TẠP CHÍ ĐIỆN TỬ
Cần có “VN-Index” cho bất động sản
Cũng như chứng khoán, nếu có VN-Index bất động sản, Chính phủ nhìn vào đó sẽ biết cần kích thích hay hạ nhiệt thị trường
Cũng như chứng khoán, nếu có VN-Index bất động sản, Chính phủ nhìn vào đó sẽ biết cần kích thích hay hạ nhiệt thị trường.
“Nếu Việt Nam xây dựng được chỉ số VN-Index dành riêng cho bất động sản giống như chứng khoán để giúp Chính phủ điều tiết thị trường thì giá bất động sản sẽ không biến động như thời gian qua”, ông Phạm Sỹ Liêm, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng, hiện là Phó chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam đã mở đầu như thế trong cuộc trao đổi với báo chí.
Dùng những chỉ số để điều tiết
Hiện ông Phạm Sỹ Liêm cùng các nhà khoa học có ý tưởng xây dựng chỉ số VN-Index dành riêng cho bất động sản.
Theo ông Liêm, VN-Index bất động sản sẽ bao gồm ba chỉ số: đi trước, đồng hành và đến trễ. Chỉ số đi trước để dự báo rằng thị trường bất động sản lên hay xuống. Chỉ số đồng hành thể hiện ra hiện nay thị trường đang ở mức nào. Chỉ số đến trễ thông qua chỉ số thứ hai sẽ thông báo cho biết thị trường còn lên, dừng lại hay đi xuống.
Những chỉ số này cũng giống như trong chứng khoán. TP.HCM có chỉ số riêng, Hà Nội có riêng, các tỉnh thành khác cũng vậy. Rồi chúng ta sẽ tập hợp những chỉ số riêng của các địa phương thành chỉ số chung của cả nước để nói chung xu hướng lên hay xuống. Index của bất động sản có tác dụng vĩ mô ảnh hưởng trực tiếp lên từng dự án cụ thể.
Thông qua đó, Chính phủ hay các cơ quan quản lý biết để kích thích hay hạ nhiệt thị trường. Khi thị trường lên cao, cần vốn thì ngân hàng phải chuẩn bị tiền, Chính phủ liệu mà “bung” đất ra nhưng khi chỉ số Index đi ngang hay đi xuống thì liệu mà thắng lại.
Ngoài ra, chỉ số Index còn là cơ sở để đánh giá tình trạng bong bóng bất động sản.
Hiện nay, thị trường đang sốt nhưng chúng ta chỉ dẫn chứng ở một vài dự án chứ chưa có cơ sở đánh giá, điều chỉnh thị trường chung.
Ông Liêm cho biết các nước có thị trường bất động sản phát triển đều đã sử dụng chỉ số Index và tương đối thành công. Chỉ số Index bất động sản rất cần thiết cho các ngân hàng. Thông qua đó, các ngân hàng sẽ biết thị trường tăng hay giảm để huy động tiền cho các chủ đầu tư hay khách hàng vay tiền.
VN-Index bất động sản sẽ tiêu diệt nạn thổi giá
VN-Index của bất động sản nếu được xây dựng nghiêm chỉnh sẽ là kênh thông tin giúp thị trường phát triển tốt hơn, tránh những tin đồn hay thổi giá mang tính phiến diện, chủ quan.
Tuy nhiên, cũng như thị trường chứng khoán, bất động sản nhiều lúc cũng đỏng đảnh lên xuống. Ngay như ở Mỹ, một nước có 70% tiền thuế thu từ bất động sản và có thị trường hoàn chỉnh nhưng lắm lúc thị trường bất động sản cũng biến động, rất khó lường.
Thiếu những dự án nhà cho người cần nhà
Việt Nam gia nhập WTO nên nguồn vốn đầu tư nước ngoài vào nhiều, tới hơn 20 tỷ USD, trong đó 40% số vốn đổ vào bất động sản. Vì vậy, thị trường bất động sản được kích thích từ nhiều dự án xây dựng cao ốc, văn phòng đại diện, trung tâm thương mại, căn hộ... để đáp ứng môi trường đầu tư.
Tuy nhiên, theo ông Phạm Sỹ Liêm, xét về tổng thể toàn bộ thị trường bất động sản chưa phát triển tốt vì có quá ít dự án nhà ở xã hội. Thị trường bất động sản phát triển nhưng những người thiếu nhà thực sự vẫn cứ thiếu. Cái này nếu các địa phương không làm tốt sẽ hết sức rắc rối. Đến lúc không giải quyết được mà nhu cầu nhà ở cấp bách buộc người chưa có nhà ở làm liều như xây dựng trái phép, tìm cách lấn chiếm đất.
Theo ông Liêm, thực tế tại Tp.HCM, nơi được xem là có thị trường bất động sản phát triển nhanh nhất nhưng lại là nơi có hàng vạn căn hộ trái phép mọc lên ầm ầm. Triệu chứng này đáng để cho cơ quan quản lý nhà nước phải suy ngẫm.
“Nguyên tắc của người quản lý đô thị trước tiên phải tạo điều kiện để người dân thỏa mãn những yêu cầu của họ. Sau khi đã tạo điều kiện, ai vượt quá mới tính đến chuyện cấm đoán”, ông Liêm nói.
Rõ ràng, giá bất động sản đang có sự bất hợp lý, nhất là đối với Hà Nội, TP.HCM. Theo ông Liêm, cái bất hợp lý này một phần là do chính quyền thiếu am hiểu về thị trường bất động sản. Theo đó, chính quyền chưa tạo được ra nhiều dự án bất động sản đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của người dân. Cung nhiều mà cầu ít thì giá nhà, đất tăng cao là tất nhiên.
Một ví dụ rất điển hình mà ông Liêm nêu ra là khu đô thị Phú Mỹ Hưng. Ngày xưa khu vực Nhà Bè có ai dám ở đâu. Sau đó, các nhà đầu tư Đài Loan đến xây dựng lên Khu chế xuất Tân Thuận. Họ đặt câu hỏi: Có khu chế xuất thì các nhà đầu tư, kỹ sư, chuyên gia nước ngoài đến làm việc tại đây sẽ ở đâu? Từ đó mới phát triển khu Phú Mỹ Hưng.
Nhưng cái hay của họ lúc đó đã biết nhìn xa khi cho rằng khu Phú Mỹ Hưng không chỉ nhắm đến Tân Thuận. Sau đó, họ làm ra đại lộ Nguyễn Văn Linh, rồi biến một vùng đất bùn lầy, nước đọng, ai nhìn vào cũng thấy sợ thành một “khu đất vàng” mà hiện tại bất cứ nhà đầu tư bất động sản nào cũng phải thèm muốn.
Theo ông Liêm, nếu không có Phú Mỹ Hưng kết nối khu vực Nhà Bè, quận 7, quận 8 với trung tâm thành phố thì nhu cầu về nhà ở tại Tp.HCM còn bí hơn bây giờ nhiều.
“Nếu Việt Nam xây dựng được chỉ số VN-Index dành riêng cho bất động sản giống như chứng khoán để giúp Chính phủ điều tiết thị trường thì giá bất động sản sẽ không biến động như thời gian qua”, ông Phạm Sỹ Liêm, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng, hiện là Phó chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam đã mở đầu như thế trong cuộc trao đổi với báo chí.
Dùng những chỉ số để điều tiết
Hiện ông Phạm Sỹ Liêm cùng các nhà khoa học có ý tưởng xây dựng chỉ số VN-Index dành riêng cho bất động sản.
Theo ông Liêm, VN-Index bất động sản sẽ bao gồm ba chỉ số: đi trước, đồng hành và đến trễ. Chỉ số đi trước để dự báo rằng thị trường bất động sản lên hay xuống. Chỉ số đồng hành thể hiện ra hiện nay thị trường đang ở mức nào. Chỉ số đến trễ thông qua chỉ số thứ hai sẽ thông báo cho biết thị trường còn lên, dừng lại hay đi xuống.
Những chỉ số này cũng giống như trong chứng khoán. TP.HCM có chỉ số riêng, Hà Nội có riêng, các tỉnh thành khác cũng vậy. Rồi chúng ta sẽ tập hợp những chỉ số riêng của các địa phương thành chỉ số chung của cả nước để nói chung xu hướng lên hay xuống. Index của bất động sản có tác dụng vĩ mô ảnh hưởng trực tiếp lên từng dự án cụ thể.
Thông qua đó, Chính phủ hay các cơ quan quản lý biết để kích thích hay hạ nhiệt thị trường. Khi thị trường lên cao, cần vốn thì ngân hàng phải chuẩn bị tiền, Chính phủ liệu mà “bung” đất ra nhưng khi chỉ số Index đi ngang hay đi xuống thì liệu mà thắng lại.
Ngoài ra, chỉ số Index còn là cơ sở để đánh giá tình trạng bong bóng bất động sản.
Hiện nay, thị trường đang sốt nhưng chúng ta chỉ dẫn chứng ở một vài dự án chứ chưa có cơ sở đánh giá, điều chỉnh thị trường chung.
Ông Liêm cho biết các nước có thị trường bất động sản phát triển đều đã sử dụng chỉ số Index và tương đối thành công. Chỉ số Index bất động sản rất cần thiết cho các ngân hàng. Thông qua đó, các ngân hàng sẽ biết thị trường tăng hay giảm để huy động tiền cho các chủ đầu tư hay khách hàng vay tiền.
VN-Index bất động sản sẽ tiêu diệt nạn thổi giá
VN-Index của bất động sản nếu được xây dựng nghiêm chỉnh sẽ là kênh thông tin giúp thị trường phát triển tốt hơn, tránh những tin đồn hay thổi giá mang tính phiến diện, chủ quan.
Tuy nhiên, cũng như thị trường chứng khoán, bất động sản nhiều lúc cũng đỏng đảnh lên xuống. Ngay như ở Mỹ, một nước có 70% tiền thuế thu từ bất động sản và có thị trường hoàn chỉnh nhưng lắm lúc thị trường bất động sản cũng biến động, rất khó lường.
Thiếu những dự án nhà cho người cần nhà
Việt Nam gia nhập WTO nên nguồn vốn đầu tư nước ngoài vào nhiều, tới hơn 20 tỷ USD, trong đó 40% số vốn đổ vào bất động sản. Vì vậy, thị trường bất động sản được kích thích từ nhiều dự án xây dựng cao ốc, văn phòng đại diện, trung tâm thương mại, căn hộ... để đáp ứng môi trường đầu tư.
Tuy nhiên, theo ông Phạm Sỹ Liêm, xét về tổng thể toàn bộ thị trường bất động sản chưa phát triển tốt vì có quá ít dự án nhà ở xã hội. Thị trường bất động sản phát triển nhưng những người thiếu nhà thực sự vẫn cứ thiếu. Cái này nếu các địa phương không làm tốt sẽ hết sức rắc rối. Đến lúc không giải quyết được mà nhu cầu nhà ở cấp bách buộc người chưa có nhà ở làm liều như xây dựng trái phép, tìm cách lấn chiếm đất.
Theo ông Liêm, thực tế tại Tp.HCM, nơi được xem là có thị trường bất động sản phát triển nhanh nhất nhưng lại là nơi có hàng vạn căn hộ trái phép mọc lên ầm ầm. Triệu chứng này đáng để cho cơ quan quản lý nhà nước phải suy ngẫm.
“Nguyên tắc của người quản lý đô thị trước tiên phải tạo điều kiện để người dân thỏa mãn những yêu cầu của họ. Sau khi đã tạo điều kiện, ai vượt quá mới tính đến chuyện cấm đoán”, ông Liêm nói.
Rõ ràng, giá bất động sản đang có sự bất hợp lý, nhất là đối với Hà Nội, TP.HCM. Theo ông Liêm, cái bất hợp lý này một phần là do chính quyền thiếu am hiểu về thị trường bất động sản. Theo đó, chính quyền chưa tạo được ra nhiều dự án bất động sản đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của người dân. Cung nhiều mà cầu ít thì giá nhà, đất tăng cao là tất nhiên.
Một ví dụ rất điển hình mà ông Liêm nêu ra là khu đô thị Phú Mỹ Hưng. Ngày xưa khu vực Nhà Bè có ai dám ở đâu. Sau đó, các nhà đầu tư Đài Loan đến xây dựng lên Khu chế xuất Tân Thuận. Họ đặt câu hỏi: Có khu chế xuất thì các nhà đầu tư, kỹ sư, chuyên gia nước ngoài đến làm việc tại đây sẽ ở đâu? Từ đó mới phát triển khu Phú Mỹ Hưng.
Nhưng cái hay của họ lúc đó đã biết nhìn xa khi cho rằng khu Phú Mỹ Hưng không chỉ nhắm đến Tân Thuận. Sau đó, họ làm ra đại lộ Nguyễn Văn Linh, rồi biến một vùng đất bùn lầy, nước đọng, ai nhìn vào cũng thấy sợ thành một “khu đất vàng” mà hiện tại bất cứ nhà đầu tư bất động sản nào cũng phải thèm muốn.
Theo ông Liêm, nếu không có Phú Mỹ Hưng kết nối khu vực Nhà Bè, quận 7, quận 8 với trung tâm thành phố thì nhu cầu về nhà ở tại Tp.HCM còn bí hơn bây giờ nhiều.
