Diễn ra trong phân khúc hẹp và có tính cục bộ, hiện tượng cắt lỗ chung cư chỉ là một nhịp điều chỉnh ngắn hạn của thị trường và đang thoái trào khi các yếu tố hỗ trợ dần mất đi.

AI ĐANG CẮT LỖ?

Những ngày đầu năm 2021, thị trường Hà Nội rộ lên thông tin về hiện tượng bán cắt lỗ căn hộ chung cư, thậm chí có những luồng tin cho rằng tình trạng này đang ngày càng mạnh.

Trên thực tế, chuyện bán cắt lỗ không phải mới có. Lực bán đã xuất hiện từ trong năm 2020 và âm ỉ suốt một thời gian dài. Nguyên nhân chính là dịch bệnh bùng phát nhiều lần khiến thị trường liên tục gián đoạn, làm ảnh hưởng tới quyết định mua bán của người tiêu dùng.

Quan sát thị trường căn hộ Hà Nội trong năm 2020, không khó để nhận ra lực bán cắt lỗ đến từ 2 nhóm chính. Một là những nhà đầu tư lướt sóng, sử dụng nhiều vốn vay, khi thanh khoản chậm lại từ quý 2/2020 do dịch bệnh, đã phải "xả hàng" để bảo toàn vốn. Hai là nhóm nhà đầu tư mua căn hộ để cho thuê, cũng vì dịch bệnh, lượng khách thuê sụt giảm, lợi suất không hấp dẫn bằng các kênh đầu tư khác nên "rút chân" khỏi thị trường.

Động thái bán ra của hai nhóm đối tượng này phản ánh hai diễn biến quan trọng. Một là tình trạng bán diễn ra chủ yếu ở phân khúc cao cấp, nơi hấp lực của thị trường yếu nhất. Hai là địa bàn xuất hiện lực bán mạnh nhất là vùng ngoại biên của nội đô, nơi tập trung dày đặc dự án nhà ở dẫn đến cạnh tranh khách thuê gay gắt.

Thực tế cho thấy những dự án nằm ở vị trí trung tâm và cận trung tâm của khu vực nội đô, nơi khan hiếm nguồn cung gần như không xuất hiện tình trạng cắt lỗ. Thậm chí, thanh khoản của các dự án này khá tốt và giá bán vẫn trong xu hướng đi lên.

Theo các chuyên gia, bất cứ thị trường nào cũng tồn tại những nhịp điều chỉnh cục bộ, ngắn hạn. Bởi vậy, hiện tượng bán cắt lỗ không có gì là bất thường và cũng không đáng lo ngại.

Số liệu của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cũng cho thấy, ngay cả trong "năm Covid" 2020, giao dịch trên thị trường nhà ở vẫn tăng đều đặn qua các quý, từ 15,5% ở quý 1 lên gần 30% vào quý 4. Giá bán các phân khúc ổn định và tăng trưởng, cụ thể: giá căn hộ cao cấp giữ vững ngưỡng bình quân 36 triệu đồng/m2, bình quân giá căn hộ trung cấp tăng trưởng từ 29 lên 31 triệu đồng/m2 còn giá căn hộ bình dân tăng mạnh từ 20,5 lên 24,8 triệu đồng/m2. Năm 2020, Hội Môi giới cũng không ghi nhận bất cứ một dự án nào giảm giá.

CHỌN CĂN HỘ KHÔNG PHÙ HỢP

Có một thực tế cũng rất quan trọng khi quan sát hiện tượng cắt lỗ đó là loại hình căn hộ. Hầu hết căn hộ bán cắt lỗ là căn hộ diện tích nhỏ, không đáp ứng được nhu cầu sống của các gia đình.

Anh Trần Trung Quân (32 tuổi), một nhà đầu tư căn hộ tại khu Đông Hà Nội cho biết, hai năm trước, anh "xuống tiền" mua căn hộ nhỏ với mục đích cho thuê. Song giá thuê căn hộ nhỏ không cao, khách thuê lại không đều nên lợi suất rất thấp. Đến khi lập gia đình, anh sử dụng luôn căn hộ làm nơi sinh sống của hai vợ chồng. Tuy nhiên do căn hộ nhỏ, không đáp ứng được nhu cầu sinh hoạt, vợ chồng anh buộc phải bán cắt lỗ để tìm mua một căn hộ lớn hơn.

Không riêng anh Quân, khá nhiều người mua nhà hiện nay đang "mắc kẹt" với loại căn hộ nhỏ và loay hoay tìm cách "đẩy hàng". Thậm chí chủ nhân của những căn hộ 2 phòng ngủ cũng "đau đầu" vì không lường trước được những phát sinh về nhu cầu sử dụng.

Chị Lê Thuỷ An, cư dân một dự án trên địa bàn quận Đống Đa chia sẻ: "Lúc mua nhà, bố mẹ khuyên nên mua căn hộ 3 phòng ngủ nhưng tôi nghĩ nhu cầu sử dụng không nhiều đến vậy, lại mất thêm tiền phí dịch vụ hàng tháng nên tôi chọn mua căn 2 ngủ. Bây giờ vợ chồng tôi có thêm cháu thứ 2, đồ đạc nhiều hơn lại thêm cả bác giúp việc, rồi nhiều khi người thân ở quê ra chơi, căn hộ quá tải nên tôi muốn bán đi để mua căn hộ 3 ngủ, nếu có căn 4 phòng ngủ thì càng tốt. Nhưng khách mua căn hộ của tôi yêu cầu phải giảm giá để họ lấy tiền đó sửa sang, làm lại nội thất cho phù hợp với phong thuỷ và nhu cầu sử dụng của gia đình họ nên tôi buộc phải bán lỗ".

Cũng giống như chị Thuỷ An, chị Nguyễn Thanh Loan ở Thanh Xuân cho biết: "Gia đình tôi tìm được căn 3 phòng ngủ rất ưng ý nhưng căn đó nhiều người quan tâm quá nên tôi vừa phải bán lỗ căn hộ đang ở để đủ tài chính mua căn 3 phòng ngủ này. Không chấp nhận bán lỗ thì khách không mua, mà không bán ngay thì người khác sẽ mua mất căn 3 phòng ngủ, khó để tìm được căn hộ khác ưng ý như thế".

Sức hút của dòng căn hộ diện tích lớn không chỉ phản ánh nhu cầu ngày càng cao của người tiêu dùng mà còn cho thấy một giá trị "bất biến" trong phát triển nhà ở để mang đến chốn an cư lý tưởng cho khách hàng: ở nhà rộng, sống tiện nghi. Thị trường đang trở lại với trọng tâm vốn có khi căn hộ có diện tích đáp ứng tốt nhu cầu sinh hoạt, mang lại sự thoải mái và tiện nghi cho các gia đình lên ngôi, đặc biệt là ở những dự án có vị trí đắc địa, có không gian xanh và hệ thống tiện ích hiện đại, đẳng cấp ở khu vực nội đô.

Sự khan hiếm nguồn cung căn hộ nội đô và lực cầu ở thực neo ở ngưỡng cao dự báo sẽ tạo nên thanh khoản rất tốt cho dự án ở khu vực này. Những địa bàn từng là "vườn ươm" dự án nhà ở như Hà Đông, Thanh Xuân giờ đây gần như không có thêm nguồn hàng mới. Hay tại Hoàng Mai, nơi có dân số đông nhất Thủ đô và là địa bàn hiếm hoi còn đất để phát triển dự án nhà ở do hạ tầng hoàn thiện sau nhưng nguồn cung năm 2021 tại quận trung tâm này cũng chỉ chiếm tỷ lệ rất nhỏ. Theo Savills, năm 2021, cả quận Hoàng Mai chỉ chiếm 12% tổng nguồn cung toàn Hà Nội.

Ở góc độ đầu tư, với dân số đông nhất Hà Nội, việc đầu tư cho thuê ở một dự án tại quận Hoàng Mai là tương đối dễ dàng. Nghiên cứu của CBRE chỉ ra quận Hoàng Mai đang có lợi suất cho thuê thuộc hàng cao nhất Thủ đô khi đạt 4,5 – 5,5%, cao hơn hầu hết các khu vực khác. Bởi vậy, hiện tượng bán cắt lỗ gần như không xuất hiện tại đây.

Theo giới đầu tư, với việc dịch bệnh đang được kiểm soát tốt hiện nay và đặc biệt là nguồn cung căn hộ hoàn thiện mới suy giảm mạnh trong những năm tới, nhu cầu cắt lỗ sẽ suy yếu.