Với Nghị quyết số 201/2025/QH15 của Quốc hội, cùng hai Nghị định 192/2025/NĐ-CP và 261/2025/NĐ-CP được Chính phủ ban hành, chính sách ưu đãi dành cho cả chủ đầu tư và người mua nhà đã được thiết kế đồng bộ, cụ thể và minh bạch hơn. Trong đó, những quy định liên quan đến chủ đầu tư kỳ vọng sẽ tháo gỡ điểm nghẽn pháp lý, tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp triển khai dự án…

Tại một tọa đàm về bất động sản, TS. Trần Xuân Lượng, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu, đánh giá thị trường bất động sản (VARS IRE), nhận định giá nhà ở Việt Nam nói chung, Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh  nói riêng khi so với các nước trong khu vực như Thái Lan, Malaysia, Indonesia hay Singapore, đang có tỉ lệ rất bất hợp lý. Cụ thể, thu nhập bình quân đầu người của Việt Nam chỉ khoảng 7.000–8.000 USD/năm, nhưng giá nhà lên tới 80–100 triệu đồng/m2. Với thu nhập như vậy, người dân phải mất 40–50 năm, thậm chí 60 năm mới mua được nhà.

Trong khi Thái Lan, thu nhập bình quân là 12.000 USD/năm và giá nhà từ 2.500–3.000 USD/m2. Nếu so sánh tương quan, tỉ lệ giữa thu nhập và giá nhà ở Việt Nam cao gấp 30–40 lần, còn các nước kia chỉ 15–18 lần, tiêu chuẩn trung bình toàn cầu là 15 lần. Như vậy, giá nhà của Việt Nam gấp đôi chuẩn thế giới - quá cao!

Thực tế này cho thấy giá nhà ở Việt Nam đang vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người dân, tạo ra khoảng cách ngày càng xa giữa thu nhập thực và giá trị bất động sản- một vấn đề bắt nguồn từ nhiều yếu tố.

BỊ VƯỚNG Ở GIÁ ĐẤT 

TS. Trần Xuân Lượng phân tích chúng ta bị vướng ở giá đất, do chưa có dữ liệu chuẩn nên vẫn dựa vào giá đấu, mà càng đấu thì giá càng lên. Bên cạnh đó, dân cư vẫn tập trung quá đông tại trung tâm các thành phố lớn. Nếu trong thời gian tới, quy hoạch được cải thiện, hạ tầng giao thông như đường vành đai, tàu điện đầu tư đồng bộ, các đô thị vệ tinh được mở rộng và kết nối tốt giữa nơi ở và nơi làm việc, người dân dễ dàng di chuyển, thì khu vực vùng ven sẽ trở nên hấp dẫn hơn, khi đó, áp lực giá nhà tại khu vực trung tâm cũng được giảm bớt.

Ngoài ra còn nhiều nguyên nhân khác khiến giá nhà tăng cao, nhưng trọng tâm vẫn là nguồn vốn. Nhà ở là khoản đầu tư dài hạn, Nhà nước cần mở rộng các quỹ nhà ở, không thể phụ thuộc hoàn toàn vào vốn tín dụng ngắn hạn của ngân hàng. 

Mặt khác, hiện nguồn vốn vẫn chủ yếu đẩy cho ngân hàng, trong khi ngân hàng cũng chịu áp lực nhất định. Còn người đi vay phải gánh nhiều loại chi phí như: phí vay, phí xác nhận thu nhập từ chính quyền địa phương, phí thuê tư vấn làm thủ tục hành chính... Tất cả những chi phí đó cuối cùng đều tính vào giá thành sản phẩm, khiến người mua nhà càng khó khăn hơn.

Về chính sách thuế, đây cũng là yếu tố gián tiếp khiến giá nhà tăng cao. Dù Nhà nước đang từng bước tháo gỡ, song phần lớn mới dừng lại ở việc xử lý phần ngọn. Cốt lõi của vấn đề cần bắt đầu từ việc hoàn thiện dữ liệu và đồng bộ hóa pháp luật, đặc biệt trong ba lĩnh vực trọng yếu: thuế, giá đất và quy hoạch. Khi ba yếu tố này được giải quyết đồng bộ, việc điều tiết giá nhà sẽ trở nên hiệu quả và bền vững hơn.

“Tổng quan mà nói, tôi vẫn thấy tín hiệu tích cực. Tất cả các chính sách đưa ra đều hướng tới mục tiêu không để ai bị bỏ lại phía sau, đúng với chủ trương của Nhà nước. Tuy vậy, trong bối cảnh hiện nay, các chính sách vẫn còn những khó khăn nhất định – với cơ quan quản lý, chủ đầu tư, và cả người dân”, đại diện VARS IRE chia sẻ.

NGUỒN CUNG NHÀ ĐANG THAY ĐỔI ĐÁNG KỂ 

Theo TS. Lượng, giá thành bao gồm giá đất (mà trong giá đất có chi phí về thủ tục đất đai); giá vật liệu xây dựng, nhân công, máy móc, thiết kế; rồi chi phí hành chính, hậu cần và thuế. Tất cả những yếu tố này đều ảnh hưởng đến giá nhà. Nếu Nhà nước giữ được giá đất ổn định thì có thể kéo giá nhà xuống. Đặc biệt, về chi phí thủ tục hành chính – với nhà ở cho đại đa số người dân nên bỏ bớt các thủ tục.

Ngoài ra, Nhà nước có thể nghiên cứu thiết kế sẵn 10 mẫu nhà, cấp phép theo mẫu. Ai muốn sáng tạo thì được phép trong phạm vi nhất định, còn ai không thì làm theo mẫu chuẩn. Như vậy, doanh nghiệp giảm được chi phí thiết kế. Đồng thời, Nhà nước xem xét miễn hoặc giảm thuế hỗ trợ giá vật liệu xây dựng cụ thể, chứ chỉ dừng ở chính sách trên giấy.

Đưa ra quan điểm, Luật sư Phạm Thanh Tuấn, Đoàn Luật sư TP Hà Nội, nhận xét giá nhà chịu tác động trực tiếp từ yếu tố nguồn cung. Tuy nhiên, nguồn cung nhà ở nói chung, trong đó có nhà ở xã hội, sẽ có những thay đổi đáng kể vào thời gian tới, nhất là khi mục tiêu phát triển 1 triệu căn nhà ở xã hội đang được triển khai quyết liệt.

“Chúng tôi hoàn toàn tin tưởng mục tiêu này có thể đạt được”, ông Tuấn nhấn mạnh, bởi cơ chế, chính sách cho phát triển nhà ở xã hội hiện nay rất toàn diện, có thể nói là tốt nhất từ trước đến nay. Với Nghị quyết số 201/2025/QH15 của Quốc hội, cùng Nghị định 192/2025/NĐ-CP và Nghị định 261/2025/NĐ-CP vừa được Chính phủ ban hành, chính sách ưu đãi cho cả chủ đầu tư và người mua nhà đã được thiết kế đồng bộ và rõ ràng hơn, tạo điều kiện thuận lợi để gia tăng nguồn cung cho thị trường. Thực tế, số lượng dự án nhà ở xã hội nộp hồ sơ, thẩm định và thực hiện các thủ tục pháp lý ở Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh đang có xu hướng tăng nhanh.

Ông cũng cho biết, những vướng mắc pháp lý tồn đọng ở các dự án trong quá khứ cũng cơ bản được tháo gỡ. Dù chính sách mới khi áp dụng có thể cần một khoảng thời gian để phát huy hiệu quả, khiến số lượng dự án mở bán chưa tăng ngay, nhưng triển vọng trong thời gian tới là khả quan.

Đáng chú ý, Chính phủ mới đây đã trình Quốc hội Dự thảo Nghị quyết về một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong thi hành Luật Đất đai, trong đó cơ chế xác định giá đất dự kiến sẽ thay đổi căn bản. Thay vì xác định giá đất theo phương pháp thặng dư như trước, chúng ta sẽ áp dụng phương pháp theo bảng giá đất nhân với hệ số có thể giúp giảm đáng kể chi phí tiền sử dụng đất cho chủ đầu tư. “Khi giá đất được điều chỉnh hợp lý, cùng với việc gỡ bỏ các rào cản pháp lý, chúng tôi kỳ vọng nguồn cung nhà ở xã hội sẽ gia tăng mạnh mẽ, đồng thời góp phần hạ giá nhà ở trên thị trường sơ cấp trong thời gian tới,” ông Tuấn nhận định.