Dù thị trường bất động sản Hà Nội đang sụt giảm khá sâu, nhưng nếu so với thời điểm cuối năm 2008, giá tại nhiều phân khúc vẫn cao hơn gần 80%.

Kết quả khảo sát trên vừa được CBRE Việt Nam đưa ra trong báo cáo cập nhật tình hình thị trường bất động sản Hà Nội quý 4/2011, công bố ngày 5/1.

Theo CBRE, trên thị trường nhà ở, quý 4/2011 ghi nhận nguồn cung chào bán mới gần 4.500 căn, một con số khá khiêm tốn so với 25.000 căn của cả năm 2011. Đây dường như cũng là năm đầu tiên, thị trường chứng kiến sự sụt giảm về nguồn cung trong quý 4, bởi thông thường các chủ đầu tư thường tăng nguồn cung thông qua việc đẩy mạnh mở bán vào quãng thời gian cuối năm.

Một điểm đáng chú ý của thị trường căn hộ để bán trong quý vừa qua, đó là hầu hết các sản phẩm mới tung ra trong quý đều có xu hướng giá vừa phải, với khoảng 45% số căn hộ được chào bán với mức giá dưới 25 triệu đồng/m2. Cùng với đó, các hình thức khuyến mại cũng được triển khai rộng rãi, từ bốc thăm may mắn, ưu đãi khách hàng thanh toán sớm, đến giảm giá cho từng khách hàng cụ thể, thậm chí một số chủ đầu tư đã thực hiện chiết khấu rộng rãi lên tới 20% trên toàn dự án.

Trên thị trường thứ cấp, CBRE ghi nhận giá chào bán giảm trên tất cả các phân khúc ở mức khoảng 3,5% so với quý trước đó và khoảng 4% so với cả năm. Tuy nhiên, với các dự án đã hoàn thành, giá bán vẫn khá ổn định khi chỉ giảm khoảng 1% so với năm trước trong khi giá tại các dự án đang xây dựng giảm khoảng 7%.

Tuy nhiên, nếu so với đầu năm 2008, giá chào bán cuối năm 2011 vừa qua vẫn tăng tới 76% (với phân khúc bình dân), khoảng 43% đối với phân khúc trung cấp và khoảng 20% đối với phân khúc cao cấp.

Đáng chú ý, khảo sát của CBRE tại một số ngân hàng cho thấy, tình hình tài chính của người mua nhà đã trở nên xấu đi rõ nét vào thời điểm cuối năm 2011. Tỷ lệ các khoản vay mua nhà quá hạn thanh toán đã lên tới 10% vào cuối năm qua, trong khi con số này chỉ là 5% vào đầu năm 2011, vượt xa ngưỡng an toàn 3%.

Một điểm khá thú vị trong khảo sát của CBRE, đó là nguồn chi trả chính cho các khoản vay mua nhà chủ yếu là doanh thu từ các hoạt động kinh doanh độc lập của người vay, thay vì trích từ lương. Nguồn chi trả này phụ thuộc chặt chẽ vào sức khỏe của nền kinh tế, nên nó đã lý giải phần nào cho việc thiếu hụt vốn mua nhà trong thời gian qua.

Bên cạnh đó, chính sách thắt chặt tiền tệ cũng khiến người vay khó tiếp cận các hình thức tái cấp vốn hoặc đảo nợ. Do đó, giới đầu tư bất động sản không thể quay vòng vốn vì không có cách nào thanh lý tài sản trong bối cảnh thị trường trầm lắng.
 
Đối với phân khúc đất nền cũng không nằm ngoài tình cảnh chung của thị trường. So với quý 3/2011, 40% nhà ở và đất nền trong các khu đô thị mới tại 14 quận được điều tra có giá chào bán thứ cấp giảm, với mức từ 2 -10 triệu đồng/m2. Nếu so với đầu năm 2011, có đến 70% các dự án có giá chào bán thứ cấp giảm với mức giảm phổ biến trong khoảng 10 -20%.

Tuy nhiên, trên thị trường vẫn có một số dự án ngoại lệ có mức giá thứ cấp được giữ tương đối ổn định như Linh Đàm, Định Công, Pháp Vân, Trung Hòa – Nhân Chính...

Theo khảo sát của CBRE, trong năm 2012 thị trường dự kiến chào đón khoảng 22.000 căn hộ từ 60 dự án, song khối lượng giao dịch dự kiến sẽ giảm khiến cho tỷ lệ bán hàng thành công của các dự án sẽ thấp. Nếu như trước đây, nhóm đầu cơ tích cực mua bán căn hộ và qua đó thổi phồng khối lượng giao dịch, thì nay số đó đã vơi đi khá nhiều.

Nhìn nhận của CBRE, diễn biến của thị trường trong năm 2012 này phụ thuộc vào sự phục hồi của nền kinh tế. Các dự án bị chi phối bởi các nhà đầu cơ sẽ tiếp tục chịu áp lực giảm giá bán thứ cấp. Số còn lại dự kiến giao dịch sẽ được cải thiện vào cuối quý 1/2012 khi mức giá chững lại. Tuy nhiên, theo CBRE, năm 2012 sẽ tiếp tục là một năm đầy thách thức đối với nền kinh tế, qua đó sẽ tác động tiêu cực đến thị trường căn hộ chung cư.