Thị trường bất động sản Tp.HCM trong 3 tháng vừa qua có diễn biến khá ngược chiều với Hà Nội khi mà phân khúc căn hộ chung cư vẫn có được thanh khoản tốt, trong khi tỷ lệ trong của văn phòng cho thuê lại có xu hướng tăng lên.

Trong một báo cáo khảo sát thị trường bất động sản Hà Nội do CBRE công bố hôm 9/10, đơn vị tư vấn này cho biết, trong quý 3/2019, doanh số bán hàng của phân khúc căn hộ chung cư tại Hà Nội sụt giảm mạnh, lên tới hơn 30% so với quý trước đó. Tuy nhiên, mảng văn phòng cho thuê lại có hoạt động khá tốt, cả giá thuê và tỷ lệ trống đều có kết quả tích cực hơn so với 3 tháng trước đó.

Tuy nhiên, một khảo sát tương tự tại Tp.HCM vừa công bố, kết quả thu được lại có phần trái chiều thị trường Hà Nội.

Theo đó, trong quý 3/2019, thị trường căn hộ tại Tp.HCM tổng cộng có 13.072 căn hộ được chào bán mới, tăng 217% theo quý và 107% theo năm. Tổng nguồn cung trong 9 tháng đạt 21.619 căn, giảm 3% theo năm. Hầu hết các dự án được chào bán trong tháng 7 và tháng 9. Đáng chú ý, mặc dù có "tháng ngâu" nhưng các dự án mở bán trong quý tiếp tục được thị trường đón nhận tốt với tỷ lệ bán cao, thậm chí giá chào bán một số dự án tăng hơn 10% so với khu vực xung quanh.

Phân khúc trung cấp chiếm tỷ trọng cao nhất với 87% tổng nguồn cung chào bán trong quý 3, theo sau là phân khúc cao cấp với 10%. Hiện nay, mức giá bán căn hộ phổ biến trên thị trường là từ 32-40 triệu đồng/m2, tương đương 2,2-2,8 tỷ đồng/căn hộ 2 phòng ngủ.

Khảo sát của CBRE cho thấy, tình hình tiêu thụ vẫn tốt tại các phân khúc với hơn 90% sản phẩm chào bán được tiêu thụ. Trong quý 3/2019 có 13.386 căn bán được, tăng 191% theo quý và 113% theo năm. Phần lớn số căn hộ bán được ghi nhận tại dự án Vinhomes Grand Park, quận 9. Dự án được ấp ủ hơn một năm trước khi tung ra đợt mở bán đầu tiên với số lượng căn kỷ lục trong một lần mở bán là gần 10.000 căn.

Nhờ lượng nguồn cung đáng kể từ phân khúc trung cấp, giá trung bình thị trường giữ mức ổn định hơn so với quý trước, 1.852 USD/m2, và tăng 15% so với năm trước. Giá bán tăng được ghi nhận tại tất cả các dự án chào bán trong quý và các sản phẩm còn lại trên thị trường. Theo khu vực, quận 2 và quận 9 ghi nhận mức tăng giá cao nhất từ 5%-10% theo năm.

Trong quý cuối năm 2019 và năm 2020, thị trường kỳ vọng sẽ có thêm khoảng 42.000 căn hộ với các dự án mới chủ yếu từ các quận ven thành phố: khu vực phía Tây với các dự án như AIO City, Akari City và D-Homme; và phía Nam với các giai đoạn tiếp theo của Eco Green Saigon, Sunshine City Saigon và dự án mới là Sunshine Diamond River và Lovera Vista.

Theo CBRE, với lượng nguồn cung mới, giá sơ cấp dự kiến sẽ tăng nhẹ so với quý 3 và năm 2019. Phân khúc hạng sang sẽ duy trì tốc độ tăng giá 10% theo năm do khan hiếm nguồn cung. Phân khúc cao cấp và trung cấp sẽ tăng chậm hơn do có thêm nguồn cung mới và năm 2019 đã thiết lập mặt bằng giá mới. Mức tăng giá tại hai phân khúc này lần lượt là 6% và 5% theo năm. Phân khúc bình dân duy trì mức tăng giá 3% theo năm.

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao, CBRE Việt Nam, cho biết: "Thị trường căn hộ đang có những thay đổi đáng kể từ năm bản lề 2015, điều này rất cần thiết để tạo lập một thị trường phát triển bền vững. Năm 2019 với tác động của các chính sách về thị trường bất động sản và thị trường tín dụng đã giúp hạn chế nguồn cung không đủ tiêu chuẩn và tạo điều kiện cho lượng hàng tồn kho được tiêu thụ. Mặc dù không có các sự kiện chào bán rầm rộ, các chủ đầu tư vẫn có các sự kiện thu hút như triển lãm bất động sản, sự kiện giới thiệu phát triển khu đô thị, lễ cất nóc các dự án đang thực hiệ".

Ngoài ra, các vấn đề về hạ tầng như ngập lụt, kẹt xe, ô nhiễm môi trường ngày càng ảnh hưởng nghiêm

Trong khi đó, thị trường văn phòng Tp.HCM trong quý 3/2019 lại có kết quả hoạt động không mấy khả quan, trái ngược với thị trường Hà Nội.

Quý vừa qua thị trường đón chào ba tòa nhà văn phòng mới, trong đó có một tòa nhà Hạng A – Lim Tower 3 và hai tòa nhà Hạng B – Sonatus Building và Etown 5, với tổng diện tích thuê mới lên đến 82.666 m2 NLA nâng tổng nguồn cung văn phòng Tp.HCM lên hơn 1.300.000 m2 NLA. Lim Tower 3 là tòa nhà Hạng A đầu tiên được đưa vào thị trường tính từ quý 4/2017 cho đến nay. Tính đến quý 3/2019, nguồn cung hạng A đạt 414.113 m2 sàn với 16 tòa và hạng B là 894.201 m2 sàn với 65 tòa.

Chính vì lượng nguồn cung mới dồi dào đã giúp kìm lại tốc độ tăng giá, đặc biệt đối với các mặt bằng văn phòng hạng A. Mặc dù giá chào thuê vẫn giữ ở mức 46,6 USD/m2/tháng nhưng giá chào thuê phân khúc hạng A trong quý 3 chỉ tăng 2,4% so với cùng kì năm ngoái và giảm nhẹ 0,3% so với quý trước.

"Đúng như dự báo của chúng tôi từ đầu năm về xu hướng lựa chọn các mặt bằng văn phòng hạng B với vị trí không quá xa trung tâm, trong quý 3, mặc dù số lượng nguồn cung mới hạng B gấp đôi nguồn cung mới hạng A nhưng giá thuê trung bình hạng B còn tăng nhẹ 2,7% so với quý trước và tăng lên 5% so với cùng kì năm trước. Xu hướng xuất hiện do có sự chênh lệch khá lớn giữa giá chào thuê của hai phân hạng và các toà nhà hạng B mới hoàn thành có chất lượng và vị trí khá tốt", Bà Dương Thuỳ Dung, Giám đốc cấp cao của CBRE Việt Nam nhận xét.

Đặc biệt, với nguồn cung mới hoàn thành, tỷ lệ trống trung bình của thị trường văn phòng tăng ở cả hai phân khúc. Tỷ lệ trống hạng A được ghi nhận ở mức 8,2%, tăng 5,6 điểm phần trăm so với quý trước và 4 điểm phần trăm so với quý 3/2018. Tỷ lệ trống hạng B đạt 5,8%, tăng 1,5 điểm phần trăm so với quý trước và 4 điểm phần trăm so với cùng kì năm ngoái.

Các công ty công nghệ đang có những bước tiến lớn khi đang vượt mặt các Không gian làm việc linh hoạt và chiếm đến 21% tổng số giao dịch thành công được ghi nhận bởi CBRE trong Quý 3/2019, xếp sau là Không gian làm việc linh hoạt với 17%. Những khách thuê này cũng có xu hướng thuê diện tích lớn hơn 500 m2, lên đến hơn 8.000 m2 sàn.

Từ quý 4/2019 đến hết năm 2020, thị trường văn phòng Tp..HCM dự kiến sẽ có thêm 190.000 m2 NLA mới từ 10 tòa nhà, trong đó có hai tòa nhà hạng A - UOA Tower và Friendship Tower – và tám tòa nhà hạng B – DHA, Viettel Tower B, Opal Office Building, CII Building, Tòa nhà 257 Điện Biên Phủ, Cobi Tower 2 và The 67 Tower. 

Với làn sóng nguồn cung mới trong hai năm tới, tỷ lệ trống hạng A vào cuối năm 2019 và 2020 được dự báo sẽ tăng lần lượt lên mức 10% và 14%. Trong khi đó, tỷ lệ trống hạng B dự kiến sẽ tăng lên 6,6% và 7,4%.