Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản nói về những bất cập của thị trường nhà đất

Hiện tại, thị trường bất động sản, đặc biệt là phân khúc nhà ở chung cư đang trong thời kỳ ảm đạm, thậm chí giá bán ở một số dự án còn thấp hơn giá thành. Doanh nghiệp bất động sản đang lâm vào hoàn cảnh khó khăn kép khi thời gian đáo hạn ngân hàng đã đến.

Theo Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) Nguyễn Mạnh Hà thì khó nói giá nhà ở thế nào là phù hợp, song chính sách tín dụng cho bất động sản cần phải thực hiện linh hoạt. Trong thời điểm này, nếu khách hàng có nhu cầu thật được vay tiền mua bất động sản thì chủ đầu tư sẽ có khả năng trả nợ ngân hàng.

Nhiều người cho rằng giá nhà đất tại Hà Nội cao một cách vô lý. Ông nhận định thế nào về ý kiến này?

Nhà nước và bản thân những người làm quản lý như tôi đều mong muốn tất cả người dân đều có chỗ ở ổn định. Mục tiêu của các chính sách được ban hành cũng thế. Tuy nhiên, chúng ta không thể giải quyết trong một sớm một chiều và không thể thực hiện bao cấp về nhà ở mãi được. Chúng ta phải xây nhà ở xã hội, nhà thương mại, nhà cho thuê... theo phương thức xã hội hoá.

Hiện nay, số lượng nhà ở cho thuê rất hạn chế, trong khi nhu cầu lại rất lớn. Do đó phải tăng nguồn cung loại hình này lên, chứ cứ xây nhà để bán thì rất ít người có điều kiện mua.

Về giá nhà ở, khó nói thế nào là phù hợp với mức thu nhập của người dân. Mức thu nhập trung bình của dân ta còn thấp. Trong khi đó, chỉ lấy ví dụ về việc xây một công trình nhà ở cao 9 tầng chẳng hạn, giá thành xây dựng mỗi m2 là 6 triệu đồng nhân với hệ số sử dụng là 0,7 thì tính ra mỗi m2 nhà ở phải đầu tư 9 triệu đồng, chưa kể đến tiền đầu tư hạ tầng, tiền trả lãi ngân hàng, tiền chuẩn bị dự án, giải phóng mặt bằng...

Vậy phải bán bao nhiêu để phù hợp với thu nhập chung của đại đa số người dân mà vẫn bảo đảm được quyền lợi của chủ đầu tư?

Hướng giải quyết là cần tăng tỷ trọng nhà ở chung cư tại các khu đô thị mới, nhà cho thuê và thị trường phải có sự đào thải các chủ đầu tư không đủ tiềm lực tài chính, những chủ đầu tư tăng giá bán một cách vô lý...

Trong bối cảnh thị trường khó khăn hiện nay, nhiều doanh nghiệp bất động sản cho biết đang đứng trước nguy cơ thua lỗ, thậm chí đổ vỡ. Ông nghĩ sao về điều này?

Thị trường nhà ở tại Tp.HCM sau một đợt tăng giá rất cao trong thời gian 2007 – 2008 đến giai đoạn 2009 – 2010, đặc biệt là đầu năm 2011 đã giảm giá mạnh và giao dịch cũng trầm lắng. Tiếp đến là thị trường Hà Nội, nhất là phân khúc chung cư cũng rơi vào tình trạng đình trệ nhưng có độ trễ hơn. Với Hà Nội, trong đầu năm nay, có nơi giá nhà lên tới 40% và hiện tại đã chững lại và giảm so với mấy tháng đầu năm nay nhưng vẫn ngang bằng so với tháng 6 năm ngoái.

Khi thị trường trầm lắng kéo dài, thì tại Tp.HCM, phân khúc nhà ở chung cư có giá bán dưới 15 triệu/m2 cũng không thể giảm tiếp. Tuy nhiên, nếu không giải quyết được những vấn đề thị trường, cơ chế, đầu ra cho doanh nghiệp, nguồn vốn vay cho người tiêu dùng thì doanh nghiệp bất động sản sẽ không có khả năng thu hồi vốn và khả năng trả nợ ngân hàng, dẫn tới nguy cơ thua lỗ.

Song khả năng đổ vỡ không phải lớn vì thông thường những nhà đầu tư cấp 1 đã bán sản phẩm và đã thu hồi được vốn rồi, chỉ có những nhà đầu cơ, chủ đầu tư cấp 2, năng lực tài chính yếu, phụ thuộc ngân hàng hoặc chỉ có một dự án để “bỏ trứng một giỏ” sẽ chịu rủi ro. Những người dân vay tiền tham gia kinh doanh cũng dễ bị thua lỗ nhưng đổ vỡ nói chung sẽ khó xảy ra.

Vậy theo ông, làm thế nào để gỡ vướng cho doanh nghiệp và vực dậy thị trường bất động sản?

Bộ Xây dựng đã trình Chính phủ một số giải pháp nhằm phát triển lành mạnh thị trường bất động sản. Trong đó có quy định để đa dạng hóa các loại hình nhà ở trong các dự án phát triển nhà ở, tăng tỷ lệ nhà chung cư cao tầng với quy mô diện tích căn hộ đa dạng đáp ứng nhu cầu của thị trường, phát triển mạnh nhà ở cho thuê để đáp ứng nhu cầu của người dân.

Thắt chặt tín dụng là chủ trương đúng, song với chính sách tín dụng cho bất động sản cần phải thực hiện linh hoạt, cần phân định rõ loại hàng hóa thiết yếu và không thiết yếu để thắt chặt hay cho vay. Nếu nguồn vốn tập trung nhiều vào các dự án nhà ở cao cấp, bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng, khi thị trường bão hòa sẽ dễ đổ vỡ, thị trường “bong bóng” thường xuất phát từ phát triển quá nóng các bất động sản cao cấp. Vì vậy cần phải có tiêu chí cho vay và ưu tiên cho vay các dự án có tính thanh khoản cao như nhà ở có giá bán trung bình, nhà ở cho người thu nhập thấp...

Mặt khác, việc cho vay tín dụng có thế chấp cho cá nhân đang được thực hiện sẽ dễ dẫn đến việc chỉ những người có tài sản thế chấp mới được vay và có thể vay nhiều lần với mục đích đầu cơ, người có nhu cầu ở thật lại khó tiếp cận được vốn vay. Trong thời điểm này, nếu khách hàng có nhu cầu thật được vay tiền mua bất động sản thì chủ đầu tư sẽ có khả năng trả nợ ngân hàng.

Ngoài ra phải có giải pháp tăng nguồn cung nhà ở và giảm giá bán xuống. Hiện tại ở Hà Nội, số lượng căn hộ có giá bán dưới 20 triệu đồng/m2 rất ít và ở xa trung tâm như Xa La, Sài Đồng, Tân Lập... Hiện, tại nhiều dự án, chủ đầu tư xây những căn hộ rộng 200 – 300m2, thậm chí có các căn penthouse giá mấy chục tỷ đồng một căn là chưa hợp lý trong thị trường hiện nay.

Về phía các chủ đầu tư, ông có lời khuyên nào cho họ?

Doanh nghiệp cần tận dụng các cơ chế mà Nhà nước đang tạo điều kiện, trong khó khăn, cần phải vươn lên mạnh mẽ và tìm cơ hội ngay trong khó khăn. Đặc biệt, cần xây dựng chiến lược kinh doanh tốt, cơ cấu phù hợp. Doanh nghiệp hãy thực hiện đúng khả năng của mình, không đầu tư dàn trải, coi trọng tính khả thi của dự án, tìm ra những khác biệt so với người khác. Bên cạnh đó, sự hỗ trợ từ phía Nhà nước là rất quan trọng và thực tế thì Nhà nước cũng đang tìm cách tháo gỡ khó khăn cho các doanh nghiệp...