Các yếu tố dẫn đến "bong bóng" bất động sản vẫn đang nằm trong tầm kiểm soát

Thị trường bất động sản vẫn được các chuyên gia và doanh nghiệp tham gia hội thảo "Chu kỳ khủng hoảng và cơ hội đầu tư bất động sản" do Báo Thanh Niên tổ chức tại Tp.HCM nhận định là sẽ vẫn ổn định, chưa thể xảy ra "bong bóng".

Nỗi lo ngại "bong bóng" bất động sản vẫn luôn ám ảnh người tham gia đầu tư vào thị trường. Không riêng bất động sản, các ngành nghề khác cũng rất lo sợ khi nhắc đến hai chữ "bong bóng". 

Nhớ lại 8 năm trước, mức độ tàn phá của "bong bóng" bất động sản quá khủng khiếp khiến cho nhà đầu tư chấp nhận lỗ, giảm giá đến 50% để tháo chạy và hệ luỵ kéo dài trong nhiều năm liền, mãi đến 2016 mới gượng dậy được. Bởi vậy, trong 2 năm trở lại đây, thị trường bất động sản tăng trưởng mạnh ở tất cả các phân khúc, một số phân khúc đã có tình trạng giá tăng mạnh trong thời gian ngắn đã tạo nên tâm lý lo lắng.  

Dư nợ cho vay trong ngưỡng an toàn

Tuy nhiên, theo phân tích của ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM, "bong bóng" bất động sản chỉ xảy ra khi hội đủ một số điều kiện. Thứ nhất là, kinh tế phát triển nóng; thứ hai là có sự buông lỏng về chính sách tín dụng; thứ ba là lệch pha cung cầu; thứ tư, có sự gia tăng của nhà đầu tư thứ cấp và đầu cơ. Thế nhưng, các yếu tố này đều đang nằm trong tầm kiểm soát.

Cụ thể, nền kinh tế thế giới hiện nay không nóng và kinh tế của Việt Nam đang trong giai đoạn phục hồi. Chính sách về tín dụng được quản lý chặt chẽ, các ngân hàng không cho vay dưới chuẩn.

Theo thông tin mà ông Nguyễn Đức Lệnh, Trưởng phòng Tổng hợp Ngân hàng Nhà nước Tp.HCM cho biết, tốc độ tăng trưởng tín dụng 6 tháng đầu năm trên địa bàn Tp.HCM đạt 7,5% trong khi cả nước tăng 7,8%. Trong đó, cơ cấu tín dụng trung dài hạn chiếm 53%, còn lại là cho vay ngắn hạn. 

Dư nợ cho vay bất động sản của các ngân hàng trên địa bàn chiếm 10% tổng tín dụng, trong khi đó tính trên cả nước tỷ lệ này chỉ chiếm từ 7-8%. Đây là tỷ lệ nằm trong ngưỡng an toàn, theo đánh giá của nhiều chuyên gia. 

Tiếp đó, việc khuyến nghị các ngân hàng kiểm soát tín dụng vào bất động sản không chỉ là phương án giúp ngân hàng phát triển bền vững mà cả thị trường bất động sản cũng ổn định.

Bên cạnh đó, theo ông Châu, lệch pha cung cầu vẫn chưa đến mức độ phá vỡ sự cân bằng trên thị trường. Dù rằng thực tế, hiện tượng tăng giá chóng mặt của đất nền hay condotel đã thể hiện rõ dấu hiệu tăng nóng trong những tháng đầu năm 2018. 

Song cơn sốt ảo đất nền về cơ bản được kiểm soát, hiện giá đất vẫn đang nằm ở mức cao do nhà đầu tư vẫn kỳ vọng sẽ có người mua lại. Đặc biệt, việc giữ giá như vậy khó kéo dài vì nhiều người mua đất sử dụng vốn vay.

Không có sự lệch pha cung – cầu

Ông Phan Trường Sơn, Trưởng phòng Phát triển nhà và thị trường bất động sản Sở Xây dựng Tp.HCM cho biết, nguồn cung nhà tại thị trường Tp.HCM trong nửa đầu năm 2018 đến nay đều thấp hơn so với cùng kỳ những năm trước. 

Việc khó xảy ra "bong bóng" bất động sản còn có thể nhìn vào tiến độ kinh doanh của các doanh nghiệp. Bản thân các doanh nghiệp giờ đây cũng khảo sát thị trường rất kỹ trước khi đưa dự án ra thị trường. Vì thế, tình hình thị trường vẫn tương đối ổn định. Việc sốt đất nền diễn ra ở các quận huyện ven như quận 9, Thủ Đức... chủ yếu là do hiệu ứng của hạ tầng giao thông phát triển mạnh.

Nhà nước đã đưa ra các công cụ điều chỉnh thị trường bất động sản rất rõ ràng. Vì vậy không thể tình trạng "bong bóng" xảy ra trên thị trường bất động sản trong năm 2018. Với sự điều hành của Chính phủ hiện nay thì chưa thể có "bong bóng" bất động sản trong năm 2019, ông Châu đã nhận định như vậy. 

Nhiều yếu tố để tin rằng thị trường vẫn còn nhiều dư lượng. Đó là, mỗi năm, dân số Tp.HCM tăng thêm khoảng 500.000 người, trong đó 250.000 là dân nhập cư nhưng nguồn cung căn hộ chỉ khoảng 10.000 căn hộ/năm, như vậy mới chỉ mới đáp ứng được 5-10% về nhu cầu nhà ở. Tiếp đó, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn đang thu hút nguồn vốn đầu tư lớn cả trong và ngoài nước. Trong 6 tháng đầu năm 2018, vốn đầu tư nước ngoài đổ vào bất động sản khoảng 3,28 tỷ USD, tăng đến 53% so với cùng kỳ năm trước.

Điều đáng quan tâm là, thị trường bất động sản cũng đã có dấu hiệu "hạ nhiệt" sau khi có nhiều động thái kiểm soát thị trường từ ngân hàng, chính sách, đến doanh nghiệp. Do vậy, "bong bóng" rất khó nổ ra. Song, việc điều chỉnh giá bán vẫn có thể còn tiếp diễn, khi sức chịu đựng của nhà đầu tư thứ cấp vượt khả năng. 

Vì vậy, thời điểm này được xem là giai đoạn bản lề tạo ra cơ hội rất lớn cho nhà phát triển bất động sản, các nhà đầu tư và cả người mua ở thực. Khi nguồn cung giảm mà nguồn cầu còn rất lớn sẽ là tiền đề mở ra nhiều cơ hội cho các doanh nghiệp tham gia vào thị trường trong thời gian tới.