Cũng như Luật Đất đai 2003, dự thảo Luật Đất đai sửa đổi vừa được công bố đã dành hẳn một mục để quy định về quyền và nghĩa vụ của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức cá nhân nước ngoài sử dụng đất.

Nhưng điểm khác biệt chính là việc dự thảo mới đã đưa thêm khái niệm “tổ chức kinh tế liên doanh” với một số quy định mới rất đáng lưu ý, có thể tác động đến hàng ngàn liên doanh đã và đang hoạt động tại Việt Nam, đặc biệt là quyền thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản trên đất tại các ngân hàng nước ngoài.

Mở đường cho thế chấp “trực tiếp”

Về cơ bản, các quy định trong dự thảo luật mới không có nhiều khác biệt so với luật hiện hành. Tuy nhiên, một điểm nhấn rất quan trọng và có thể thu hút sự quan tâm đặc biệt của các doanh nghiệp liên doanh chính là vấn đề thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản trên đất của doanh nghiệp liên doanh tại các ngân hàng nước ngoài.

Cụ thể, khoản 2b điều 119 của Luật Đất đai 2003 quy định rằng người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài có thể “thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam”.

Tuy nhiên, trong dự thảo mới, các đối tượng nói trên và các tổ chức kinh tế liên doanh không những được hưởng các quyền trên mà còn có thể thế chấp tại ngân hàng ở nước ngoài, mặc dù điều này sẽ có hạn chế là sẽ “do Chính phủ quyết định đối với từng trường hợp cụ thể”.

Với quy định này, rất có thể với các trường hợp doanh nghiệp lớn, làm ăn lâu dài và thành công tại Việt Nam sẽ được Chính phủ cho phép thế chấp tại chính các ngân hàng nước ngoài để vay vốn, một vấn đề đang được coi là trở ngại đáng kể đối với các doanh nghiệp FDI lớn hiện nay.

Dự thảo luật mới cũng đưa ra một điều khoản riêng và hoàn toàn mới về quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế liên doanh. Theo điều khoản này, tổ chức kinh tế liên doanh sử dụng đất do nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất thì được tiếp tục sử dụng đất, không phải nộp tiền sử dụng đất và thuê đất.

Tiếng nói từ thực tiễn

Ngày càng có nhiều tiếng nói ủng hộ việc cho phép các doanh nghiệp FDI được thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản trên đất để vay vốn ngân hàng nước ngoài.

Tiểu nhóm đất đai thuộc Diễn đàn Doanh nghiệp Việt Nam đã nhiều lần đại diện cho cộng đồng doanh nghiệp lên tiếng về vấn đề này, gần đây nhất là tại diễn đàn giữa kỳ tổ chức vào tháng 5/2012.

“Luật hiện hành cùng chưa cho phép bên cho vay ở nước ngoài có thể nhận thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Hiện nay quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất chỉ có thể được thế chấp tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam. Như vậy, các quy định hiện hành đã hạn chế nhà đầu tư huy động tài chính để đầu tư”, bản kiến nghị mới nhất của tiểu nhóm này viết.

Đại diện của Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM (HOREA) mới đây cũng đã có ý kiến đề nghị Ngân hàng Nhà nước cho phép thế chấp bất động sản tại ngân hàng nước ngoài với điều kiện đi kèm là việc xử lý những trường hợp bị phát mại bất động sản thì phải tuân thủ quy định pháp luật Việt Nam.

Một diễn biến cũng rất đáng chú ý là vào tháng 7/2012, Ngân hàng Nhà nước cũng đã tổ chức một hội thảo về thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại ngân hàng ở nước ngoài.

Tại hội thảo này, một loạt vấn đề đã được đưa ra thảo luận như sự cần thiết của việc cho thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại các ngân hàng ở nước ngoài; đối tượng được thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại các ngân hàng ở nước ngoài; điều kiện ràng buộc cho việc nhận thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của các ngân hàng ở nước ngoài; quyền của bên nhận thế chấp; việc xử lý tài sản thế chấp…