Bất động sản Hà Nội: Văn phòng hạng A khởi sắc

Đánh giá tổng quan thị trường bất động sản Hà Nội quý 2/2011, công ty tư vấn - quản lý bất động sản Colliers International Vietnam cho biết: việc thắt chặt tín dụng, và sự suy giảm của thị trường chứng khoán Việt Nam trong giai đoạn này đã khiến thị trường bất động sản trở nên khan hiếm về vốn.

Đây cũng được xem là một trong những nhân tố làm giá bất động sản giảm trông thấy, cả ngân hàng lẫn nhà đầu tư đều gặp khó khăn trong việc huy động vốn và trả các khoản nợ vay thế chấp.

Chật vật tìm khách thuê văn phòng

Trong năm nay, hai tòa nhà Keangnam Landmark Tower và Indochina Plaza Hanoi sẽ chào thuê, bổ sung thêm một diện tích sàn khổng lồ vào nguồn cung hiện tại trong khi cả hai vẫn đang chật vật tìm khách thuê.

Trong quý vừa qua, không có tòa nhà văn phòng hạng A nào chào thuê trên thị trường. Tuy nhiên, kết quả kinh doanh của phân khúc này có sự khởi sắc với tỷ lệ lấp đầy tăng 7,74% và giá thuê trung bình tăng 3,4 USD so với quý 1/2011. Đây là mức tăng lớn nhất sau 6 quý liên tiếp và là lần đầu tiên thị trường đã phá mốc 90% và 40 USD.

Mặc dù những tháng tiếp theo vẫn còn nhiều dấu hiệu đáng lo ngại về việc tín dụng tiếp tục bị siết chặt, nhưng ít nhất cũng có thể nói niềm tin đã quay trở lại với các chủ đầu tư. Các tòa nhà đang thu hút khách thuê một cách chậm mà chắc.

Trong khi hạng A kinh doanh tốt hơn thì hạng B lại có kết quả kém đi. Tỷ lệ lấp đầy trung bình và giá thuê trung bình giảm từ 87,9% xuống 83,6% và từ 26,1 USD/m2/tháng xuống còn 25,1 USD/m2/tháng. Điều này càng củng cố xu hướng trì trệ chung của thị trường đã kéo dài 2 năm nay.

Trong năm 2011 sẽ có thêm 240.000m2 diện tích văn phòng hạng A và B, tương đương với gần một nửa nguồn cung hiện tại. Riêng hai tòa nhà cao tầng Keangnam Hanoi Landmark Tower và EVN Building đã chiếm 45% nguồn cung mới này.

Trong giai đoạn 2011-2014 và sau đó, một lượng lớn nguồn cung mới sẽ xuất hiện và làm tăng tổng diện tích sàn cho thuê lên 3 lần, đạt gần 3.000.000m2 sau năm 2014. Phân khúc hạng B sẽ gặp sức ép cạnh tranh lớn. Phân khúc hạng A sẽ bị cạnh tranh gay gắt cả từ bên trong và từ hạng B. Nhìn chung, nguồn cung thị trường sẽ gia tăng với tốc độ nhanh hơn tốc độ tăng GDP của Hà Nội, dẫn tới sức ép lên giá và tỷ lệ lấp đầy.

Nhà ở để bán có xu hướng giảm giá

Thị trường nhà ở bước sang quý 2/2011 với nhiều biến động: tăng giá đột biến vào cuối tháng 3 và trong tháng 4/2011. Đất nền ở một số khu vực phía Tây đặc biệt là các dự án dọc theo đường quốc lộ 32 đang gấp rút hoàn thiện, tỷ lệ giá đất nền tăng 20%-30% so với đầu năm. Giá đất dự án trung bình tại khu vực quốc lộ 32 từ 35-45 triệu đồng/m2. Tuy nhiên sang tháng 5 và tháng 6, thị trường nhà ở lại có xu hướng chững lại và giảm. Mức giảm từ 3-5 triệu đồng/m2 so với quý đầu quý 2.

Thị trường chung cư cũng có kịch bản tương tự, giá tăng lên ở đầu quý 2 sau đó chững lại và giảm ở cuối quý. Trong năm 2011 sẽ có khoảng 11.000 căn hộ mới ra mắt thị trường. Nguồn cung chung cư trong những năm tới vẫn tập trung chủ yếu ở khu vực phía Tây thành phố.

Quý 2 vừa qua, thị trường ghi nhận sự ra mắt của một lượng lớn căn hộ chung cư cao cấp như Times City tại 458 Minh Khai của tập đoàn Vincom, dự kiến đến năm 2014 sẽ đi vào hoạt động với tổ hợp hàng nghìn căn hộ; 1.008 căn hộ The Mandarin Garden tại khu đất N03 thuộc đô thị Nam Trần Duy Hưng... Tỷ lệ căn hộ cao cấp chào bán trong quý này chiếm 71% với hơn 4.500 căn, tỷ lệ căn hộ trung cấp chiếm 21% với hơn 1.300 căn và thấp cấp vẫn chỉ chiếm một tỷ lệ nhỏ: 8% với khoảng 500 căn.

Từ tác động của chính sách tài chính, tiền tệ, thị trường căn hộ trong quý 2 có dấu hiệu chững lại và giảm giá ở hầu hết các phân khúc. Các chủ đầu tư bắt đầu chú ý hơn đến quyền lợi của người mua và nhà đầu tư. Các chính sách khuyến mại bắt đầu được sử dụng mạnh mẽ , các điều khoản bất lợi giảm dần. Ví như Usilk City sẵn sàng tặng cho khách hàng mặt bằng bán lẻ từ 20-40m2 nếu khách hàng trả tiền dự án một lần, còn Times City bỏ điều khoản tăng giá theo CPI...

Trong năm 2011 sẽ có khoảng 11.000 căn hộ mới ra mắt thị trường. Tuy nhiên trong thời gian gần đây và sắp tới, nhu cầu thực cũng được chú ý nhiều hơn.