TẠP CHÍ ĐIỆN TỬ
Tranh luận sửa Luật Đất đai: Mơ hồ “giá thị trường”
Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho ý kiến về dự án Luật Đất đai (sửa đổi)
Sáng 17/9, cho ý kiến lần đầu về dự án Luật Đất đai (sửa đổi), nhiều ý kiến tại Ủy ban Thường vụ Quốc hội khen dự án luật được chuẩn bị chu đáo, song cũng phê rằng còn quá nhiều quy định chung chung, rườm rà, mơ hồ khó thực hiện, đặc biệt là quy định về giá đất.
Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Nguyễn Minh Quang cho biết, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) bao gồm 14 chương và 190 điều. So với Luật Đất đai năm 2003 tăng thêm 6 chương và 44 điều. Hai chương mới được bổ sung là quyền của Nhà nước và trách nhiệm quản lý của Nhà nước đối với đất đai và hệ thống thông tin đất đai và cơ sở dữ liệu đất đai.
Thế nào là giá thị trường?
Không ít điểm mới đáng chú ý tại dự án luật được Bộ trưởng Quang nhấn mạnh, như tách đất xây dựng trụ sở cơ quan, đất xây dựng công trình sự nghiệp thành các loại đất riêng; tách đất cơ sở sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp thành đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, đất thương mại, dịch vụ để quy định chế độ quản lý sử dụng đối với các loại đất này. Hay, bổ sung quy định về những hành vi bị nghiêm cấm như “sử dụng đất, thực hiện giao dịch về quyền sử dụng đất mà không đăng ký với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền”.
Thời hạn giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân cũng được kéo dài lên 50 năm, ông Quang cho biết.
Đặc biệt, quy định tại dự luật đã đổi mới theo hướng Nhà nước chủ động thu hồi đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được công bố; tổ chức việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để tạo quỹ đất “sạch”. Sau đó, Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng hoặc đưa ra đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư phát triển kinh tế- xã hội.
Nguyên tắc định giá đất cũng được sửa đổi “giá đất do Nhà nước quyết định bảo đảm nguyên tắc phù hợp với giá thị trường" thay cho nguyên tắc "sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường". Bỏ quy định bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành và công bố vào ngày 1/1 hằng năm.
Nhiều nội dung mới tại dự án luật đã nhận được sự đồng tình của Ủy ban Kinh tế - cơ quan chủ trì thẩm tra dự án luật - cũng như các ý kiến thảo luận tại phiên họp.
Tuy nhiên, một số ý kiến vẫn quan ngại về nguyên tắc định giá đất. Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Sinh Hùng nói rằng không thể chỉ nói một câu là “phù hợp với giá thị trường” vì rất mơ hồ và không thể có nguyên tắc đó được.
"Thị trường lúc định giá hay lúc thu hồi, đấu giá, tính trên quy hoạch sử dụng đất hay quy hoạch xây dựng dự án, khi anh đền bù thì trả cho dân theo giá mới hay giá trên sổ?", Chủ tịch chỉ ra hàng loạt bất cập.
"Từ lúc định giá đến lúc đền bù là khác nhau lắm rồi nên phải có nguyên tắc gì để định giá chứ không thể nói theo thị trường. Phải tính trọn gói cho dân, tôi đang định trồng lúa 50 năm anh lấy đất thì phải trả đủ cho tôi giá trị thu nhập của tôi trong 50 năm, phải tính lại chứ không thể nói gọn một câu như luật cũ", Chủ tịch lưu ý.
Chủ nhiệm Ủy ban Quốc phòng - An ninh Nguyễn Kim Khoa cũng rất băn khoăn về giá đất, nội dung quan trọng nhất của dự án luật, khi không biết thế nào là "phù hợp với giá thị trường" nên rất khó khả thi khi áp dụng luật.
Tranh luận quyền thế chấp ở ngân hàng nước ngoài
Thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất tại ngân hàng ở nước ngoài để vay vốn cũng là một nội dung còn gây tranh luận.
Dự thảo luật quy định cho phép tổ chức sử dụng đất thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại ngân hàng ở nước ngoài. Việc thế chấp phải được Thủ tướng Chính phủ xem xét, quyết định cụ thể.
Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Nguyễn Văn Giàu cho biết, nhiều ý kiến tại Thường trực Ủy ban cho rằng đây là vấn đề mới chưa có thực tế để tổng kết rút kinh nghiệm nên việc quy định cần cân nhắc kỹ lưỡng. Việc thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản trên đất tại các ngân hàng nước ngoài cần tính toán đến hậu quả pháp lý của quan hệ này, nhất là trường hợp tổ chức vay không trả được nợ thì ngân hàng nước ngoài xử lý tài sản thế chấp như thế nào.
Do đó, đề nghị chưa nên quy định vấn đề này trong dự án luật mà giao cho Chính phủ quy định rõ tiêu chí và xác định cụ thể các trường hợp được thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất tại ngân hàng ở nước ngoài để báo cáo Ủy ban Thường vụ Quốc hội quyết định.
Bên cạnh đó cũng có ý kiến đề nghị không cho phép thế chấp quyền sử dụng đất cùng tài sản trên đất tại các ngân hàng nước người vì đất đai là chủ quyền lãnh thổ quốc gia.
Đồng tình quan điểm này, Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật Phan Trung Lý lưu ý đất đai tại Việt Nam thuộc sở hữu toàn dân và liên quan đến chủ quyền quốc gia nên quyền thế chấp và định đoạt không thể như tài sản khác.
Chủ nhiệm Ủy ban Khoa học, công nghệ và môi trường Phan Xuân Dung cũng cho rằng, không nên đưa quy định thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản trên đất tại các ngân hàng nước ngoài vào dự án luật này.
Tuy nhiên Phó chủ tịch Quốc hội Uông Chu Lưu có quan điểm khác. Ông tán thành với phương án của Chính phủ, vì thực tế có nhiều dự án cần thế chấp tài sản gắn liền với đất để vay vốn ở ngân hàng nước ngoài, vấn đề là quy định pháp luật có bảo đảm chủ quyền lãnh thổ quốc gia và mục đích sử dụng đất đó hay không.
Dự án Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ được Quốc hội cho ý kiến vào kỳ họp cuối năm nay và dự kiến thông qua vào giữa năm 2013.
Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Nguyễn Minh Quang cho biết, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) bao gồm 14 chương và 190 điều. So với Luật Đất đai năm 2003 tăng thêm 6 chương và 44 điều. Hai chương mới được bổ sung là quyền của Nhà nước và trách nhiệm quản lý của Nhà nước đối với đất đai và hệ thống thông tin đất đai và cơ sở dữ liệu đất đai.
Thế nào là giá thị trường?
Không ít điểm mới đáng chú ý tại dự án luật được Bộ trưởng Quang nhấn mạnh, như tách đất xây dựng trụ sở cơ quan, đất xây dựng công trình sự nghiệp thành các loại đất riêng; tách đất cơ sở sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp thành đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, đất thương mại, dịch vụ để quy định chế độ quản lý sử dụng đối với các loại đất này. Hay, bổ sung quy định về những hành vi bị nghiêm cấm như “sử dụng đất, thực hiện giao dịch về quyền sử dụng đất mà không đăng ký với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền”.
Thời hạn giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân cũng được kéo dài lên 50 năm, ông Quang cho biết.
Đặc biệt, quy định tại dự luật đã đổi mới theo hướng Nhà nước chủ động thu hồi đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được công bố; tổ chức việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để tạo quỹ đất “sạch”. Sau đó, Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng hoặc đưa ra đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư phát triển kinh tế- xã hội.
Nguyên tắc định giá đất cũng được sửa đổi “giá đất do Nhà nước quyết định bảo đảm nguyên tắc phù hợp với giá thị trường" thay cho nguyên tắc "sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường". Bỏ quy định bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành và công bố vào ngày 1/1 hằng năm.
Nhiều nội dung mới tại dự án luật đã nhận được sự đồng tình của Ủy ban Kinh tế - cơ quan chủ trì thẩm tra dự án luật - cũng như các ý kiến thảo luận tại phiên họp.
Tuy nhiên, một số ý kiến vẫn quan ngại về nguyên tắc định giá đất. Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Sinh Hùng nói rằng không thể chỉ nói một câu là “phù hợp với giá thị trường” vì rất mơ hồ và không thể có nguyên tắc đó được.
"Thị trường lúc định giá hay lúc thu hồi, đấu giá, tính trên quy hoạch sử dụng đất hay quy hoạch xây dựng dự án, khi anh đền bù thì trả cho dân theo giá mới hay giá trên sổ?", Chủ tịch chỉ ra hàng loạt bất cập.
"Từ lúc định giá đến lúc đền bù là khác nhau lắm rồi nên phải có nguyên tắc gì để định giá chứ không thể nói theo thị trường. Phải tính trọn gói cho dân, tôi đang định trồng lúa 50 năm anh lấy đất thì phải trả đủ cho tôi giá trị thu nhập của tôi trong 50 năm, phải tính lại chứ không thể nói gọn một câu như luật cũ", Chủ tịch lưu ý.
Chủ nhiệm Ủy ban Quốc phòng - An ninh Nguyễn Kim Khoa cũng rất băn khoăn về giá đất, nội dung quan trọng nhất của dự án luật, khi không biết thế nào là "phù hợp với giá thị trường" nên rất khó khả thi khi áp dụng luật.
Tranh luận quyền thế chấp ở ngân hàng nước ngoài
Thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất tại ngân hàng ở nước ngoài để vay vốn cũng là một nội dung còn gây tranh luận.
Dự thảo luật quy định cho phép tổ chức sử dụng đất thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại ngân hàng ở nước ngoài. Việc thế chấp phải được Thủ tướng Chính phủ xem xét, quyết định cụ thể.
Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Nguyễn Văn Giàu cho biết, nhiều ý kiến tại Thường trực Ủy ban cho rằng đây là vấn đề mới chưa có thực tế để tổng kết rút kinh nghiệm nên việc quy định cần cân nhắc kỹ lưỡng. Việc thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản trên đất tại các ngân hàng nước ngoài cần tính toán đến hậu quả pháp lý của quan hệ này, nhất là trường hợp tổ chức vay không trả được nợ thì ngân hàng nước ngoài xử lý tài sản thế chấp như thế nào.
Do đó, đề nghị chưa nên quy định vấn đề này trong dự án luật mà giao cho Chính phủ quy định rõ tiêu chí và xác định cụ thể các trường hợp được thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất tại ngân hàng ở nước ngoài để báo cáo Ủy ban Thường vụ Quốc hội quyết định.
Bên cạnh đó cũng có ý kiến đề nghị không cho phép thế chấp quyền sử dụng đất cùng tài sản trên đất tại các ngân hàng nước người vì đất đai là chủ quyền lãnh thổ quốc gia.
Đồng tình quan điểm này, Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật Phan Trung Lý lưu ý đất đai tại Việt Nam thuộc sở hữu toàn dân và liên quan đến chủ quyền quốc gia nên quyền thế chấp và định đoạt không thể như tài sản khác.
Chủ nhiệm Ủy ban Khoa học, công nghệ và môi trường Phan Xuân Dung cũng cho rằng, không nên đưa quy định thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản trên đất tại các ngân hàng nước ngoài vào dự án luật này.
Tuy nhiên Phó chủ tịch Quốc hội Uông Chu Lưu có quan điểm khác. Ông tán thành với phương án của Chính phủ, vì thực tế có nhiều dự án cần thế chấp tài sản gắn liền với đất để vay vốn ở ngân hàng nước ngoài, vấn đề là quy định pháp luật có bảo đảm chủ quyền lãnh thổ quốc gia và mục đích sử dụng đất đó hay không.
Dự án Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ được Quốc hội cho ý kiến vào kỳ họp cuối năm nay và dự kiến thông qua vào giữa năm 2013.
