Tại Mỹ, các khoản vay bất động sản thương mại trị giá khoảng 1.400 tỷ USD sẽ đáo hạn trong năm nay và năm sau...

Tại New York và London, chủ các tòa tháp văn phòng hào nhoáng đang tránh xa các khoản nợ thay vì tiếp tục đầu tư theo kiểu “đâm lao phải theo lao”. Tại San Francisco, chủ nhân của trung tâm thương mại lớn nhất thành phố đã từ bỏ tòa nhà. Còn ở Hồng Kông, một tòa tháp chỉ được thuê trong 1 quý trước khi bị bỏ không.

Theo Bloomberg, tình trạng “chết mòn” đang len lỏi trên thị trường bất động sản thương mại toàn cầu, giống như một vệt đen xuyên qua nền kinh tế toàn cầu. Kể cả khi các thị trường chứng khoán phục hồi và nhà đầu tư hy vọng tốc độ của chu kỳ tăng lãi suất nhanh nhất trong nhiều thập kỷ đang diễn ra sẽ giảm xuống, những vấn đề của thị trường bất động sản sẽ còn dai dẳng trong nhiều năm.

Sau thời gian dài đầu tư mạnh nhờ tín dụng rẻ, các chủ nhà và người cho thuê đang phải chật vật với những thay đổi trong cách thức hoạt động và địa điểm làm việc, mua sắm, sinh hoạt của mọi người do đại dịch. Cùng với đó, lãi suất tăng mạnh đang khiến cho việc mua hoặc tái cấp vốn cho các tòa nhà trở nên đắt đỏ hơn.

Dường như mọi chuyện đang tiến tới “điểm bùng phát”, khi riêng tại Mỹ, các khoản vay bất động sản thương mại trị giá khoảng 1.400 tỷ USD sẽ đáo hạn trong năm nay và năm sau - theo Hiệp hội Ngân hàng Thế chấp Mỹ (MBA). Khi đến hạn trả nợ, các chủ bất động sản phải trả tiền gốc lớn có thể sẽ chọn cách phá sản thay vì tiếp tục vay tiền để đảo nợ.

Nhiều chủ sở hữu bất động sản thương mại là các tổ chức lớn như Blackstone, Brookfield và Pimco đã chọn cách ngừng chi trả cho các tòa nhà bởi muốn dùng tiền và tài nguyên của mình theo cách có lợi hơn.

“Tình hình rất căng thẳng. Không ai muốn từ bỏ tài sản của mình, trừ khi họ không nhìn thấy hi vọng gì và nhận ra rằng mình đang chìm xuống”, ông Harold Bordwin thuộc Keen-Summit Capital Partners LLC chi nhánh New York, chuyên về tái đàm phán bất động sản, nhận xét.

Số lượng các giao dịch bất động sản thương mại cũng đang có xu hướng giảm, nếu có giao dịch thì mức giá cũng giảm mạnh. Theo dữ liệu từ công ty phân tích dữ liệu Green Street, ở Mỹ, nơi tỷ lệ nhân viên văn phòng trở lại làm việc trực tiếp thấp hơn so với tại châu Á và châu Âu, giá trị của các bất động sản chất lượng đã giảm khoảng 27% kể từ tháng 3/2022, thời điểm Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed) bắt đầu tăng lãi suất. Trong khi đó, giá các tòa nhà chung cư cũng giảm 21%, còn giá của các trung tâm thương mại giảm 18%.

Theo dự báo của PGIM Real Estate, thuộc Prudential Financial Inc, giá các tòa nhà văn phòng được dự báo sẽ giảm hơn 25% ở châu Âu và gần 13% ở khu vực châu Á Thái Bình trước khi chạm đáy.

Tại Hồng Kông, khoảng 1,2 triệu m2 văn phòng bị bỏ trống trong tháng 6 - một con số kỷ lục, cùng với đó là khoảng 15% diện tích văn phòng có giá trị cao nhất đang bị bỏ không. Các ngân hàng phương Tây đang thu hẹp sự hiện diện tại thành phố này, trong khi các công ty Trung Quốc đại lục cũng giảm quy mô văn phòng trong bối cảnh kinh tế trăng trưởng chậm. Điều này gây áp lực lớn lên giá thuê văn phòng cũng như giá trị của các các tòa nhà văn phòng.

Các nhà phân tích của PGIM dự báo giá tòa nhà văn phòng tại Mỹ sẽ mất khoảng 10 năm để phục hồi. Trước đó, sau khủng hoảng tài chính năm 2008, thời gian hồi giá của phân khúc này là 6 năm.

Các vấn đề của thị trường bất động sản thương mại làm gia tăng áp lực cho hệ thống tài chính vốn đã quay cuồng với cuộc khủng hoảng của các ngân hàng khu vực của Mỹ. Và trong bối cảnh suy thoái cận kề, các thành phố cũng đối mặt với nhiều tòa nhà bỏ trống hơn và doanhthu từ thuế bất động sản giảm xuống.

Câu hỏi đặt ra hiện tại là cuộc khủng hoảng của thị trường bất động sản thương mại có đủ lớn để gây ra bất ổn cho nền kinh tế hay không. Thị trường này không chỉ bao gồm các tòa tháp văn phòng ở đô thị mà gồm cả các trung tâm mua sắm ở thị trần nhỏ, các tòa chung cư ở ngoại ô và nhà kho…