Thị trường bất động sản Hà Nội trong những tháng đầu tiên của 2017 chứng kiến sự sôi động của hầu hết các phân khúc nhưng lại có những diễn biến trái chiều giữa thị trường sơ cấp và thứ cấp.

Trong bối cảnh nguồn cung được dự báo sẽ tăng mạnh trong năm nay, những thống kê dưới đây được cho là khá cần thiết cho những khách hàng mua nhà để ở lẫn giới đầu tư khi quyết định rót tiền vào bất kỳ phân khúc hay dự án nào.

Giá sơ cấp tăng, thứ cấp giảm

Báo cáo khảo sát thị trường bất động sản Hà Nội quý 1/2017 của CBRE Việt Nam công bố chiều 27/3, cho thấy, thị trường đang có những diễn biến đáng chú ý ở cả mảng nhà ở lẫn phân khúc cho thuê.

Ở mảng căn hộ để bán, tổng cộng có hơn 9.300 căn được mở bán từ 35 dự án trên toàn thành phố, tăng đáng kể so với quý 4/2016. Trong đó, phân khúc trung cấp chiếm lĩnh thị trường với 62% nguồn cung mới, tiếp đến là phân khúc cao cấp và bình dân.

Điều đáng chú ý là số lượng mở bán mới từ phân khúc bình dân tăng gần gấp 3 lần so với thời điểm cuối 2016.

Doanh số bán hàng của hầu hết các dự án mặc dù có giảm nhẹ so với trước Tết 2016, song vẫn là con số đáng kể so với thời điểm quý 1 của các năm trước. Trong đó phân khúc hạng trung và cao cấp góp 76% lượng căn hộ bán ra trong quý này.

Xét về giá dự án chào bán, các dự án tại các vị trí đắc địa, đầy đủ tiện ích hạ tầng có xu hướng tăng. Tất cả các phân khúc đều chứng kiến mức tăng giá sơ cấp theo năm, trong đó phân khúc cao cấp và hạng sang tăng mạnh nhất ở mức 8,4% và 12,3%.

Trong khi đó, tại thị trường thứ cấp, mức giá trung bình toàn thị trường giảm nhẹ ở mức 1,4% theo quý, nhưng vẫn tăng 0,5% theo năm.

CBRE nhìn nhận, trong tương lai, khu vực phía Tây và Tây Nam dự kiến vẫn tiếp tục thống lĩnh nguồn cung. Các khu vực khác như Tây Hồ Tây, Đống Đa - Ba Đình cũng dự kiến chào đón thêm một số dự án mới.

Đáng chú ý, gần đây, một số chủ đầu tư lớn cũng đã có động thái quan tâm tới thị trường bình dân, do đó dự kiến trong các quý tới nguồn cung từ phân khúc này sẽ khá dồi dào, song phần lớn dự án lại nằm ngoài khu vực trung tâm.

Ở thị trường biệt thự, nhà liền kề đã trải qua quý đầu tiên của 2017 khá sôi động với hàng loạt dự án mới cùng tỷ lệ mở bán ấn tượng. Tổng cộng có khoảng hơn 700 căn biệt thự, 319 căn liền kề và khoảng 200 căn nhà phố được mở bán trong quý 1 đến từ 6 dự án là: Ciputra khu K, Dreamland Tây Hồ, Vinhomes Green Bay, Vinhomes Riverside giai đoạn 2, Eurowindow River Park và Marina Ars (Ecopark).

Như vậy, có tổng số hơn 1.200 căn được mở bán trong quý 1, bằng 40% tổng nguồn cung mới trong 2016.

Đáng chú ý, hầu hết các dự án đều nằm ở vị trí khá đẹp, đắc địa, hạ tầng hoàn thiện, giao thông thuận lợi.

Chính vì vậy, giá sơ cấp của các dự án này cũng cao hơn mức giá trung bình của thị trường khá nhiều. Trong phân khúc này thì nhà phố vẫn đang được khách hàng quan tâm nhiều nhất thể hiện qua tỷ lệ thanh khoản đứng đầu trong phân khúc.

Thế nhưng, cũng giống như phân khúc căn hộ, ở phân khúc cao cấp này, giá sơ cấp trên thị trường có dấu hiệu giảm nhẹ khoảng 1,8% so với quý trước và tới 5,3% so với cùng kỳ năm trước, đạt khoảng 3.200 USD/m2.

Giám đốc bộ phận nghiên cứu, tư vấn của CBRE Nguyễn Hoài An cho hay, mức giảm này một phần là do tỷ giá USD tăng cao trong quý vừa qua.

Các quận nội thành như Cầu Giấy, Tây Hồ và Từ Liêm tiếp tục ghi nhận mức tăng giá từ 1,4 - 7% so với quý trước nhờ các dự án lớn với mức giá cao được mở bán từ các quý trước đã ghi nhận giao dịch thứ cấp.

Bên cạnh đó, quý vừa qua cũng ghi nhận sự đầu tư mạnh mẽ của các chủ đầu tư vào các công trình hạ tầng, tiện ích trong khu đô thị.

Năm 2017 được dự báo là năm khá sôi động với thị trường biệt thự liền kề khi hàng loạt dự án mới đang được chủ đầu tư lên kế hoạch tung ra thị trường như Ecopark CBD (giai đoạn 4), The Manor Central Park, Splendora giai đoạn 2, Hà Nội Garden City, Starlake…

Văn phòng hạng A được chuộng hơn

Ở mảng cho thuê, trong quý đầu tiên của năm cũng khá sôi động với nguồn cung văn phòng cho thuê đạt khoảng 1,2 triệu m2, trong đó chủ yếu là hạng B chiếm 66%, hạng B 34%.

Đáng chú ý, giá chào thuê đã tăng trở lại trong những tháng đầu năm ở cả hai phân hạng văn phòng - một xu hướng hiếm thấy trong các quý trước đó.

Cụ thể, giá thuê văn phòng hạng A tăng 3,3% theo quý, trong khi hạng B tăng nhẹ với mức chỉ 0,2%.

Kết quả hoạt động của văn phòng hạng A cũng khá tốt tại hầu hết các khu vực của thành phố với mức tăng từ 0,7 - 5,2%. Đến cuối quý 1, giá thuê trung bình của hạng A đạt 29,4 USD/m2/tháng, còn hạng B đạt 17,8 USD/m2/tháng.

Do hoạt động tốt nên tỷ lệ trống của hạng A cũng có sự cải thiện với mức giảm 2,2%, đạt mức trung bình 13,2%.

Điều đáng nói, tỷ lệ trống của văn phòng hạng A tại khu vực phía tây đạt mức thấp nhất từ trước tới nay, còn nếu ở khu vực trung tâm thì tỷ lệ trống thấp nhất trong 5 năm trở lại đây.

Thế nhưng, tỷ lệ trống của văn phòng hạng B lại tăng nhẹ, ở mức 0,2% so với quý trước, lên mức 16,4% trung bình. Lý do được cho là bắt nguồn từ việc nguồn cung mới liên tiếp được tung ra thị trường khiến cho tỷ lệ lấp đầy luôn đứng trước nhiều áp lực.

Về nhu cầu, tỷ lệ hấp thụ văn phòng trong quý 1 đạt khoảng 25.000 m2, có tăng so với quý trước, nhưng lại do sự đóng góp của các tòa nằm ngoài trung tâm do khu trung tâm hạn chế nguồn cung mới cũng như không nhiều văn phòng trống.

CBRE nhìn nhận, do nguồn cung hạn chế nên giá thuê tại khu vực trung tâm trong thời gian tới có thể sẽ tăng, trong đó một số tòa mới đưa vào vận hành sẽ được hưởng lợi.

Ở mảng cho thuê, duy chỉ có phân khúc mặt bằng bán lẻ là kém sôi động hơn trong quý 1 về lượng dự án mới. Tổng nguồn cung mới khoảng 760.000 m2, tăng 7,3% theo năm. Nhưng giá thuê khá ổn định, chỉ tăng nhẹ 0,1% theo quý. Khu vực trung tâm vẫn giành được nhiều sự chú ý của khách thuê hơn các khu vực khác.

Ngược lại, một số trung tâm thương mại ở ngoài trung tâm buộc phải tái cơ cấu khách thuê dẫn tới tỷ lệ trống tăng lên khoảng 5,4%, đạt mức 10,6% trung bình thị trường, dù thế vẫn có sự cải thiện so với quý 1/2016.

Và mặc dù không có dự án mới, song thị trường bán lẻ lại khá sôi động về phương diện đầu tư với các thương vụ mua đi bán lại của các ông chủ lớn trong và ngoài nước, trong đó đáng chú ý là thương vụ mua lại và đầu tư mới của hai tập đoàn Lotte và Aeon.

Chưa tính đến hai dự án lớn này, từ nay đến cuối 2017 dự kiến sẽ có thêm 100.000 m2 mặt bằng bán lẻ mới được khai trương, hứa hẹn một cuộc cạnh tranh khá gay gắt về nguồn cung trong thời gian tới.