Minh bạch đang trở thành một trong những yếu tố ngày càng được nhà đầu tư quan tâm khi đánh giá sức hấp dẫn của thị trường bất động sản. Đáng chú ý, Việt Nam vừa lọt vào top 10 thị trường có mức cải thiện điểm số mạnh nhất toàn cầu...

Jones Lang LaSalle (JLL) - công ty quản lý đầu tư và dịch vụ bất động sản thương mại toàn cầu vừa công bố báo cáo Chỉ số minh bạch bất động sản toàn cầu (Global Real Estate Transparency Index – GRETI) 2026. Theo đó, Việt Nam hiện đang xếp hạng 50 trên tổng số 88 quốc gia và vùng lãnh thổ được khảo sát, với điểm số minh bạch đạt 3,15, tiếp tục nằm trong nhóm “bán minh bạch”. Đáng chú ý, Việt Nam là một trong 10 thị trường có mức cải thiện điểm số mạnh nhất toàn cầu của kỳ khảo sát 2024 - 2026...

260 TIÊU CHÍ ĐO LƯỜNG MINH BẠCH BẤT ĐỘNG SẢN

Để đánh giá mức độ minh bạch, chỉ số được xây dựng dựa trên 260 tiêu chí, áp dụng cho 88 thị trường trên toàn cầu và trải rộng ở 6 hạng mục, gồm: Đo lường hiệu suất thị trường (25%); Pháp lý và quy định (23,5%); Nền tảng thị trường (16,5%); Quy trình giao dịch (15%); Quản trị doanh nghiệp niêm yết (10%); và Phát triển bền vững (10%).

Xét trong tương quan khu vực, JLL cho biết châu Á - Thái Bình Dương ghi nhận mức cải thiện mạnh nhất trong kỳ khảo sát năm nay, chiếm một nửa Top 10 thị trường cải thiện tốt nhất toàn cầu, dẫn đầu bởi Ấn Độ, Việt Nam, Hàn Quốc, Australia và Thái Lan. Cùng với những cải thiện về mức độ minh bạch, dòng vốn đầu tư xuyên biên giới vào khu vực đã phục hồi mạnh mẽ trong 12 tháng qua. Khối lượng giao dịch trực tiếp tại một số thị trường, trong đó có Việt Nam, đã đạt mức cao kỷ lục.

Thực tế, trên bình diện toàn cầu, 2/3 trong số 88 thị trường khảo sát đều tăng điểm minh bạch trong hai năm qua. Tuy nhiên, khoảng cách giữa nhóm dẫn đầu và nhóm còn lại tiếp tục nới rộng, khi nhóm “minh bạch cao” và “minh bạch” thu hút hơn 98% tổng vốn đầu tư bất động sản thương mại toàn cầu, trong đó nhóm “minh bạch cao” chiếm 81%. Ngược lại, nhóm “bán minh bạch” - nơi có Việt Nam, chiếm khoảng 1,3% dòng vốn toàn cầu, cho thấy dư địa thu hút đầu tư còn rất lớn khi thị trường tiếp tục nâng cao tính minh bạch.

Theo dữ liệu từ JLL, trước năm 2020, Việt Nam thuộc nhóm “minh bạch thấp”. Từ năm 2020 đến nay, Việt Nam đã chuyển sang nhóm “bán minh bạch”, với năm 2024 được xem là “giai đoạn nền tảng” tập trung hoàn thiện khung pháp lý: Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi cùng có hiệu lực; Luật Giá mới yêu cầu thẩm định viên phải có chứng chỉ hành nghề và lưu vết kiểm toán định giá có thể xác minh; đồng thời quy định giao dịch bất động sản phải thực hiện qua hệ thống ngân hàng. Bước sang năm 2026, Nghị định số 357 quy định về xây dựng, quản lý và vận hành hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản đã chính thức có hiệu lực, mục tiêu là hoàn thành cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia vào cuối năm 2026. Việt Nam cũng ghi nhận mức độ tiếp nhận ngày càng cao đối với các thông lệ phát triển bền vững trong ngành bất động sản.

“Việc Việt Nam lọt vào Top 10 thị trường cải thiện độ minh bạch tốt nhất toàn cầu tại kỳ GRETI 2026 là hành trình cố gắng bền bỉ. Chúng ta đã chứng kiến thị trường bước qua giai đoạn non trẻ để định hình một nền tảng ngày càng vững chắc hơn, nhờ những nỗ lực cải cách pháp lý.

Đặc biệt, làn sóng đổi mới đồng bộ từ năm 2025, từ việc hoàn thiện khung pháp lý, khơi thông thủ tục hành chính cho đến các định hướng kinh tế... đã mang lại những kết quả tích cực đầu tiên, được minh chứng qua số liệu tổng vốn FDI đăng ký liên tục tăng. Nổi bật là 2026, số liệu 7 tháng đầu năm đạt 38,1 tỷ USD, gần bằng tổng vốn FDI đăng ký của cả năm trước và cao kỷ lục trong 10 năm qua. Đây là minh chứng thể hiện rõ nhất, Việt Nam vẫn giữ vững vị thế là điểm đến hấp dẫn nhất khu vực châu Á - Thái Bình Dương”, bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng Giám đốc, JLL Việt Nam nhận định.

CẢI THIỆN CHẤT LƯỢNG DỮ LIỆU BẤT ĐỘNG SẢN 

Tuy nhiên, ở góc độ thị trường, tốc độ thay đổi nhanh của khung pháp lý vừa phản ánh những chuyển biến tích cực, vừa đi kèm với những thách thức nhất định. Theo bà Trang, trước đây, các quy định pháp luật có thể duy trì trong thời gian dài mới có sự điều chỉnh. Song, giai đoạn gần đây, tốc độ thay đổi nhanh hơn khiến các bên cần thời gian để thích ứng. Với nhà đầu tư nước ngoài, điều này cũng tạo ra tâm lý thận trọng nhất định, bởi họ phải cân nhắc liệu những quy định đang áp dụng hôm nay có tiếp tục phù hợp trong thời gian tới hay không. Dù vậy, qua trao đổi với nhiều nhà đầu tư nước ngoài, những thay đổi này vẫn được đánh giá tích cực. Bởi các vấn đề phát sinh được nhận diện và điều chỉnh tương đối nhanh.

Từ khung pháp lý, câu chuyện minh bạch còn thể hiện qua chất lượng dữ liệu phục vụ định giá bất động sản. Báo cáo tiếp tục chỉ ra mối liên hệ giữa mức độ minh bạch và độ chính xác trong công tác định giá bất động sản. Tại các thị trường “minh bạch cao”, với dữ liệu giao dịch công khai và toàn diện, độ chính xác định giá đạt 85%-95%, thời gian định giá trung bình chỉ 5-10 ngày, trong đó ước tính 70% thông tin đầu vào đến từ dữ liệu công khai, 20% từ khảo sát thị trường và chỉ 10% dựa vào kinh nghiệm chuyên gia.

Trong khi tại thị trường “bán minh bạch” như Việt Nam hiện nay, dữ liệu vẫn còn phân mảnh và hạn chế, khiến độ chính xác định giá chỉ đạt 60%-75%, thời gian định giá kéo dài 10-20 ngày. Cơ cấu nguồn thông tin cũng đảo ngược: kinh nghiệm chuyên gia chiếm tới 40%, khảo sát thị trường 40%, trong khi dữ liệu công khai chỉ chiếm khoảng 20%. Điều này đồng nghĩa với chi phí thu thập thông tin cao hơn, khả năng kiểm chứng khó khăn hơn và rủi ro pháp lý cao hơn so với các thị trường minh bạch cao.

Ông Võ Văn Hữu Phước, Giám đốc Cấp cao, tư vấn định giá và quản trị rủi ro, JLL Việt Nam đánh giá: Khi thị trường còn phụ thuộc nhiều vào kinh nghiệm và khảo sát thay vì dữ liệu công khai, chi phí thu thập thông tin, thời gian định giá và rủi ro pháp lý đều bị đẩy lên cao hơn đáng kể so với các thị trường minh bạch cao. Dù vậy, việc Việt Nam từng bước số hóa hồ sơ đất đai, xây dựng hệ thống đăng ký bất động sản thống nhất trên toàn quốc và tiến tới áp dụng các tiêu chuẩn định giá quốc tế như IPMS sẽ là những yếu tố then chốt giúp rút ngắn khoảng cách này, nâng cao độ tin cậy của kết quả định giá và củng cố niềm tin của nhà đầu tư quốc tế vào thị trường.

Dựa trên kinh nghiệm từ các thị trường đã đi trước, JLL cho rằng lộ trình đưa Việt Nam tiến gần hơn tới nhóm thị trường minh bạch sẽ tiếp tục xoay quanh 6 trụ cột: hoàn tất số hóa hồ sơ đất đai; hoàn thiện hệ thống đăng ký bất động sản thống nhất trên toàn quốc; áp dụng các tiêu chuẩn định giá quốc tế (IPMS); công bố dữ liệu về thị trường tín dụng bất động sản thương mại; đẩy mạnh chứng nhận công trình xanh gắn với quy hoạch tổng thể và cơ sở dữ liệu rõ ràng; và tăng cường yêu cầu công bố thông tin đối với các doanh nghiệp niêm yết.