Dòng tiền đầu tư bất động sản bắt đầu dịch chuyển

Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), trong 9 tháng đầu năm 2025, thị trường Hà Nội ghi nhận khoảng 22.000 căn hộ mở bán mới, tương đương 64% tổng nguồn cung của năm 2024 và là mức cao nhất so với cùng kỳ các năm trong giai đoạn 2019-2025. Tuy nhiên, giá bán không hề hạ nhiệt, thậm chí “nóng” hơn khi các dự án mở bán mới có mức giá trên 100 triệu đồng/m2 ngày càng phổ biến. Chỉ số giá chung cư tại Hà Nội quý 3/2025 đã tăng 5% so với quý trước và tăng tới 96,2% so với quý gốc (quý 1/2019) - gấp 1,7 lần mức tăng của Thành phố Hồ Chí Minh cũ cùng giai đoạn.

VARS cho rằng giá nhà “neo” cao khiến biên độ tăng giá thu hẹp, giảm sức hấp dẫn với dòng vốn đầu tư. Đồng thời, giá trị vốn cũng vượt xa khả năng tài chính của nhiều nhà đầu tư, khiến dòng tiền bắt đầu dịch chuyển ra khỏi Hà Nội để tìm kiếm cơ hội mới tại các thị trường có mức giá hợp lý và dư địa tăng trưởng cao hơn.  Cụ thể, ngoài tập trung tại các tỉnh vùng ven Hà Nội có hạ tầng kết nối hoàn thiện, dòng tiền đang dịch chuyển mạnh mẽ vào khu vực miền Nam.

Theo ông Nguyễn Thái Bình, Tổng giám đốc Đông Tây Land, vào cuối quý 2/2025,  thống kê sơ bộ từ một số chủ đầu tư cho thấy khách hàng miền Bắc chiếm khoảng 20% tổng giao dịch tại phía Nam trong nửa đầu năm, gấp đôi cùng kỳ năm ngoái. Đến cuối quý 3, tỷ lệ này đạt 30%, gần bằng giai đoạn sôi động 2016-2020.

Lý giải về nguyên nhân, Hội Môi giới cho biết khu vực miền Nam thu hút dòng vốn nhờ mặt bằng giá duy trì ở mức tích lũy suốt 3 năm qua, tạo dư địa tăng trưởng và biên lợi nhuận hấp dẫn cho nhà đầu tư. Đặc biệt, một số khu vực vùng ven Thành phố Hồ Chí Minh cũ còn thấp hơn Hà Nội 30-40%, trong khi hạ tầng kết nối và tốc độ đô thị hóa tăng mạnh. 

Tuy nhiên, dòng vốn nhà đầu tư Hà Nội chuyển hướng vào Thành phố Hồ Chí Minh và vùng phụ cận không chỉ để “săn giá rẻ”, mà để đa dạng hóa danh mục đầu tư, tối ưu giá trị khai thác thực và hiệu quả sử dụng vốn. Bởi so với Hà Nội, thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh có sự phân hóa rõ nét về phân khúc hơn, với nhiều sản phẩm căn hộ hàng hiệu, có pháp lý hoàn chỉnh và vị trí đắc địa.