“Chỉ cần nhìn vào yêu cầu, những chi tiết khách hàng quan tâm, thì gần như chúng tôi biết được khách hàng mua nhà cho mục đích để ở hay đầu tư, đầu cơ”.

Đó là phát biểu của ông Phạm Thanh Hưng, Phó chủ tịch CenGroup, một đơn vị phân phối bất động sản đang giữ thị phần lớn tại Hà Nội.

Và theo ông Hưng, điều đáng mừng là phần lớn khách hàng mua bất động sản trong năm qua đều phục vụ cho mục đích “cải thiện chỗ ở”.

Vắng bóng đầu cơ

Một báo cáo khảo sát thị trường bất động sản Hà Nội hồi nửa cuối năm 2014 của CBRE Việt Nam cho hay, trong năm 2014, thanh khoản địa ốc đã cải thiện đáng kể so với mọi thời điểm của năm 2013.

Yếu tố giúp cải thiện lượng giao dịch, dưới góc nhìn của đơn vị tư vấn này chính là việc các ngân hàng thúc đẩy cho vay mua nhà. Các nhà băng đã tích cực liên kết với các chủ đầu tư thực hiện các chương trình cho vay hỗ trợ với lãi suất ưu đãi, tỷ lệ vay cũng cao hơn và thời gian kéo dài hơn.

Tuy nhiên, theo một giám đốc doanh nghiệp bất động sản, việc ngân hàng kích cầu cho vay không hẳn là nguyên nhân chính khiến thị trường khởi sắc, mà yếu tố chính là thái độ và nỗ lực của các chủ đầu tư.

Điều đặc biệt là, thị trường gần như vắng bóng giới đầu cơ, lướt sóng - bộ phận đã khiến cho cơ hội sở hữu nhà của nhiều người dân trở nên xa vời hơn trong nhiều năm qua.

Theo đại diện chủ đầu tư dự án CT1 Trung Văn – Nam Từ Liêm, sau một thời gian dài gần như “bất động” trong thanh khoản, đến nay, bên cạnh yếu tố cần là tiến độ dự án phải đảm bảo, thì chính sự biến mất của giới đầu cơ đã khiến cho thanh khoản của dự án này... tăng đáng kể.

Trong số hơn 70% số căn hộ đã được bán ra thì có đến hơn 200 căn, chiếm khoảng 95% là của các khách hàng mua để ở, chỉ có khoảng 5% là mua cho mục đích đầu cơ.

Còn theo quan sát của Savills Việt Nam, sau khi chỉ số giá nhà ở theo kỳ cơ bản đạt mức cao vào quý 2/2011 thì đã giảm liên tục qua các quý cho đến đầu năm 2014, do yếu tố đầu cơ đã mất dần. Đây cũng là dấu hiệu cho thấy thị trường đang hướng tới người mua có nhu cầu ở thực.

Một lãnh đạo của Tân Hoàng Minh xác nhận, tại dự án Hoàng Cầu của tập đoàn này, thay vì đóng tiền đầu tư rồi “bất cần biết” các vấn đề khác của dự án ra sao, hiện nay gần như ngày nào cũng có hàng chục khách hàng tới “giám sát” tiến độ, chất lượng của dự án, bởi họ thừa nhận nhà mua là “nhà để ở, không phải để bán kiếm lời”.

Và cũng chính vì lượng các nhà đầu tư nhỏ lẻ quá ít nên buộc doanh nghiệp này phải trả lại số ít khách hàng đã đặt cọc mua căn hộ cao cấp Nguyễn Văn Huyên cho một số nhà đầu tư trước đây.

Hiện nay kế hoạch bán hàng chính thức đối với dự án này vẫn chưa được Tân Hoàng Minh công bố chính thức, cho dù dự án đang trong giai đoạn hoàn thiện.

Ông Trịnh Văn Quyết, Chủ tịch Tập đoàn FLC nói, những ngày đầu năm 2015, doanh nghiệp này đã tung ra thị trường căn hộ tại dự án FLC Complex 36 Phạm Hùng. Những gì mà chủ đầu tư này nhận được đã vượt quá sự mong đợi trong bối cảnh thị trường được cho là mới ở giai đoạn đầu hổi phục.

Tuy nhiên, cũng bằng quan sát, ông Quyết cho rằng hầu hết khách hàng mua căn hộ của doanh nghiệp này đều cho mục đích để ở, bởi họ “cực kỳ quan tâm tới tiến độ và các dịch vụ hậu bán hàng”.

Cục trưởng Cục quản lý nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) Nguyễn Mạnh Hà nói với VnEconomy rằng, cái được trong năm qua của thị trường bất động sản không chỉ là thanh khoản tăng, giảm tồn kho, mà trong số hơn 13 nghìn giao dịch của cả năm 2014 thì hầu hết đều phục vụ cho nhu cầu cải thiện chỗ ở của người dân.

“Đành rằng thị trường không thể thiếu đầu tư, đầu cơ, nhưng hoạt động này chỉ nên ở một tỷ lệ nhất định, khoảng vài chục phần trăm, còn nếu vượt quá thì ắt hẳn sẽ nảy sinh bong bóng bất động sản. Theo thống kê của chúng tôi, có 2/3 số căn hộ hoàn thiện bán được trong năm qua đã được đưa vào sử dụng, chứ không phải mua rồi khoá cửa để đấy”, ông Hà nói.

Song theo ghi nhận của người viết, mặc dù gần như vắng bóng trong vài năm trở lại đây, song chỉ trong vòng hai tháng cuối năm 2014, giới đầu cơ đã “lấp ló” quay trở lại thị trường khi mà những kênh đầu tư khác như vàng, chứng khoán, tiết kiệm đang ngày càng làm họ thất vọng.

Tại một số dự án “hot” trên thị trường Hà Nội đã bắt đầu xuất hiện tình trạng bán chênh của những nhà đầu tư “nhanh tay” với những khoản chênh có khi lên tới vài ba trăm triệu đồng cho một căn hộ.

Chủ đầu tư có thích?

TS. Phạm Sỹ Liêm, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng - một người đã dành nhiều tâm huyết với vô số những phản biện chính sách nhằm giúp thị trường bất động sản phát triển, từng khẳng định với VnEconomy rằng ông không phản đối đầu cơ.

Bởi theo ông, nếu đầu cơ chỉ là “mua không dùng mà bán lại thì đó là quy luật bình thường của thị trường”. Trước khi đầu cơ, nhà đầu cơ cũng là những người mua thông thường. Người bán rất cần kiểu người mua này, vì nhiều khi chưa có “người dùng” nhưng đã có rất nhiều người mua.

Nhiều người vẫn cho rằng, đầu cơ là xấu, là kích giá nhà leo cao… Nhưng thị trường có quy luật cạnh tranh, thuận mua vừa bán, người mua nhà hoàn toàn có quyền chủ động khi lựa chọn mua của ai.

Chuyên gia này nhìn nhận, những căn hộ cao cấp chỉ là “của hiếm”, nên giá tăng cao thì đổ tội đầu cơ. Vấn đề cần nhất là chống độc quyền, chứ không phải chống đầu cơ mua đi bán lại, để phát triển tính cạnh tranh của thị trường, tăng cơ hội lựa chọn cho người mua.

Do đó, nếu hiểu sai khái niệm đầu cơ bất động sản thì rất dễ dẫn đến việc ban hành những chính sách bất lợi cho việc phát triển thị trường này trong tương lai.

Tuy nhiên, theo một đại diện của Tập đoàn Nam Cường, mặc dù là chủ đầu tư và luôn mong bán được hàng, song thực tế, doanh nghiệp này cũng không hề muốn bán nhà cho “các nhà đầu cơ”.

Bởi, theo vị đại diện này, đây chính là đối tượng làm “nhiễu” thị trường, lắm khi làm cho giá trị căn nhà của họ không đúng với giá trị thực, có khi bị đẩy lên quá cao nhưng cũng có lúc bị “dìm” dưới giá trị.

Ông Lê Thanh Thản, Giám đốc Xí nghiệp Xây dựng Số 1 Lai Châu - chủ đầu tư hàng loạt khu chung cư ở Hà Nội, khẳng định do giá bán căn hộ mà doanh nghiệp này đưa ra hiện khá thấp so với mặt bằng thị trường, nên hầu hết trong mỗi đợt mở bán đều có một tỷ lệ khá lớn người tham gia đầu cơ, lướt sóng. Cũng nhờ đó mà lượng căn hộ của doanh nghiệp này “ra đến đâu hết đến đó”.

Nhưng dưới góc độ của một doanh nghiệp đơn thuần, bản thân ông Thản “không thích bán nhà cho những người này”.

Bởi, nếu khách hàng là những người mua nhà để ở, họ thực hiện khá nghiêm túc các điều khoản trong hợp đồng mà hai bên đã ký, đặc biệt là việc đóng tiền theo tiến độ dự án. Nhưng với người đầu cơ, ngay cả khoản tiền đặt cọc chỉ tầm 100 triệu đồng họ cũng khất lần khi chưa tìm được khách để “trao tay căn hộ”.

Giám đốc một đơn vị tư vấn bất động sản cũng thừa nhận: “Tôi chỉ lo về chuyện đầu cơ, tôi sợ họ thổi giá lên cao quá, khiến thị trường sẽ lại ngưng trệ. Cách đây khoảng 9 tháng, cứ 3 tháng tôi nhận được một giấy mời của nhà thầu, tới gần đây cứ hai tuần nhận được một thư mời thầu. Số lượng dự án như vậy là chuyện bất thường, điều đó có lợi cho thị trường địa ốc hay không?”.

Ở góc độ của một nhà tư vấn, bà Hoàng Phương, Giám đốc khối nhà ở - Savills Hà Nội, nói các nhà kinh doanh nhỏ lẻ nên cẩn trọng trong việc đầu cơ bất động sản ở thời điểm này. Bởi lẽ, việc có hồi phục hay không vẫn chỉ ở dạng tiềm năng, thực tế thị trường vẫn chỉ đang đứng trước ngưỡng cửa của hồi phục với một số tín hiệu tốt.
 
Mặt khác, các dấu hiệu trên thị trường gần đây đều cho thấy, nhu cầu mua để ở vẫn đang chiếm lĩnh và sẽ tiếp tục là xu hướng trong thời gian tới. Người mua hiện tại cũng đã tỉnh táo hơn rất nhiều so với thời điểm sốt nóng trước.
 
Với những nhà đầu tư thứ cấp hiện đã trót ôm hàng, muốn nhân thời điểm này đẩy được hàng ra thị trường cần thiết phải có những chính sách ưu đãi tốt, ý tưởng và cách thức bán hàng linh động hơn, bà Phương khuyến nghị.