Kênh vốn mới cho bất động sản?

Viện Kinh tế Tp.HCM, Hội Bất động sản Tp.HCM và một số chuyên gia đang đề nghị Bộ Tài chính và Ủy ban Chứng khoán ban hành những quy định pháp luật về Quỹ tín thác đầu tư bất động sản (Real Estate Investment Trusts - REIT).

Vậy REIT là gì, hoạt động ra sao trên thị trường chứng khoán và thị trường bất động sản?

REIT là một mô hình đầu tư bất động sản dựa vào uy tín và kinh nghiệm của công ty thành lập REIT và hành lang pháp lý bảo vệ các nhà đầu tư mua chứng chỉ quỹ REIT.

Nhà đầu tư ủy thác cho công ty quản lý quỹ REIT đầu tư vốn của quỹ vào bất động sản kiếm lời. Vì là ủy thác nên ở các nước các công ty quản lý quỹ chuyển giao ít nhất hơn 90% lợi nhuận cho các nhà đầu tư vào quỹ REIT. Cổ phiếu của REIT luôn có tính thanh khoản cao và lợi nhuận thu nhập bình quân hàng năm của quỹ rất ổn định.

Trên thế giới, REIT được phân loại theo đối tượng đầu tư, gồm: REIT khai thác bất động sản (Equity REIT), quỹ này tìm cách sở hữu và điều hành khai thác bất động sản để tạo thu nhập. REIT cho vay (Mortgage REIT) cho chủ sở hữu bất động sản hoặc những người khai thác bất động sản vay tiền, ví dụ cho vay để mua lại quyền khai thác một khách sạn trong vòng một số năm nhất định.

REIT cũng có thể mua lại một số khoản nợ hoặc các chứng khoán được đảm bảo bằng bất động sản. REIT hỗn hợp vừa làm chủ hoặc/và khai thác các bất động sản vừa cho các chủ bất động sản khác vay tiền. REIT còn được phân loại theo tổ chức: REIT là một pháp nhân được thành lập theo Luật Doanh nghiệp, có

đ

ại hội đồng cổ đông, hội đồng quản trị và Ban kiểm soát do cổ đông bầu ra, cổ phiếu của REIT là chứng chỉ quỹ đầu tư và được chia cổ tức, có thể được mua bán trên thị trường chứng khoán sơ cấp và thứ cấp.

REIT là một quỹ hỗ tương: Tương tự các quỹ đầu tư chứng khoán như Nghị định số 144 do Chính phủ Việt Nam ban hành nhưng chỉ tập trung vào phát triển và khai thác bất động sản được mua hoặc thuê dài hạn quyền khai thác từ quỹ REIT và có hành lang pháp lý bảo vệ nhà đầu tư rất chặt chẽ.

Theo các chuyên gia, chứng chỉ REIT nửa như trái phiếu (trái phiếu), nửa như cổ phiếu cụ thể: Người sở hữu chứng chỉ REIT được nhận lợi tức định kỳ, không tham gia quản lý đầu tư, việc quản lý giao cho những nhà quản lý chuyên nghiệp dưới sự giám sát của Nhà nước và các tổ chức chuyên nghiệp như ngân hàng giám sát, tổ chức kiểm toán, định giá.

Giống như cổ phiếu, người nắm giữ chứng chỉ quỹ REIT là nhà đầu tư nên phải chấp nhận rủi ro, các khoản đầu tư của quỹ có thể có lãi, có thể lỗ do thị giá của chứng chỉ quỹ REIT có thể tăng hoặc giảm, REIT có thể bị phá sản. Công ty quản lý REIT chỉ chịu trách nhiệm bồi thường cho nhà đầu tư về những sai sót của họ nếu làm trái pháp luật, trái điều lệ quỹ, trái khế ước quản lý.

Theo các chuyên gia trên thế giới, bốn điều kiện cơ bản để REIT thành công gồm: Có hiệu quả tài chính cao: Mục đích của nhà đầu tư là lợi nhuận, họ chỉ bỏ vốn đầu tư khi tin tưởng dự án họ ủy thác đầu tư có lợi ích tài chính cao hơn các dạng đầu tư khác. Nếu không họ sẽ gửi tiền vào ngân hàng hoặc mua trái phiếu Chính phủ tuy lãi ít nhưng an toàn.

Điều kiện thứ hai là uy tín của công ty quản lý quỹ, các doanh nghiệp và cá nhân chỉ đầu tư khi tin tưởng vào nguồn lực, kinh nghiệm kinh doanh bất động sản, kinh nghiệm quản lý vốn, hiểu biết và có kinh nghiệm về thị trường bất động sản, thị trường vốn, có kỹ năng quản lý đầu tư, quản lý tài sản để đầu tư và khai thác có hiệu quả của các thành viên của công ty quản lý quỹ REIT.

Thứ ba là có hành lang pháp lý chặt chẽ: Phải đảm bảo tính minh bạch về tài chính của công ty quản lý quỹ REIT để bảo vệ các nhà đầu tư. Các nước có những bộ luật, quy chế quy định rất chi tiết về các tiêu chuẩn hoạt động của công ty quản lý quỹ REIT và REIT hoạt động dưới sự giám sát của một số tổ chức chuyên nghiệp như ngân hàng giám sát, đơn vị kiểm tóan, định giá...

Điều kiện thứ tư là miễn giảm thuế thu nhập doanh nghiệp. Đây là điều kiện tiên quyết và cần phải phân định chức năng và đặc điểm của các tổ chức liên quan đến cấu trúc REIT để áp dụng thuế.

Đối với Việt Nam, đây là ngành nghề kinh doanh có điều kiện nên phải có sự đồng ý của Bộ Tài chính trước khi cấp phép thành lập. Về đơn vị quản lý Nhà nước đối với quỹ REIT, các chuyên gia đề nghị, Công ty REIT có thể dưới sự quản lý của Vụ Tài chính ngân hàng Bộ Tài chính hoặc Ủy ban Chứng khoán Nhà nước, trong trường hợp Bộ Tài chính ủy quyền cho UBND Tp.HCM thì Sở Tài chính sẽ là người đại diện quản lý Công ty REIT.

Hiện có khoảng gần 20 quỹ đầu tư nước ngoài đang muốn đổ nguồn vốn đầu tư vào thị trường bất động sản Việt Nam. Tuy nhiên, để thu hút các nhà đầu tư nước ngoài, Chính phủ nên sớm ban hành một bộ luật về quỹ REIT, các luật khác liên quan đến thị trường chứng khoán, ưu đãi về thuế...

Quỹ REIT ra đời sẽ là một kênh rất quan trọng để thu hút vốn đầu tư trong và ngoài nước vào bất động sản, nhất là các khu đô thị mới như Khu đô thị Thủ Thiêm, Khu đô thị Cảng Hiệp Phước.