Từng được coi là tâm điểm đầu tư của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng, nhờ giá bán hợp lý và cam kết lợi nhuận lên đến 12% trong vòng 8 năm, thế nhưng do khó khăn về dòng tiền, mới đây chủ đầu tư dự án Cocobay bất ngờ thông báo từ 2020 sẽ ngừng trả lợi nhuận cho người mua condotel cùng các phương án thanh lý hợp đồng. 

Động thái trên không chỉ gây "sốc" cho khách hàng dự án này mà còn làm hoang mang những người đã, đang và muốn đầu tư vào thị trường condotel.

Trong thông báo đề ngày 23/11/2019 gửi tới các khách hàng, công ty Thành Đô đã đưa ra ba nhóm giải pháp giải quyết vấn đề dựa trên ba nhóm nhu cầu.

Phân khúc dành cho người giàu

Nói về diễn biến này, ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nhận định, sự việc của Cocobay là trường hợp cá biệt, do lựa chọn vị trí, định giá mức lợi nhuận cho nhà đầu tư thiếu cơ sở, cao gần gấp đôi lãi suất huy động của ngân hàng. 

Ở góc độ đầu tư, lợi nhuận cao thì rủi ro cao nhưng rủi ro cho người mua trong trường hợp này là không lớn vì: nhà không mất, có thể chuyển đổi từ mô hình condotel sang nhà ở, giá trị cao hơn. Chỉ là lợi nhuận giảm đi mà thôi.

Tuy nhiên, theo ông Nguyễn Chí Thanh, Tổng giám đốc Công ty TNHH Cao ốc quốc tế Hồ Tây, trong lĩnh vực đầu tư khách sạn, dự án có cực kỳ hấp dẫn, hoạt động hiệu quả thì cũng mất 5-7 năm mới thu hồi được vốn, chưa nói đến có lãi. Phải xác định, bất động sản nghỉ dưỡng là phân khúc dành cho người giàu, vì đầu tư vào đây là chẳng khác nào đổi tiền chẵn ra tiền lẻ, thu về dần dần chứ không thể 8-10 năm sau vừa thu hồi vốn, vừa được sở hữu nhà, lại có thêm nguồn tiền... 

Với lợi nhuận 12% trên giá bán mà chủ đầu tư tính cho khách hàng, thực chất là họ phải trả từ 15-25% trên giá thành đầu tư. Kinh doanh nào có thể đạt mức lợi nhuận cao như vậy? Do đó, đổ vỡ diễn ra là tất yếu.

Trong bối cảnh này, ông Thanh cho rằng khách hàng và chủ đầu tư nên ngồi lại cùng nhau, phân tích nguyên nhân đổ vỡ là do mô hình sai hay cách thức vận hành sai? Nếu do quản lý vận hành thì có thể lựa chọn đơn vị vận hành chuyên nghiệp để nâng cao giá trị khai thác. 

Khách hàng cũng nên tiếp tục hợp tác với chủ đầu tư để thu được tiền về, bởi nếu dừng thì thiệt hại đầu tiên thuộc về người mua. Nếu dự án kinh doanh tốt, nhà đầu tư sẽ thu lại hiệu quả. Hãy chọn hình thức chia tỷ lệ lợi nhuận 80% thậm chí lên tới 90% cho nhà đầu tư. Còn theo quy hoạch, nếu dự án được xây trên đất ở và nhiều người có nhu cầu chuyển thành nhà ở thì nên chọn 1 toà để làm đơn vị ở.

"Nhưng đã là dự án bất động sản nghỉ dưỡng thì phải quản lý, vận hành, khai thác theo tiêu chuẩn bất động sản nghỉ dưỡng. Chỉ 1 vài người lấy lại để ở thôi cũng sẽ phá vỡ mô hình toàn dự án, gây ra hệ luỵ rất lớn và rất rủi ro. Trong khi đó, trên thực tế, nhu cầu cơ sở lưu trú vẫn rất cao, condotel không chỉ góp phần nâng cao chất lượng sống cho người dân mà còn đáp ứng nhu cầu lưu trú của khách du lịch quốc tế. 

Vấn đề là cần có cơ chế lợi nhuận minh bạch, dựa trên thực tế quản lý điều hành, và kết quả kinh doanh, còn cam kết như trả lãi ngân hàng thì rất rủi ro, vì khai thác, vận hành bất động sản du lịch là không dễ chút nào", ông Thanh nói.

Cẩn trọng với những thông tin

Trong khi đó, ông Nguyễn Văn Đính, Tổng thư ký Hội Môi giới bất động sản thì cho rằng, ở trường hợp của Cocobay, có những khách hàng đầu tư tới 5-10 căn nên khi chủ đầu tư không làm đúng cam kết, thiệt hại với họ là không nhỏ. Do đó, dù lựa chọn phương án nào, trước tiên, khách hàng cũng cần tìm hiểu rõ thông tin mà chủ đầu tư đưa ra cũng như diễn biến trên thị trường. 

Nếu chuyển thành nhà ở, thì có vướng mắc gì không? Nếu giữ nguyên, giao lại cho chủ đầu tư khai thác thì phải nắm rõ năng lực của chủ đầu tư đến đâu, phương án chiến lược kinh doanh vận hành quản lý dự án có đảm bảo hiệu quả không? Bởi tất cả các chủ đầu tư không có năng lực, không phương án cụ thể đều không thể có lãi trả cho nhà đầu tư. Còn tự khai thác thì tính khả thi thế nào? Nếu không tự thẩm tra được thì nhà đầu tư nên thuê tư vấn làm việc này.

Với góc độ một doanh nghiệp quản lý bất động sản quốc tế, ông Troy Griffiths, Phó tổng Giám đốc Savills Việt Nam nhìn nhận, trong tình huống cam kết lợi nhuận bị chấm dứt, hướng giải quyết thông thường nhất là ban hành một cáo bạch về đầu tư với báo cáo tài chính được kiểm toán, từ đó kết nối với lượng vốn phong tỏa để đáp ứng cho hoạt động vận hành dự án. Ở nhiều quốc gia như Singapore, Hong Kong và Australia, đây là giải pháp bắt buộc để đảm bảo chủ đầu tư tuân thủ nghĩa vụ và người mua được bảo vệ.

Trước những thông tin này, nhà đầu tư có thể mất niềm tin vào sản phẩm condotel. Tuy vậy, xét một cách khách quan, condotel vẫn là một sản phẩm có nhiều tiềm năng tại Việt Nam và có chỗ đứng trong thị trường đầu tư bất động sản. 

Nhưng cũng như ở những quốc gia khác trên thế giới, condotel được xếp hạng thấp hơn căn hộ hay là ngôi nhà thứ 2 thực thụ. Các chủ đầu tư lớn, vững mạnh và ổn định với bảng cân đối kế toán mạnh vẫn có thể hoàn thành cam kết lợi nhuận của mình. Tuy vậy, nếu cam kết này kéo dài trong vòng 10 năm thì thị trường có thể sẽ có nhiều biến động, gây ra rủi ro cho nhà đầu tư. 

Do đó, nhà đầu tư cần cẩn trọng với những cam kết lợi nhuận từ chủ đầu tư. Gần đây, đã có nhiều dự án nghỉ dưỡng ngôi nhà thứ 2 không có cam kết lợi nhuận mà chỉ đơn thuần là chia sẻ lợi nhuận giữa chủ sở hữu và chủ đầu tư/ đơn vị vận hành. Đây có thể là một hướng đi bền vững và ít rủi ro hơn cho thị trường nghỉ dưỡng tại Việt Nam.