Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến lần 4 về “Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 101/2015/NĐ-CP Về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư” (Dự thảo Nghị định 101). Trong đó có các cơ chế, chính sách khả thi để huy động các nguồn lực xã hội cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ và thực hiện tái định cư cho các hộ gia đình có nhà ở tốt hơn chỗ ở cũ.

 MỚI CÓ 1% SỐ CHUNG CƯ CŨ ĐƯỢC CẢI TẠO 

Đây là Dự thảo được hàng chục ngàn hộ gia đình đang sống thấp thỏm tại hàng ngàn nhà chung cư cũ trong cả nước mong chờ, để sớm được tái định cư trong các khu nhà chung cư xây dựng mới có nhiều tiện ích và dịch vụ.

Theo Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM (HoREA), do Việt Nam là nước đang phát triển có mức thu nhập trung bình thấp, không nên đặt kỳ vọng quá cao, vượt quá khả năng của nền kinh tế và thu nhập của người dân trong công tác chỉnh trang, tái thiết đô thị.

Tham khảo kinh nghiệm của Singapore trong hơn 50 năm qua về tái thiết đô thị, giai đoạn đầu, người dân vẫn chấp nhận những căn hộ ở chật một chút; tòa nhà chưa thật đẹp, chưa thật đầy đủ các tiện ích, dịch vụ, nhưng sau mỗi giai đoạn 15-20 năm đã được chỉnh trang, tái thiết phát triển theo hướng hiện đại, thân thiện với môi trường như ngày nay.

Theo HoREA, giai đoạn 2015-2020, Tp.HCM đặt ra kế hoạch cải tạo, xây dựng lại 237 trong tổng số 474 khu nhà chung cư cũ xây dựng trước năm 1975, trong đó, có 15 nhà chung cư cấp D (hư hỏng nặng, nguy hiểm cho người sử dụng), gắn liền với việc giải quyết tái định cư cho người dân có chỗ ở và không gian sống tốt hơn nơi ở cũ.

Nhưng trong 05 năm qua, Tp.HCM mới di dời được 06 chung cư, phá dỡ được 04 chung cư cấp D và chỉ có 02 chung cư được xây dựng mới. Trên phạm vi cả nước, chỉ có 1% (25) trong tổng số 2.500 chung cư cũ hư hỏng được cải tạo, xây dựng lại.

Hiệp hội nhận thấy, kết quả hạn chế của công tác cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trong 05 năm qua do một số bất cập, vướng mắc về cơ chế chính sách.

Do vậy, rất cần thiết sửa đổi Luật Nhà ở 2014 và Nghị định 101/2015/NĐ-CP, để xây dựng hoàn thiện cơ chế chính sách thực hiện cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

GỠ BỎ HÀNG LOẠT VƯỚNG MẮC 

Theo các quy định cũ, những chung cư được cải tạo, xây dựng lại phải có 100% chủ sở hữu nhà chung cư đồng ý phá dỡ đối với nhà chung cư không phải là nhà chung cư nguy hiểm (cấp D), hoặc không nằm trong khu vực phải thực hiện cải tạo, xây dựng đồng bộ với khu nhà ở thuộc diện bị tháo dỡ theo Điều 110, Luật Nhà ở 2014 theo quy hoạch xây dựng được phê duyệt. Do vướng mắc chủ yếu này, chỉ cần có 1 chủ sở hữu nhà chung cư có ý kiến không đồng ý thì không thực hiện được.

Trong lúc chưa sửa đổi Luật Nhà ở, Hiệp hội đề nghị Bộ Xây dựng báo cáo Thủ tướng Chính phủ đề xuất Ủy ban Thường vụ Quốc hội có Nghị quyết cho phép áp dụng tỷ lệ 2/3 (hoặc ¾, hoặc 80%) chủ sở hữu nhà chung cư đồng ý phá dỡ là quyết định có hiệu lực. Chủ sở hữu nhà chung cư không đồng thuận vẫn được đảm bảo đầy đủ các quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng như các chủ sở hữu khác…

Một bất cập khi xây dựng lại nhà chung cư cũ là phải “tính lại” giá trị của phần diện tích xây dựng công trình phụ như hành lang, cầu thang, sàn mái… hoặc phần diện tích đất nằm ngoài ranh xây dựng khối đế nhà chung cư như đường nội bộ, đất cây xanh, vì đã không được tính vào giá bán trước kia, nên vẫn thuộc sở hữu nhà nước. Phần “tính lại” này để thu thêm cho ngân sách nhà nước.

Theo HoREA, nếu coi hành lang, cầu thang, sàn mái, hoặc phần diện tích đất nằm ngoài ranh xây dựng khối đế nhà chung cư là phần công trình phụ và Nhà nước đã “khuyến mãi, cho thêm” khi bán hóa giá nhà thì sẽ không “tính lại” phần giá trị tài sản này, và không thu thêm cho ngân sách nhà nước khi thực hiện dự án xây dựng lại nhà chung cư cũ.

Trước đây, khi bán hóa giá nhà chung cư, Nhà nước đã có chính sách hỗ trợ tối đa để giảm giá căn hộ cho người mua nhà, nên đã không tính giá trị phần các công trình này.

Nhà nước cũng không thể bán hóa giá một sản phẩm nhà ở là căn hộ không hoàn chỉnh, nếu không bao gồm phần công trình xây dựng phụ, trong đó có hành lang, cầu thang, sàn mái.., hoặc không bao gồm phần đất nằm ngoài ranh xây dựng nhà chung cư.

Do đó, HoREA đề nghị Chính phủ không “tính lại”, không thu thêm phần giá trị tài sản những công trình, phần diện tích đất nằm ngoài ranh xây dựng nhà chung cư, để cán bộ công chức yên tâm thực thi công vụ.

Ngoài ra, để phù hợp với thực tế, khái niệm “tái định cư tại chỗ” nên hiểu là được tái định cư trên địa bàn cấp huyện nơi có nhà chung cư đó, thay vì được tái định cư tại địa điểm nhà chung cư cũ.

Cách hiểu này vừa phù hợp với quy định tại Điều 116, Luật Nhà ở 2014, vừa phù hợp với tình hình thực tiễn của các địa phương. Bởi lẽ, tại các đô thị lớn, có nhiều nhà chung cư có diện tích nhỏ, hoặc không phù hợp quy hoạch để xây dựng lại tại địa điểm cũ, nên sẽ có chủ sở hữu nhà chung cư được tái định cư tại địa điểm cũ, nhưng cũng sẽ có chủ sở hữu không tái định cư tại địa điểm cũ, mà được tái định cư trên địa bàn cấp huyện nơi có nhà chung cư đó.

Lý giải cho đề xuất trên, HoREA cho biết đã tham khảo kế hoạch cải tạo, xây dựng lại 43 khu nhà chung cư cũ xây dựng trước năm 1975 (quận 3, Tp.HCM), sẽ xây dựng lại thành 3 khu nhà chung cư gồm: Dự án khu chung cư Nguyễn Thiện Thuật-Cư xá Đường Sắt, khoảng 6 ha; Dự án khu chung cư Chợ Lê Văn Sỹ (mở rộng), khoảng 1 ha; Dự án khu chung cư Ga Hòa Hưng khoảng 6 ha, để tái định cư tại chỗ toàn bộ chủ sở hữu nhà chung cư thuộc 43 khu nhà chung cư cũ ở trên.

Tương tự, quận 5, Tp.HCM có 408 nhà chung cư cũ, có tới 90% nhà chung cư có diện tích nhỏ, hoặc không phù hợp quy hoạch để xây dựng lại tại địa điểm cũ, nên có chủ sở hữu không tái định cư tại địa điểm cũ, mà được tái định cư trên địa bàn quận 5.

Trong đó, “Phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư” cần tính đến “lợi thế vị trí” của căn hộ, như căn hộ tầng trệt (có lợi thế về kinh doanh, đi lại, an toàn phòng cháy chữa cháy), hoặc căn hộ góc, hoặc căn hộ lầu một, hoặc lầu hai so với các căn hộ tầng cao hơn.

Việc tái định cư cũng đang vướng mắc về “hộ ghép”. Theo khái niệm “hộ ghép” thường phát sinh do được tách hộ và có quan hệ huyết thống, hoặc có quan hệ hôn nhân.

Tuy nhiên, thực tế có trường hợp “hộ ghép” nhưng không có quan hệ huyết thống, hoặc không có quan hệ hôn nhân, hoặc không cư trú ổn định tại nhà chung cư, mà chỉ nhằm hợp pháp hoá cư trú vì các mục đích khác, thì không thuộc đối tượng giải quyết tái định cư.

HoREA cho rằng dù Luật Nhà ở 2014 không đề cập đến “hộ ghép”, nhưng có đề cập đến đối tượng “người được bố trí tái định cư”, hoặc “người được tái định cư”. Do vậy, Hiệp hội đề nghị cần xác định và hoàn thiện chính sách tái định cư cho các chủ sở hữu nhà chung cư và cả “hộ ghép”. Đồng thời, quy định rõ số lượng căn hộ được mua thêm, tránh tình trạng “chạy” để tách nhiều “hộ ghép” và làm cho chủ đầu tư dự án bị thiệt thòi.   

Điều quan trọng nữa, theo Hiệp hội việc khống chế chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư “được hưởng lợi nhuận định mức 10% tổng mức đầu tư của dự án” đã không khuyến khích, không thu hút được các nhà đầu tư tham gia thực hiện kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư của các địa phương trong thời gian qua. Do  đó, quy định cần điều chỉnh phù hợp.

Bên cạnh đó, Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư (PPP) quy định “dừng triển khai dự án mới áp dụng loại hợp đồng BT” kể từ ngày 01/01/2021 cũng sẽ làm mất đi một phương thức xã hội hóa đầu tư hiệu quả, để thực hiện cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trong thời gian tới…