Bất động sản Hà Nội: Rất khó dự đoán!

Văn phòng cho thuê trên đà giảm giá, dư cung trong ngắn hạn nhưng lại có thể thiếu về dài hạn do quy mô quá nhỏ so. Dự án căn hộ nhiều nhưng phần lớn đã "sang tay" hết dưới hình thức góp vốn trước khi được chào bán chính thức.

Chính vì lẽ đó mà ông Trần Như Trung, Giám đốc bộ phận nghiên cứu của Savills Việt Nam nhận xét rằng một vài phân khúc thị trường bất động sản Hà Nội hiện nay trong tình trạng vừa thừa vừa thiếu, rất khó dự đoán.

Đánh giá thị trường bất động sản quý 1/2010, công ty nghiên cứu thị trường bất động sản Savills Việt Nam cũng nhận định thị trường bắt đầu có sự thay đổi, và trong tương lai sẽ hút thêm một lượng nhà đầu tư, những người phải tìm kiếm kênh đầu tư mới sau khi các sàn vàng đóng cửa trước thời hạn 31/3/2010 theo quyết định của Thủ tướng Chính phủ.

Văn phòng cho thuê: Hạng C tốt nhất

Công ty nghiên cứu thị trường bất động sản Savills Việt Nam cho biết quý 1/2010 có khoảng 610.000 m2 diện tích văn phòng, tăng nhẹ 3,5% so với quý 4/2009, bao gồm 86 văn phòng các hạng A, B, C phân bố trên 10 quận của thành phố. Hai tòa nhà văn phòng mới là Hà Nội Tourism Tower (Quận Hoàn Kiếm) và Sky City Tower (Quận Đống Đa) đã bổ sung thêm khoảng 17.600m2 diện tích văn phòng vào tổng cung.

Công suất thuê trung bình của thị trường văn phòng trong quý này đạt mức 85%, tăng nhẹ khoảng 2% so với quý trước. Công suất thuê của văn phòng hạng B và C quý này cũng lạc quan hơn so với quý 4/2009. Trong khi đó, giá thuê văn phòng trên tất cả các hạng vẫn tiếp tục xu hướng giảm, thấp hơn 3,6% so với quý 4/2009, đạt khoảng 27 USD/m2/tháng.

Quy mô văn phòng hạng A được thuê trong quý này tăng hầu như không đáng kể. Văn phòng hạng C vẫn tiếp tục đạt kết quả tốt nhất. Trước những tác động ban đầu của quy định cấm sử dụng chung cư vào mục đích cho thuê văn phòng hoặc kinh doanh thương mại, văn phòng hạng C được dự đoán sẽ có nhiều chuyển biến tích cực hơn nữa trong các quý tiếp theo.

Trong 4 năm tới, khoảng 1,9 triệu mét vuông văn phòng từ 120 dự án dự kiến sẽ có mặt trên thị trường, dẫn đến tình trạng dư thừa nguồn cung. Ước tính khu vực quận trung tâm thành phố chỉ chiếm khoảng 5% lượng cung mới này.

Tuy nhiên, với tình trạng chậm tiến độ và trì hoãn vốn rất phổ biến ở Việt Nam, nhiều khả năng những dự án này sẽ đi vào thị trường muộn hơn dự kiến.

Giá thuê dự báo sẽ tiếp tục xu hướng giảm, tuy nhiên, sẽ có thể phục hồi trong vòng 12 đến 16 tháng. Vào thời điểm này, dự tính nhiều khách thuê sẽ linh hoạt tìm địa điểm thuê mới tại các khu vực ngoài trung tâm khi nguồn cung trong khu vực trung tâm thành phố được phủ kín. Do vậy, thị trường văn phòng kỳ vọng sẽ hồi phục và đạt mức tăng trưởng ổn định trong khoảng từ cuối 2010 cho đến nửa đầu 2011.

Căn hộ để bán: Giá thứ cấp tăng

Savills Việt Nam cũng cho biết, tại thị trường thứ cấp, Hoàng Mai là quận duy nhất có giá chào thứ cấp bình quân giảm nhẹ trong quý 1/2010. Giá chào thứ cấp ở 10 quận, huyện khác đều tăng từ 2% đến 12% so với quý trước.

Thị trường sơ cấp quý 1 có tổng cung là 1.816 căn hộ từ 15 dự án đang bán. Quận Cầu Giấy chiếm thị phần cao nhất (36%) trong nguồn cung sơ cấp, tiếp theo là quận Hoàng Mai với gần 22% và Từ Liêm 18%.

Toàn thị trường sơ cấp có số lượng giao dịch thành công thấp hơn so với quý trước. Khoảng 1.200 căn hộ đã được bán trong quý 1/2010, chiếm 2/3 nguồn cung sơ cấp. Trong quý trước, số lượng căn hộ đã bán được là khoảng 1.460 căn.

Thị trường tại các quận Gia Lâm, Thanh Xuân và Đống Đa hoạt động tốt với 100% nguồn cung đã được bán trong quý 1/2010. Phần lớn số căn hộ tại những dự án bắt đầu bán chính thức trong quý này ở các quận Gia Lâm và Thanh Xuân đã được bán theo hình thức hợp đồng góp vốn trước khi được chào bán chính thức.

Công ty Savills đánh giá, nhu cầu về nhà ở hiện vẫn cao. Hà Nội có diện tích nhà ở bình quân đầu người thấp nhất cả nước (7 - 7,5 m2/người), so với diện tích nhà ở bình quân đầu người cả nước là 18,6 m2/người.

Hơn nữa, nhu cầu nhà ở còn được thúc đẩy bởi các yếu tố như phong cách sống đang thay đổi, dân số và tốc độ đô thị hóa cũng như thu thập bình quân đầu người tăng và cấu trúc gia đình thay đổi. Hà Nội đang mở rộng về phía tây có thể thu hút nguồn cầu căn hộ về khu vực này của thành phố.

Dự đoán, thị trường sơ cấp trong quý 2/2010 có thể nhận thêm một nguồn cung mới khoảng 1.990 căn hộ từ 7 dự án. Cuối 2010 có thể có nguồn cung mới gần 2.000 căn từ 9 dự án. Ngoài ra, ước tính sẽ có ít nhất khoảng 10.900 căn hộ sẽ được tung vào thị trường vào năm 2011. Bên cạnh đó, một lượng cung chưa xác định từ các khu đô thị mới cũng sẽ gia nhập thị trường trong tương lai.

Căn hộ dịch vụ: Giá thuê giảm

Tổng nguồn cung trên thị trường căn hộ dịch vụ trong quý 1/2010 không thay đổi so với quý trước. Hiện 41 tòa nhà căn hộ dịch vụ thuộc phạm vi nghiên cứu cung cấp cho thị trường khoảng 222.000m2, tương ứng với hơn 2.209 căn hộ. Tuy nhiên, so với cùng kỳ năm ngoái thì tổng cung của quý này đã tăng 7%, tương đương với hơn 100 căn hộ dịch vụ.

Thị trường căn hộ dịch vụ Hà Nội có diện tích dao động từ khoảng 40m2 tới 750m2, với các loại từ 2 tới 6 phòng ngủ và căn hộ áp mái. Hoạt động của thị trường căn hộ dịch vụ trong quý 1/2010 khá ổn định so với các phân khúc thị trường khác. Công suất thuê bình quân tăng nhẹ 1% so với quý trước. Tuy nhiên, giá thuê bình quân giảm 0,3 USD/m2/tháng so với giá thuê tại thời điểm quý 4/2009.

Tổng số căn hộ khách thuê trong quý này cao hơn khoảng 4 căn so với quý 4/2009. Do vậy, công suất thuê trong quý 1/2010 chỉ tăng nhẹ. Chủ của hầu hết các căn hộ dịch vụ đưa ra mức giá thuê thấp hơn.

Khách thuê căn hộ dịch vụ chủ yếu là các chuyên gia nước ngoài. Do vậy, có thể thấy nguồn cầu của phân khúc thị trường căn hộ dịch vụ phần lớn đến từ các đại sứ quán, các tổ chức phi chính phủ và các công ty nước ngoài.

Năm 2010 được đánh dấu là mốc quan trọng trong lĩnh vực thương mại với một loạt các Hiệp định thương mại tự do ASEAN-Trung Quốc, ASEAN-Úc-New Zealand ký kết và có hiệu lực từ ngày 1/1/2010. Những sự kiện này có thể làm gia tăng số lượng các công ty nước ngoài vào Việt Nam. Theo đó, cầu về căn hộ dịch vụ có thể sẽ tăng và tạo ra những chuyển biến tích cực đối với phân khúc thị trường căn hộ dịch vụ.

Nguồn cung mới ước tính khoảng 2.300 căn hộ trong 4 năm tới, trong đó 47% thuộc huyện Từ Liêm. Dự kiến nguồn cung mới đưa vào thị trường gồm khoảng 60 căn hộ từ một dự án ở quận Tây Hồ và 84 căn hộ từ dự án Crown Plaza thuộc huyện Từ Liêm trong quý 3/2010 và quý 4/2010.