Văn phòng cho thuê trước áp lực giảm giá

Theo nhận định của Công ty tư vấn, quản lý bất động sản Colliers International, thị trường văn phòng tại Việt Nam nói chung và Hà Nội nói riêng vẫn chưa thoát khỏi thời khủng hoảng những năm 2009 – 2010. Với nguồn cung tăng nhanh, trong ngắn hạn, thị trường này sẽ gặp áp lực giảm giá lớn.

Đến nay, Hà Nội có 16 tòa nhà văn phòng hạng A với tổng diện tích cho thuê thuần khoảng 204.500 m2. Tỷ lệ lấp đầy cùng giá thuê trung bình ở mức 86,7% và 39,2USD/m2/tháng. So với năm qua (giá thuê chưa vượt quá mức 40USD và tỷ lệ lấp đầy không quá 90%) thì giá thuê trung bình hầu như không thay đổi, còn tỷ lệ lấp đầy giảm 1,7%.

Về nguồn cung mới trong nửa cuối năm 2010, đáng chú ý là tòa nhà Charmvit Tower trên phố Trần Duy Hưng với diện tích sàn lớn và giá thuê cạnh tranh vẫn đang có tỷ lệ cho thuê chậm, do vậy góp phần kìm hãm tương đối tỷ lệ lấp đầy chung của phân khúc hạng A.

Chưa thể đảo ngược tình thế

Ngược lại với văn phòng hạng A, hạng B tiếp tục có kết quả kinh doanh tốt hơn kể từ quý 1/2011 đến nay. Trong 2 quý liên tiếp, giá thuê trung bình đã giảm còn tỷ lệ lấp đầy tăng nhưng với mức độ nhỏ. Giá thuê trung bình hiện giờ đang ở mức 26,1USD/m2/ tháng và tỷ lệ lấp đầy là 87,9%, giảm tương ứng 0,44USD và tăng 1,9% so với quý 4/2010. Tuy nhiên, kết quả này không đủ để đảo ngược tình hình trì trệ đã ảnh hưởng đến thị trường kể từ năm 2009.

Trong năm 2010, để đối phó với tình hình khó khăn chung, các khách sạn Horizon, Fortuna và Công Đoàn đã chuyển đổi toàn bộ diện tích văn phòng cho thuê thành phòng khách sạn. So với cùng kỳ năm trước, hiện nay, giá thuê văn phòng trung bình đã giảm 0,7USD/m2/ tháng và tỷ lệ lấp đầy cũng giảm 1,5% có thể còn làm các chủ đầu tư lo lắng.

Hiện phần lớn chào thuê là từ các công ty cần diện tích văn phòng nhỏ hơn 250m2. Tuy nhiên, một số công ty thuê diện tích lớn đang tìm cách tận dụng giá thuê giảm tại các tòa nhà cùng hạng hoặc thấp hơn và nhiều khách thuê mới đang xuất hiện tại Hà Nội, đặc biệt là từ ngành ngân hàng, bảo hiểm hoặc giáo dục. Trong số những khách thuê tiềm năng này có một số công ty Nhật Bản chịu ảnh hưởng của thiên tai xảy ra gần đây. Những khách thuê và nhà đầu tư này đang tích cực tìm kiếm địa điểm và do vậy, chủ đầu tư tòa nhà có thể sẽ nhận được nhiều yêu cầu về diện tích trên 500m2 hơn.

Nguồn cung tiếp tục gia tăng

Trong những năm gần đây, thị trường đã chứng kiến một số dự án quy mô lớn xuất hiện với diện tích sàn lớn như MIPEC Towers, Keangnam Hanoi Landmark Tower, EVN Building, BIDV Tower và Charmvit Tower. Dĩ nhiên các chủ đầu tư tòa nhà này sẽ phải tính tới thời gian lấp đầy dài cho diện tích lớn như vậy.

Để thu hút khách thuê và giảm áp lực tài chính từ các khoản vay ngân hàng, một vài chủ đầu tư đã bán sàn, tức là cho thuê dài hạn cả một hoặc nhiều tầng cho khách thuê thứ cấp, người sẽ cho thuê lại cho khách thuê cuối cùng. Một ví dụ tòa nhà Charmvit Tower đã cho IDJ thuê 3 tầng. Colliers dự đoán khuynh hướng này sẽ tiếp tục diễn ra, đặc biệt đối với các tòa nhà có diện tích sàn lớn.

Trong năm nay sẽ có thêm 240.000m2 diện tích văn phòng hạng A và B, tương đương với gần một nửa nguồn cung hiện tại. Riêng hai tòa nhà cao tầng Keangnam Hanoi Land-mark Tower và EVN Building đã chiếm 45% nguồn cung mới này. Vì vậy, Colliers dự đoán thị trường sẽ gặp áp lực giảm giá lớn trong ngắn hạn cho tới khi cung và cầu tiến gần đến nhau hơn về tỷ lệ lấp đầy và giá thuê.

Về thực trạng này, công ty quản lý bất động sản CB Richard Ellis cũng cho rằng: với một lượng lớn diện tích văn phòng bổ sung thêm vào nguồn cung sẵn có, năm 2011 khách thuê sẽ có nhiều lựa chọn văn phòng chất lượng cao.

Cũng trong năm nay, những khách thuê ký hợp đồng từ năm 2008 (thời hạn hợp đồng 3 năm) sẽ có rất nhiều lựa chọn: có thể gia hạn khi hợp đồng hết hạn hay chuyển đến những tòa nhà hiện đại hơn tại khu vực Ba Đình, Đống Đa hoặc khu vực phía Tây. Nhu cầu lớn sẽ đến từ các công ty trong ngành ngân hàng, sản xuất, điện tử và viễn thông với kế hoạch mở rộng trong hai đến ba năm tới. Đối với các chủ đầu tư, 2011 sẽ là năm đầy thách thức với sự cạnh tranh ngày gắt gao.

Giai đoạn sắp tới, một lượng lớn nguồn cung mới sẽ xuất hiện và làm tăng diện tích sàn cho thuê lên 3 lần, đạt gần 3 triệu m2 sau năm 2014. Phân khúc hạng B sẽ gặp sức ép cạnh tranh lớn, có thể vì các chủ đầu tư dựa vào kinh nghiệm của mình, kỳ vọng là các tòa nhà với giá thuê và chất lượng trung bình sẽ có nhiều cơ hội thành công hơn bất kể nguy cơ lạm phát và khủng hoảng kinh tế. Phân khúc hạng A sẽ bị cạnh tranh cả từ bên trong và từ hạng B.

Cho đến nay, các công ty dịch vụ bất động sản tại Hà Nội vẫn chia nguồn cung tòa nhà văn phòng hiện tại theo 3 hạng A, B và C. Việc xếp hạng như thế hầu như đạt được sự đồng thuận do tình trạng phát triển sơ khai của thị trường. Nhưng khi nguồn cung ngày càng tăng và nhiều tòa nhà mới xuất hiện, sẽ làm nảy sinh sự khác biệt và một hệ thống xếp hạng tiêu chuẩn khác sẽ xuất hiện, giúp cho thị trường bất động sản minh bạch hơn.

Nhiều tòa nhà văn phòng hạng A ở Hà Nội sẽ bị xuống hạng nếu như yêu cầu về diện tích sàn lớn hơn 1.000m2. Hơn nữa, một số tòa nhà không có bãi đỗ xe tại chỗ. Cùng với đó, nguồn cung văn phòng sẽ gia tăng với tốc độ nhanh hơn tốc độ tăng GDP của Hà Nội, dẫn tới sức ép về giá và tỷ lệ lấp đầy của thị trường này.