VNREA: Hà Nội cần cân nhắc 8 vấn đề trước khi ban hành Bảng giá đất mới

Theo thông tin từ Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), TS. Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, thành viên Hội đồng tư vấn cải cách thủ tục hành chính của Thủ tướng Chính phủ, nguyên Phó Chủ tịch UBND Thành phố Hà Nội vừa ký Văn bản số 103/2025/HHBĐSVN-PC gửi UBND Thành phố Hà Nội, kiến nghị xem xét, sửa đổi một số nội dung liên quan đến việc xác định giá đất.

Theo VNREA, hiện Sở Nông nghiệp và Môi trường Thành phố Hà Nội đang xây dựng Bảng giá đất mới để trình UBND Thành phố xem xét, thông qua và áp dụng từ ngày 1/1/2026. Hiệp hội nhận định việc hoàn thiện khung pháp lý về đất đai, bảo đảm minh bạch, phản ánh đúng giá trị quyền sử dụng đất là rất cần thiết. Tuy nhiên, việc xác định giá đất cần được nghiên cứu thấu đáo để tránh tạo ra những tác động ngoài mong muốn đến nền kinh tế và xã hội.

Trên cơ sở đó, VNREA đề xuất 8 nhóm vấn đề mà Thành phố Hà Nội cần cân nhắc kỹ trước khi đưa ra quyết định điều chỉnh giá đất.

Thứ nhất, đất đai là tư liệu sản xuất đầu vào quan trọng của sản xuất kinh doanh và giá đất là yếu tố trực tiếp cấu thành chi phí giá thành của các sản phẩm thông qua tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng của địa phương và doanh nghiệp, nhà đầu tư cũng như người dân. Việc điều chỉnh giá đất sẽ tác động đến cơ hội tiếp cận đất đai của doanh nghiệp, chi phí đầu vào, giá thành sản phẩm và sức cạnh tranh của doanh nghiệp.

Do đó, việc xác định giá đất cần hướng tới tăng cường cơ hội tiếp cận đất đai, mặt bằng sản xuất kinh doanh, kiểm soát biến động giá đất, đặc biệt là giá đất sản xuất kinh doanh, phi nông nghiệp vì tác động đến kế hoạch đầu tư, sản xuất - kinh doanh của doanh nghiệp và phát triển kinh tế Thành phố.

Thứ hai, đất đai còn là nguồn lực phát triển quan trọng, có vai trò dẫn dắt nhiều ngành kinh tế. Khu vực bất động sản và các ngành liên quan hiện đóng góp khoảng 10% GDP, giữ vai trò then chốt trong tăng trưởng kinh tế, tạo việc làm cho hàng triệu lao động và là nguồn thu lớn cho ngân sách. Trong bối cảnh Chính phủ đặt mục tiêu tăng trưởng hai con số từ năm 2026, riêng Hà Nội phấn đấu đạt GRDP bình quân 11%/năm giai đoạn 2026 - 2030, việc tăng bảng giá đất có thể làm tăng chi phí đầu tư, ảnh hưởng tiến độ triển khai dự án và sức cạnh tranh của nền kinh tế. Hệ quả dây chuyền từ giá đất tăng cũng có thể khiến thị trường bất động sản chững lại và tác động tiêu cực đến các lĩnh vực liên quan như xây dựng, vật liệu, tài chính - ngân hàng…, qua đó ảnh hưởng đến mục tiêu tăng trưởng và ổn định vĩ mô. Ngược lại, nếu xác định giá đất hợp lý sẽ góp phần tăng trưởng GRDP.

Thứ ba, việc điều chỉnh giá đất tăng mạnh sẽ tạo áp lực lớn lên chi phí đầu tư công và tiến độ các dự án hạ tầng. Khi chi phí đất đai tăng, các dự án hạ tầng trọng điểm của thành phố có nguy cơ đội vốn, vượt dự toán, gây khó khăn cho cân đối ngân sách. Đồng thời, quá trình thương thảo, bồi thường kéo dài có thể làm chậm tiến độ thực hiện, ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư công và mục tiêu phát triển hạ tầng đồng bộ mà Thành phố Hà Nội đang ưu tiên thúc đẩy trong giai đoạn sắp tới.

Thứ tư, việc điều chỉnh giá đất phù hợp sẽ góp phần giảm giá bất động sản, trong đó nhà ở. Chính phủ, các Bộ, ngành cùng các địa phương đang nỗ lực tìm giải pháp kéo giảm giá nhà, trong đó kiểm soát chi phí đầu vào là yếu tố then chốt. Nếu giá đất tăng, chi phí phát triển dự án sẽ đội lên, giảm cơ hội tiếp cận nhà ở của người dân, đặc biệt là người mua ở thực. Với phân khúc nhà ở thương mại, giá đất tăng cũng sẽ ảnh hưởng đến tính khả thi của dự án và đẩy giá bán tăng cao hơn.

Thứ năm, giá đất tăng cao theo Bảng giá đất mới sẽ dẫn đến chi phí giá nhà ở tăng cao, làm giảm sự hấp dẫn đầu tư, đặc biệt là việc đầu tư các dự án bất động sản tại các khu vực ngoại thành. Việc thiếu hụt các dự án đầu tư sẽ làm ảnh hưởng đến kế hoạch phát triển nhà ở của thành phố tại các khu vực ngoại thành nhằm mục đích giãn dân. Từ đó, nguồn cung nhà ở trên thị trường sẽ tiếp tục giảm, gây khó khăn cho việc ổn định an sinh xã hội trên địa bàn.

Thứ sáu, việc giá đất theo Bảng giá đất tăng cao sẽ gây ra áp lực tài chính đối với người dân và các doanh nghiệp sử dụng đất do các nghĩa vụ tài chính tăng mạnh (tiền thuế sử dụng đất, tiền chuyển mục đích sử dụng đất, các khoản phí, lệ phí liên quan đến đất). Đồng thời, cũng sẽ làm tăng gánh nặng ngân sách nhà nước khi thực hiện việc bồi thường hỗ trợ, tái định cư.

Thứ bảy, thị trường bất động sản hiện đang trong quá trình phục hồi mong manh, nhiều doanh nghiệp phải tái cấu trúc, dòng vốn còn hạn chế. Vì vậy, việc tăng giá đất lúc này có thể tạo thêm "gánh nặng kép" làm chậm đà phục hồi của thị trường.

Thứ tám, tăng giá đất cũng sẽ tạo ra mặt bằng giá thuê nhà tăng theo. Hiện giá thuê trọ khu vực gần các trường đại học đã tăng khoảng 30%, nếu giá đất tiếp tục tăng, chi phí thuê nhà sẽ leo thang, gây khó khăn cho sinh viên...

Theo VNREA, việc điều chỉnh bảng giá đất là cần thiết nhưng phải được thực hiện một cách thận trọng, bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người dân.