Các chuyên gia đã chỉ ra một số vấn đề góp phần làm thị trường bất động sản trì trệ bấy lâu nay, đó là những tồn tại trong quản lý.

Quá nhiều thủ tục phiền hà

Người đưa ra hai vấn đề được xem là rào cản cho việc phát triển thị trường địa ốc - thủ tục và cán bộ - là ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành (Tp.HCM).

Ông Đực thực hiện ngay cuộc "điều tra bỏ túi" tại cuộc hội thảo về khai thông thị trường bất động sản trong năm 2007 - do Sở Tài nguyên - Môi trường Tp.HCM và Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) tổ chức ngày 7/2 - với câu hỏi: doanh nghiệp địa ốc sợ gì nhất?

Kết quả là hầu hết trong khoảng 200 doanh nghiệp đều giơ tay với câu trả lời: Sợ bị cán bộ và thủ tục "hành" nhất.

Ông Nguyễn Văn Đực dẫn ra: trước đây, khi cần duyệt quy hoạch, doanh nghiệp chỉ đến 1 cửa là Sở Quy hoạch - Kiến trúc nhưng hiện nay phải qua 3 cửa: quận huyện - Sở Quy hoạch - Kiến trúc - quận huyện.

Ông Đực đề nghị chỉ cần 1 cửa là Sở Quy hoạch - Kiến trúc, còn việc Sở có cần hỏi ý kiến của quận huyện hay không là nhiệm vụ chuyên môn, không nên bắt doanh nghiệp đi lại nhiều lần ở nhiều cửa.

Về hồ sơ quy hoạch dự án, ngoài bản tổng mặt bằng quy hoạch, doanh nghiệp còn phải nộp hàng loạt hồ sơ kỹ thuật hạ tầng như san lấp, đường sá, cây xanh, điện nước, phòng cháy chữa cháy... Đến khi xét duyệt, chỉ cần có một điều chỉnh nhỏ ở bản quy hoạch tổng mặt bằng là toàn bộ hồ sơ phải làm lại hết.

Ông Đực đề nghị nên xét duyệt 2 lần, lần đầu là tổng mặt bằng và lần sau duyệt hạ tầng kỹ thuật, nhằm rút ngắn thời gian và công sức của doanh nghiệp khi thực hiện dự án.

Liên quan đến thủ tục, ông Đực còn dẫn chứng hàng loạt chuyện gây phiền hà rất lớn đến doanh nghiệp và người dân như Nghị định 90 quy định phải qua 19 bước thủ tục khi đầu tư xây dựng, chuyện cấp song hành sổ đỏ và giấy hồng cho người dân...

Ông Đực đặt câu hỏi gay gắt: "Tôi không biết có cái gì mà bộ nào cũng giành để được cấp giấy, gây ra bao nhiêu khó khăn, phiền hà cho người dân?".

Ông Nguyễn Đăng Sơn, Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu đô thị và phát triển hạ tầng Tp.HCM, cho rằng nên hợp nhất cả nhà và đất khi cấp giấy chủ quyền. Ông Sơn nói: "Nên thực hiện mô hình quản lý nhà đất như Sở Địa chính - Nhà đất trước đây hoặc Sở Tài nguyên - Môi trường và Nhà đất như ở Hà Nội và Đà Nẵng hiện nay.

Hiện nay, quận Tân Phú (Tp.HCM) đã thí điểm thành công mô hình này và cần mở rộng ra các quận khác". Ông Nguyễn Đăng Sơn đề nghị cần sử dụng phương pháp so sánh khi định giá nhà đất của dân để đền bù giải tỏa sao cho sát với giá thị trường.

"Tốt nhất Nhà nước nên bán đấu giá đất đã bồi thường giải tỏa xong cho doanh nghiệp thực hiện dự án", ông Sơn kiến nghị.

Bản kiến nghị 15 điểm và những vấn đề “nóng”!

Ông Lê Hoàng Châu, Phó chủ tịch HoREA đã đưa ra bản kiến nghị 15 điểm để yêu cầu Trung ương và Tp.HCM tháo gỡ vướng mắc cho doanh nghiệp địa ốc.

Trong đó, cơ bản là giải quyết về chính sách thuế, khấu trừ tiền cho doanh nghiệp khi đền bù giải tỏa, giữ ổn định khung giá đất trong vòng 5 năm để doanh nghiệp giữ đúng lộ trình đầu tư kinh doanh, khai thông nguồn tín dụng cho người dân vay tiền mua nhà dài hạn từ 15 - 20 năm...

Ông Châu cũng nêu trong bản kiến nghị là sau khi doanh nghiệp thỏa thuận giải tỏa đền bù được 80% diện tích, nếu 20% còn lại người dân không đồng ý thì Nhà nước hỗ trợ giải tỏa và mức giá đền bù tối thiểu phải bằng mức giá đền bù cao nhất cho cùng loại đất mà chủ đầu tư đã thực hiện tại dự án. Trường hợp này, người dân có quyền khởi kiện ra tòa nhưng vẫn phải giao đất cho chủ đầu tư.

Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Đặng Hùng Võ cho rằng, thị trường bất động sản tại Tp.HCM sôi động hơn rất nhiều so với Hà Nội và các thành phố khác, do vậy nhu cầu đòi hỏi để được hoạt động trong một môi trường pháp lý chặt chẽ của các doanh nghiệp cũng rất cao.

Ông Đặng Hùng Võ cho biết, sắp tới Thủ tướng Chính phủ sẽ ký một Nghị định mới nhằm tháo gỡ nhiều vấn đề vướng mắc để phát triển thị trường bất động sản.

Trong đó, có quy định nếu doanh nghiệp đã thỏa thuận đền bù gần hết diện tích, sau 3 tháng mà số hộ dân còn lại không chịu di dời thì Nhà nước sẽ hỗ trợ thu hồi phần còn lại. Ông Đặng Hùng Võ cũng ủng hộ vấn đề phải nối kết, khai thông thị trường tài chính với thị trường bất động sản và cho rằng đó là bản lề, động lực quan trọng nhất cho thị trường bất động sản phát triển.

Ông Võ thừa nhận hệ thống giá đất và chính sách thuế về đất đai vẫn chưa theo kịp với sự phát triển của thị trường. "Chẳng hạn, không cần phải quy định sau 12 tháng doanh nghiệp chưa triển khai dự án thì sẽ thu hồi, mà chỉ cần đánh thuế lũy tiến qua hằng năm là doanh nghiệp sẽ tự khắc phải triển khai dự án vì sợ nộp thuế ngày càng nhiều.

Như vậy, không cần dùng biện pháp quản lý hành chính can thiệp vào thị trường mà thị trường vẫn vận hành tốt. Cách quản lý của chúng ta hiện nay về vấn đề dùng thời hạn 12 tháng như trên là tối hạ sách", ông Võ nhấn mạnh.

Trả lời ông Nguyễn Văn Đực cùng nhiều người khác về câu hỏi liên quan đến sổ đỏ, giấy hồng, Thứ trưởng Đặng Hùng Võ giải thích: "Sổ đỏ là đương nhiên phải cấp, còn việc cấp thêm giấy gì nữa thì lại là chuyện khác. Tôi thấy rất xấu hổ khi người dân nói các bộ tranh nhau để người dân phải khổ. Tranh nhau để làm gì? Xin được nói thẳng là do lợi nhuận từ việc phát hành giấy, bởi chuyện phát hành giấy là "rất trúng" (cười).

Chỉ một điều đơn giản như vậy thôi. Bộ Tài nguyên và Môi trường đã từng đề nghị là nên đưa mẫu giấy lên mạng rồi các tỉnh thành tự in ấn và phát hành. Tôi cũng lưu ý một điều là quản lý nhà nước trong lĩnh vực bất động sản phải nhìn nhận dưới góc độ vận hành của thị trường, động lực của cuộc sống chứ không phải dùng quyền lực để áp đặt, khiến cho người dân phải khổ như chúng ta đã từng làm".