Công ty Cổ phần Tài chính và Phát triển doanh nghiệp (FBS), vừa triển khai đợt bán hàng đầu tiên các căn hộ chung cư giá khoảng 200 triệu đồng tại tỉnh Thái Bình.

Trao đổi với VnEconomy, ông Đào Tiến Dũng, Tổng giám đốc FBS cho biết, đứng trên phương diện đầu tư, công ty ông cũng giống nhiều doanh nghiệp khác đều mong có cơ hội đầu tư bình đẳng và được hưởng những chính sách đầu tư xây dựng nhất quán tại tỉnh Thái Bình.

Giá rẻ nhưng chất lượng không thấp

Dự án chung cư đang được các ông chào bán là một khu riêng lẻ hay nằm trong một tổ hợp, thưa ông?

Chung cư CT1 nằm trong dự án Khu đô thị Trần Hưng Đạo, thành phố Thái Bình. Khu đô thị chia thành 2 khu, phố 1 và phố 5. Chung cư CT1 nằm trong khu phố 5, tiếp giáp với 3 mặt đường là Trần Phú, Trần Hưng Đạo và Trần Thái Tông.

Tổng diện tích khu đô thị 11 ha, được khởi công xây dựng năm 2003 với 521 căn nhà liền kề, 35 biệt thự và 4 tòa chung cư CT1, CT2, CT3, CT4.

Phương thức thanh toán ra sao thưa ông?

Các căn hộ này có diện tích trung bình từ 33 - 42m2, gồm 1 phòng ngủ, 1 phòng khách, 1 bếp và 1 khu vệ sinh, tất cả các phòng được thiết kế riêng biệt. Giá căn hộ dao động từ 184 - 252 triệu đồng/căn, khách hàng được quyền sở hữu vĩnh viễn và có thể thanh toán theo 4 đợt.

Lúc đầu khách hàng chỉ phải đặt cọc 50 triệu đồng, ngân hàng tham gia hỗ trợ ngay lần đóng tiền thứ 2, hỗ trợ người vay đến 70%.

Chung cư CT1 cao 5 tầng với đủ các tiện ích như 1 cầu thang máy, 2 cầu thang bộ và 1 tầng trệt để xe. Ngoài ra, chủ đầu tư dành riêng 1 phòng sinh hoạt cộng đồng để dân cư trong tòa nhà sử dụng sinh hoạt, hội họp.

Đến thời điểm hiện tại, tòa  nhà đang hoàn thiện tầng mái. Các trang thiết bị hạ tầng cũng đang gấp rút hoàn thiện chuẩn bị đón những công dân đầu tiên đến sinh sống vào tháng 10/2009.
 
Với mức giá khá rẻ, chắc dự án phải nhắm đến đối tượng khách hàng rất cụ thể trên thị trường?

Thực tế, khu đô thị của chúng tôi các căn liền kề và biệt thự đã được bán hết. Riêng dự án chung cư giải quyết nhu cầu về nhà ở cho những đối tượng là gia đình trẻ, cán bộ công nhân viên đang công tác tại thành phố có mức thu nhập trung bình.

Nhưng với mức giá như vậy, liệu dự án có bị đánh đồng với chung cư giá rẻ vẫn bị giới chuyên môn đánh giá không cao về chất lượng?

Thực ra, mức giá tại dự án chung cư của chúng tôi khá rẻ cũng có lý do của nó. Chúng tôi đã có sự điều chuyển chi phí và lợi nhuận từ sản phẩm biệt thự và liền kề trong cùng dự án khu đô thị sang hỗ trợ cho chung cư cao tầng.
 
Hơn nữa, không phải giá rẻ có nghĩa là chất lượng thấp, bản thân thiết kế vẫn đảm chất lượng, nhà 5 tầng vẫn có thang máy, bãi đỗ xe. Chúng tôi chỉ ngăn nhỏ diện tích chứ không cắt giảm đầu tư, ngăn nhỏ diện tích để giá tiền một căn hộ giảm phù hợp hơn với đối tượng thôi.

Nhu cầu nào, dự án đó

Hiện nay, thị trường bất động sản Thái Bình đang diễn biến ra sao, thưa ông?

Đối với thị trường đất nền, giao dịch tăng thời gian gần đây. Một số khu đô thị được quan tâm như khu đô thị Trần lãm, Kỳ Bá, Trần Hưng Đạo. Mức giá trung bình từ 4,8 triệu đồng đến 6 triệu đồng/m2 tùy từng vị trí.
 
Tại dự án của FBS, tuy đã bán hết các lô đất nền nhưng trung bình mỗi ngày có từ 4 đến 5 khách hàng đến hỏi mua hoặc yêu cầu tìm mua lại. Mức gía trung bình từ 2,5 triệu đến 4 triệu đồng/m2 đất trong ngõ, ô tô vào được. Đối với các vị trí tại một số tuyến phố kinh doanh có mật độ giao thông lớn mức giá diao động từ 15 đến 48 triệu đồng /m2.

Đối với thị trường nhà chung cư, vẫn diễn ra các giao dịch mua đi, bán lại tại những dự án có giá trung bình.

Thị trường bất động sản Thái Bình nhỏ và không quá sôi động, ông đánh giá thế nào về cơ hội đầu tư tại đây?

Thực tế, để kinh doanh thành công một dự án bất động sản tại đây không hề đơn giản. Chúng tôi là một trong những đơn vị đầu tiên đầu tư vào thị trường này, và chúng tôi biết nhiều dự án bất động sản tại Thái Bình đã bị tồn hàng từ rất lâu rồi.

Tại sao các ông vẫn quyết định đầu tư vào một thị trường chưa hấp dẫn về đầu ra và có nhiều dự án bị “ế”?

Thực ra tình trạng "ế" của mỗi dự án đều có nguyên nhân, do sản phẩm không phù hợp với khả năng của thị trường, hoặc không đáp ứng được đúng yêu cầu của nhóm khách hàng cung cấp.
 
Như dự án khu đô thị của chúng tôi, những căn biệt thự và liền kề đều đã bán hết cho thấy sức mua ở phân khúc này khá tốt.

Còn ở phân khúc chung cư, sau khi làm nghiên cứu tại các huyện, chúng tôi thấy con em lãnh đạo các địa phương tại Thái Bình lên trung tâm thành phố học đông, nhu cầu cần những căn hộ có diện tích và giá tiền khoảng 200 -300  triệu đồng khá cao. Tóm lại là nhu cầu nào thì cần dự án loại ấy.

Ví dụ như với nhà đầu tư khác, nếu không được san sẻ lợi nhuận từ biệt thự, nhà liền kề thì họ có thể xây được dự án chung cư với giá như vậy không?

Khó đấy. Có những nhà đầu tư được hỗ trợ nhiều mặt như về đất, về hạ tầng, về cho vay lãi suất thấp mới có thể xây dự án với giá bán xấp xỉ chúng tôi.

Bản thân chúng tôi, mặc dù được tỉnh ưu ái về tiền đất, nhưng chúng tôi vẫn phải thiết kế đi thiết kế lại để tìm giải pháp tối ưu nhất nhằm giảm giá nhưng vẫn phải ổn định chất lượng, ví dụ như chuyển đổi toàn bộ gói cọc bê tông cốt thép sang móng giao thoa trên nền đất yếu.

Ông có đồng ý rằng, không chỉ riêng Thái Bình, đối với nhiều tỉnh khác, việc bán chung cư chắc cũng không dễ vì thói quen tiêu dùng tại đây chưa thể thay đổi nhanh?

Đúng là ở các tỉnh, thói quen ở những căn hộ gắn với đất và sự chênh lệch về suất đầu tư giữa hai loại hình nhà ở trên chính là một trở ngại lớn cho việc phát triển những dự án chung cư. Nhưng tôi nghĩ rằng, những căn chung cư có giá rẻ và diện tích nhỏ vẫn tìm được thị phần nhất định.

Có phải do thị trường có phản ứng chậm nên dự án đã có sự điều chỉnh về diện tích căn hộ trong khi trước đó các ông đã “tung” ra loại chung cư với diện tích lớn hơn?

Thực ra thị trường Thái Bình chưa sôi động thực sự  không phải do nhà đầu tư rút đi mà do khả năng của một bộ phận thị trường chỉ đáp ứng được loại bất động sản có giá rẻ.

Dự án chung cư được FBS triển khai bán hàng từ đầu năm 2008 là các căn hộ có diện tích lớn, trung bình 60-80m2 với mức giá trên 300 triệu đồng đến 450 triệu đồng/căn. Khi tung ra các căn hộ mức giá này đã tạo sự quan tâm của dân cư trong vùng.

Tuy nhiên có đến 91% trong số người được hỏi đều nói rằng họ chỉ có khả năng mua khoảng 200-300 triệu đồng/căn cho chung cư. Còn với mức giá cao hơn nữa, họ sẽ chỉ mua nhà gắn với đất.

Vì vậy chúng tôi đã chủ động điều chỉnh lại về diện tích và giá thành sản phẩm để phù hợp hơn với nhu cầu của thị trường. Trong số các khách hàng đến tìm hiểu chung cư phần lớn là cán bộ đang công tác tại các cơ quan, sở ban ngành, gia đình trẻ.

Hiện Thái Bình có 7 khu công nghiệp và 18 điểm công nghiệp. Nhưng 30% trong số 77.000 lao động chưa có khả năng tạo lập được nhà ở riêng. Ông có cho rằng, thị trường nhà ở rộng lớn dành cho những đối tượng trên đang bị bỏ ngỏ?

Tôi nghĩ là trong quy hoạch các khu công nghiệp đã được phê duyệt tại Thái Bình đã có phương án xây dựng nhà ở cho công nhân, quan trọng chỉ là vấn đề thời gian thôi, các chủ đầu tư khu công nghiệp chắc chắn cũng đã tính đến phương án nêu trên, nếu xây nhà loại này từ thời điểm trước thì hiệu quả hơn là bây giờ mới nghĩ đến việc đầu tư.

Theo ông, chưa tính đến yếu tố cạnh tranh với các thị trường bất động sản lớn khác, Thái Bình cần yếu tố gì để thu hút nhà đầu tư khai thác đúng tiềm năng của thị trường xây dựng?

Chúng tôi đang nghiên cứu một số cơ hội đầu tư khác tại tỉnh này. Đứng trên phương diện nhà đầu tư, chúng tôi chỉ mong muốn có cơ hội đầu tư bình đẳng và chính sách đầu tư nhất quán. Hiện nay cơ hội đầu  tư cho những nhà đầu tư đi sau rất khó do Thái Bình đất chật người đông, thu nhập chưa cao và cơ chế ưu đãi đối với mỗi nhà đầu tư đôi khi còn có sự khác biệt.

Với những nhà đầu tư đi sau, có nhu cầu xây nhà giá rẻ tại Thái Bình, theo ông làm thế nào để bài toán đầu tư có lợi trở thành hiện thực?

Sẽ khó đấy. Vì Thái Bình có địa chất nền móng yếu, bản chất là đất vùng châu thổ sông Hồng, phù sa bồi lắng. Nếu thực hiện theo kết cấu chuẩn thì chi phí rất cao, vì thế muốn hạ giá thành buộc phải lên tầng cao, nhưng như thế lại rất nguy hiểm. Theo tôi, ý đồ làm chung cư thu nhập thấp nên đi theo hướng làm một tầng thôi và phải có sự hỗ trợ về hạ tầng và tiền sử dụng đất thì nhà đầu tư mới có thể xây được dự án vừa rẻ vừa an toàn.
 
Thực tế, những dự án giá rẻ nào tại Thái Bình mà bán được nhanh đều được tỉnh hỗ trợ nhiều mặt như miễn tiền thuê đất, hỗ trợ xây dựng như thiết kế, tư vấn thiết kế, xây dựng hạ tầng.
 
Nhưng có mặt yếu là kiến trúc các phòng không có sự tách biệt, không gian sinh hoạt bên ngoài thiếu nên hay có sự lộn xộn vào các giờ cao điểm, không có phòng sinh hoạt cộng đồng để dân cư tổ chức hội họp, họp tổ dân phố.

Ông kỳ vọng gì vào thị trường bất động sản Thái Bình trong thời gian tới?

Hiện tại chung cư tại Thái Bình chỉ có mức giá chung như trên, cho các đối tượng chính là gia đình trẻ, những người đang sinh sống và làm việc tại thành phố, một số ít những người cao tuổi đang sinh sống tại địa phương khác muốn quay về quê hương an cư.
 
Tuy nhiên, FBS cũng nhận định, đây là thành phố mới nên quy hoạch tổng thể cũng rất tốt.

Điểm chốt đẩy thị trường bất động sản Thái Bình phát triển hơn là gì, thưa ông?

Là khả năng của người tiêu dùng phải tăng lên và chất xúc tác là cơ chế chính sách để định hướng thị trường.