Kiến nghị liên thông thủ tục giao dịch bất động sản để chặn trốn thuế

Hiện nay, thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản được áp dụng theo hai phương thức.

Cách tính thứ nhất, thuế 2% trên giá trị giao dịch. Người bán phải nộp thuế bằng 2% tổng giá trị bất động sản ghi trên hợp đồng chuyển nhượng, không quan tâm đến việc có lãi hay lỗ.

Cách tính thứ 2, thuế 20% trên chênh lệch giữa giá mua và giá bán. Phương thức này yêu cầu kê khai rõ ràng giá mua và giá bán để tính thuế trên phần lợi nhuận thực tế.

Tại tham luận gửi tới hội thảo về chính sách thuế thu nhập cá nhân do Báo Lao động tổ chức chiều 14/3, Ban Chính sách của Cục Thuế (Bộ Tài chính), cho biết để chính sách thu thuế thu nhập cá nhân đảm bảo thực hiện đúng theo bản chất giao dịch kinh tế và phù hợp với chức năng đánh trên thu nhập phát sinh, cần thiết nghiên cứu phương án quy định thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản, quyền sử dụng đất được xác định bằng: Thuế suất (đề xuất mức 20% để tương đồng với thuế suất của tổ chức, doanh nghiệp nộp thuế thu nhập doanh nghiệp đối với chuyển nhượng bất động sản) nhân với thu nhập chịu thuế (bằng giá bán trừ tổng chi phí liên quan đến bất động sản chuyển nhượng). 

Tuy nhiên, đại diện Cục Thuế cho biết việc áp dụng xác định thu nhập chịu thuế của cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản theo phương pháp này cần xem xét trên cơ sở khảo sát kỹ thực tế và đánh giá khả năng thực hiện. Để thực hiện được việc tính thuế theo phương pháp mức thu trên tổng tiền lãi thu được từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản đạt hiệu quả cần có 2 điều kiện.

Một là cơ sở dữ liệu về lịch sử giao dịch của thửa đất phản ánh đúng giá cả giao dịch của các lần chuyển nhượng;

Hai là quy định rõ tại văn bản quy phạm pháp luật các khoản chi phí được trừ và điều kiện về hóa đơn, chứng từ chứng minh, cũng như giá vốn của bất động sản chuyển nhượng.

Theo Ban Chính sách, hiện nay cơ sở dữ liệu của cơ quan thuế đã có chức năng tra cứu lịch sử giao dịch của thửa đất và tra cứu lịch sử giao dịch của người nộp thuế (từ năm 2018).

Tuy nhiên, mức giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng vẫn chưa đảm bảo đúng với giá giao dịch thực tế. Hiện, cơ quan nhà nước vẫn gặp nhiều khó khăn trong việc kiểm soát dữ liệu để đảm bảo người mua, người bán ghi giá giao dịch trên hợp đồng đúng giá giao dịch thực tế.

Cũng theo Ban Chính sách, việc xác định, chứng minh các chi phí liên quan được trừ khi xác định thu nhập chịu thuế đang gặp nhiều trở ngại do có khá nhiều loại chi phí liên quan đến hoạt động chuyển nhượng bất động sản.

Ngoài các loại chi phí dễ xác định như chi phí mua, chi phí xây dựng, sửa chữa, chi phí làm thủ tục, thì còn các khoản chi phí khó chứng minh như chi phí môi giới, chi phí lãi vay, chi phí bồi thường các bên liên quan... dẫn đến khó khăn trong việc xác định đúng khoản lãi thu được trên thực tế, đặc biệt trong trường hợp người nộp thuế cố tình khai sai nhằm giảm số thuế phải nộp.

Một số trường hợp bất động sản chuyển nhượng có từ xưa (khi cơ sở dữ liệu của cơ quan nhà nước chưa được xây dựng) hoặc được thừa kế, cho tặng… nên không xác định được giá vốn. 

Theo Ban Chính sách, nếu thiếu thông tin đối chiếu, giám sát để xác định đúng lãi chuyển nhượng trên thực tế sẽ kéo theo nhiều vấn đề phát sinh: thất thu thuế, gánh nặng thủ tục hành chính cho cả cơ quan thuế và người nộp thuế trong việc chứng minh lãi chuyển nhượng, thời gian xử lý hồ sơ chuyển nhượng kéo dài…

Do đó, Ban Chính sách của Cục Thuế đề xuất Chính phủ chỉ đạo thực hiện liên thông các thủ tục từ giao dịch bất động sản, công chứng, thuế và đăng ký giao dịch đất đai trên môi trường điện tử để kiểm soát giá chuyển nhượng bất động sản.

Khi dữ liệu được liên thông, nếu người mua chấp nhận kê khai giá thấp để tránh thuế, đến thời điểm bán lại, họ sẽ gặp khó khăn khi phải ghi nhận giá mua thấp hơn giá thị trường, điều này có thể dẫn đến số thuế phải nộp cao hơn trong giao dịch bán lại sau này. Lúc đó, người mua sẽ không đồng ý với mua bán 2 giá (tức là khai giá thấp).