Mua căn hộ: Đau đầu vay vốn ngân hàng

Việt Nam có lẽ là một trong số ít thị trường mà việc vay vốn ngân hàng để mua nhà vẫn còn hết sức khó khăn.

Đây cũng là một trong những thị trường có lãi suất vào hàng cao nhất thế giới hiện nay. Lãi suất mortgage cố định ở Mỹ hiện nay trung bình khoảng 5%/năm cho những khoản vay từ 20 – 30 năm. Đây là lãi suất cố định – lãi suất thả nổi còn thấp hơn do lãi suất trên hầu hết các nước đang ở mức thấp nhất.

Ở Anh, một người bạn tôi đang trả tiền mua nhà với lãi suất có 1%/năm. Một cặp vợ chồng trẻ người Việt Nam làm việc tại Singapore đang tìm mua nhà, mức lãi suất mortgage ở nước này cũng chỉ khoảng 3%/năm. Ở Thái Lan, trong nhiều năm qua lãi suất mortgage cũng nằm ở mức 7%/năm.

Lo lãi suất biến động

Trong khi đó, vào thời điểm này, đa số các ngân hàng đang áp dụng mức lãi suất xấp xỉ 13%/năm. Lãi suất này cũng chỉ áp dụng trong vòng sáu tháng và sau đó sẽ thay đổi. Với nguy cơ lạm phát tăng, khả năng lớn là người vay sẽ phải đối mặt với lãi suất cao hơn.

Đây là một bài toán nan giải đối với những người phải mua nhà bằng vốn vay ngân hàng. Một người bạn ở nước ngoài khi nghe con số này đã thốt lên: “Làm sao mọi người có thể mua nhà với mức lãi suất này?”

Trên thực tế, nếu không vay ngân hàng, ít người có thể mua được nhà. Số người mua nhà bằng tiền mặt không nhiều so với tương quan những người có nhu cầu nhà ở. Đa số những người có thể trả tiền mặt một lần kiếm được tiền một cách dễ dàng và không phải đặt nặng bài toán về chi phí vốn.

Khác với thời điểm tín dụng tăng cao năm 2006 – 2007, hiện nay các ngân hàng, tuy tích cực khuyến mãi, vẫn khá thận trọng cho các khoản vay mua nhà. Tuy cho vay đến 70% giá trị căn nhà, nhưng giá trị đó tuỳ thuộc vào thẩm định của một bên thứ ba, thường thấp hơn giá mua nhà ở thời điểm giao dịch. Các ngân hàng cũng khó khăn hơn khi tính toán thu nhập và khả năng chi trả của người vay.

Đến lo phạt trả trước hạn

Trái với suy đoán của nhiều người, lãi suất của ngân hàng nước ngoài không cao hơn ngân hàng trong nước, nếu tính toán những điều khoản khác nhau về cách tính lãi, cũng như lãi phạt. Giới công chức có nguồn thu nhập ổn định, rõ ràng sẽ dễ vay vốn ở các ngân hàng nước ngoài như HSBC và ANZ, vốn đang đẩy mạnh các khoản vay cá nhân, tiêu dùng.

Một điểm khác biệt giữa các ngân hàng trong nước và nước ngoài trong cho vay mortgage hiện nay, là thời hạn vay lâu hơn, và không quy định lãi phạt trong trường hợp người vay muốn trả gốc trước thời hạn. Phạt lãi suất là một thói xấu mà đa số các ngân hàng trong nước vẫn còn áp dụng (trừ một số ngân hàng, trong đó có Đông Á).

Theo nhận xét của một chuyên gia ngân hàng, khi thị trường vốn vẫn còn đang ở giai đoạn phát triển sơ khai như hiện nay, ngân hàng nào có chính sách khuyến mãi, hậu mãi tốt chắc chắn sẽ thu hút được nhiều khách hàng hơn những ngân hàng có thói quen “ăn xổi ở thì”, bắt nạt khách hàng. Những ngân hàng nước ngoài có tính chuyên nghiệp cao đang giành điểm trong cuộc đua này.

Lãi suất cao, không có lãi suất cố định, khiến cho lựa chọn vay vốn mua nhà rất khó khăn. Điều này cũng cho thấy nếu các yếu tố kinh tế vĩ mô không ổn định, lạm phát luôn đứng trước nguy cơ trồi sụt, thì khó có thể tạo dựng được một thị trường địa ốc phát triển bền vững. Ổn định kinh tế vĩ mô là trách nhiệm hàng đầu của Chính phủ.

Lan Anh

(SGTT)