nước này lại khác. Họ yêu cầu các doanh nghiệp địa ốc phải thế chấp các khoản vay bằng tài sản lớn, có khi có giá trị lớn gấp 3 lần khoản vay để đề phòng trường hợp khách hàng vỡ nợ. Nhưng các công ty ủy thác vẫn muốn các doanh nghiệp bất động sản trả nợ đúng hạn, cho dù việc khách hàng vỡ nợ có thể đem lại “trái ngọt” cho họ, bởi vì họ cần phải trả lợi tức cho các nhà đầu tư ngay khi các khoản vay đáo hạn.
Trong mấy tháng gần đây, một số công ty địa ốc Trung Quốc may mắn có được nguồn tài chính tốt hơn, thường là được tiếp cận vốn vay ngân hàng hoặc vay vốn từ thị trường trái phiếu, đã quay trở lại mua đất dự trữ, tranh thủ cơ hội giá đất đã giảm nhiều từ mức đỉnh hồi năm 2010. Tuy nhiên, so với cùng kỳ năm trước, doanh số thị trường nhà đất Trung Quốc trong 5 tháng đầu năm đã giảm 9% so với cùng kỳ năm trước, khiến nhiều công ty bất động sản không có thu nhập để trả các khoản vay ủy thác đáo hạn và buộc phải tìm nguồn tiền mặt từ những nơi khác.
Các doanh nghiệp như thế đang tìm nguồn tiền từ một loạt quỹ đầu tư bất động sản mới dược thành lập, cũng như các công ty quản lý tài sản vốn được coi là “ngân hàng xấu”. Đó là những ngân hàng được thành lập cách đây hơn 1 thập kỷ để giải quyết các khoản nợ xấu trong hệ thống ngân hàng của Trung Quốc.
“Chúng tôi như đang uống nước từ một vòi cứu hỏa. Chúng tôi không thể giải quyết được khối lượng vốn lớn đến thế”, ông Greg Peng, Chủ tịch quỹ đầu tư bất động sản AT Investment Management, nói về số công ty bất động sản tới gặp ông xin vay vốn.
Ông Peng, một người trước đây từng quản lý các khoản đầu tư bất động sản của ngân hàng Merrill Lynch tại Trung Quốc, đã huy động được 1 tỷ Nhân dân tệ từ các nhà đầu tư trong nước tính đến quý 3 năm ngoái. Ông dự kiến, đến giữa sang năm sẽ đầu tư 3 tỷ USD vào thị trường địa ốc, đem về cho các nhà đầu tư mức lợi nhuận ít nhất 25% mỗi năm, cao hơn mức lợi nhuận của các công ty ủy thác đem lại cho các nhà đầu tư thường trong khoảng 10-20%. Mục tiêu của quỹ ông Peng là những dự án gần hoàn thành, đồng thời yêu cầu doanh nghiệp bất động sản được rót vốn phải có tài sản lớn để thế chấp nhằm đảm bảo tỷ suất lợi nhuận cao cho dù giá bất động sản có giảm mạnh.
Ông Peng cho biết, năm ngoái, các công ty địa ốc “vẫn còn lưỡng lự trước mức lãi suất của chúng tôi. Giời thì họ chẳng còn nhìn thấy ánh sáng cuối đường hầm”.
Các nhà quản lý công ty ủy thác, quản lý quỹ và chuyên gia phân tích cho rằng, 4 công ty quản lý tài sản của Trung Quốc hiện đã nổi lên thành những “tay chơi” lớn nhất trên thị trường bất động sản u ám của Trung Quốc. Nếu không có những công ty quản lý tài sản này, thì các công ty ủy thác sẽ rất thiếu tiền để trả cho nhà đầu tư.
Các công ty ủy thác của Trung Quốc chủ yếu nằm dưới sự kiểm soát của các ngân hàng, các công ty quốc doanh lớn hoặc chính quyền địa phương, cho dù một số công ty tài chính nước ngoài có nắm cổ phần thiểu số. Tính đến cuối tháng 3 vừa rồi, các công ty ủy thác quản lý số tài sản 5,3 nghìn tỷ Nhân dân tệ, cao gấp đôi cách đây 2 năm.
4 công ty quản lý tài sản đó, cũng có thể gọi là 4 “ngân hàng xấu”, bao gồm China Cinda Asset Management Co., China Huarong Asset Management Corp., China Orient Asset Management Corp. và China Great Wall Asset Management Corp., được thành lập vào đầu những năm 2000. Trong khi ở các nước khác, những tổ chức kiểu này đã bị đóng cửa sau khi giải quyết xong vấn đề nợ xấu, thì ở Trung Quốc, “ngân hàng xấu” lại phát triển thành vài trong số những định chế tài chính lớn nhất và đa dạng nhất trong nền kinh tế.
Một trong những cách mà các “ngân hàng xấu” này tham gia vào thị trường bất động sản là nhảy vào trước khi một doanh nghiệp địa ốc vỡ nợ, tiếp quản khoản vay ủy thác, với mức lợi nhuận cao hơn và thời hạn cho vay dài hơn. Ngoài ra, các ngân hàng này cũng có thể vào cuộc và mua lại các khoản nợ khác của công ty địa ốc, chẳng hạn các khoản phải trả trong sổ sách kế toán, nhưng đòi tài sản thế chấp, giúp công ty địa ốc rảnh tay trả nợ cho công ty ủy thác.
Tuy nhiên, khó có chuyện các công ty quản lý tài sản muốn giải cứu mọi khoản vay ủy thác của các công ty địa ốc. “Mục tiêu của chúng tôi không phải là giúp phát triển thị trường địa ốc, mà là giải quyết sự thắt chặt thanh khoản ngắn hạn”, ông Li Xin, một Phó chủ tịch của China Orient, cho hay.
Vụ tự tử của “đại gia” Wei ở Bao Đầu đã phản ánh tình trạng bi đát của các công ty phát triển bất động sản có quy mô nhỏ. Tuy nhiên, công ty của ông Wei cũng được các nhà môi giới xem là lớn nhất ở Bao Đầu, phất lên từ năm 1996 nhờ hoạt động tái thiết thành phố này sau một vụ động đất. Dự án “đỉnh” nhất của ông Wei là một dự án nhà ở trung, cao cấp dự kiến hoàn thành vào năm tới.
Tuy nhiên, theo bạn bè của ông Wei trong ngành bất động sản, ông này đã vay nặng lãi quá nhiều và bắt đầu rơi vào cảnh không trả nổi nợ từ đầu năm nay. Ông đã bị chủ nợ cho vay nặng lãi đánh trọng thương phải nằm viện cả tháng. Hôm 6/6 vừa rồi, cảnh sát tìm thấy xác ông trong tình trạng treo cổ ở khách sạn Jintuo.
Trong một báo cáo gần đây, Standard & Poor’s kỳ vọng các công ty địa ốc Trung Quốc vay nhiều tiền từ các công ty ủy thác sẽ trả được nợ bằng cách giảm giá bán nhà hoặc bán bớt tài sản, đưa giá nhà trung bình tại Trung Quốc giảm 10%. Nhưng Standard & Poor’s cũng cho rằng, các làm như thế có thể dẫn tới một cuộc chiến giá cả.
