Thị trường bất động sản Hà Nội chứng kiến sự tăng giá đồng loạt của các phân khúc nhà ở, đất liền kề... trong những tháng cuối năm 2010

Trong khi phân khúc nhà ở và đất dịch vụ có nhiều tín hiệu tích cực thì mảng cho thuê vẫn chưa thoát khỏi những thời khắc khó khăn trên thị trường.

Báo cáo mới nhất của Công ty CBRE Việt Nam về thị trường bất động sản Hà Nội trong quý 4/2010, cho thấy thị trường nhà ở, đặc biệt là căn hộ chung cư đã có một giai đoạn sôi động nhất trong năm 2010 khi mà cả nguồn cung và cầu đều tăng đột biến so với khoảng thời gian trước đó.

Nhà ở: Cung tăng, giá vẫn tăng

Mặc dù có tới gần 3.000 căn hộ được chào bán trong quý 4/2010, tăng 50% so với quý trước đó song tốc độ bán hàng của nhiều dự án cũng như giá cả trên thị trường thứ cấp đều tăng tốt trong quý này.

Khảo sát của CBRE cho thấy, nhu cầu đối với dự án trung cấp và bình dân tiếp tục ở mức cao. Bởi đơn giản, các dự án này không chỉ ở mức giá theo m2 phải chăng, mà cả ở diện tích căn hộ nhỏ dẫn tới giá thành một căn thấp, chỉ trên dưới 1,5 tỷ VND.

Trong khi đó, dự án hạng sang và cao cấp vẫn gặp khó khăn. Nhiều dự án cao cấp đã chào bán tiếp tục khuyến mại và mở rộng kênh phân phối. Lác đác chỉ cho một vài dự án như Royal City hay Ciputra Link Premium là có tốc độ bán hàng tốt.

Trái với xu hướng bình ổn trong 3 quý đầu năm 2010, trong quý 4/2010 giá chào bán trên thị trường thứ cấp đã tăng tốt. Mức tăng theo quý cao nhất đạt được ở hạng bình dân (11%) và trung cấp (9%). Hạng cao cấp và hạng sang tăng nhẹ, khoảng 4,5% so với quý 3, chủ yếu từ những dự án đang hoạt động hoặc mới bàn giao.

Theo CBRE, nguyên nhân chính dẫn tới sự tăng giá trong quý 4/2010 là do có nhiều dự án bàn giao trong quý, cùng với đó là nhu cầu mua nhà ở trước năm mới, trong khi thị trường vàng, ngoại tệ lại đầy biến động đã khiến nhiều người hướng tới bất động sản hơn.

Đối với thị trường đất, nhà riêng lẻ... trong năm 2010 đã chứng kiến sự tăng giá mạnh mẽ của phân khúc nhà liền kề/biệt thự thuộc các dự án đô thị mới ở tất cả các quận huyện trên địa bàn. Chỉ tính riêng trong quý 4/2010, giá nhà đất Hà Nội đã tăng trung bình 12-15% tại các dự án ở tất cả các quận huyện.

Tốc độ tăng mạnh nhất phải kể đến các dự án nằm ở phía Tây thành phố. Cụ thể, với nguồn cung lớn nhất về nhà liền kề/biệt thự trong các dự án đô thị mới, khu vực quận Hà Đông đã chứng kiến mức giá tăng trung bình 18% so với quý trước.

Điều này cho thấy sự quan tâm mạnh mẽ đối với đất dự án tại khu vực dân cư đang phát triển nhanh chóng này. Một điểm đáng lưu ý là khu vực quận Long Biên - Gia Lâm, mặc dù chỉ đóng góp số lượng nhỏ các dự án đô thị mới nhưng đã chứng kiến sự tăng giá đáng kể, trung bình ở mức 25% so với quý trước.

Nguyên nhân của sự tăng giá mạnh mẽ của thị trường nhà liền kề/biệt thự trong năm 2010 có thể kể đến việc người Việt Nam đặc biệt ưa chuộng bất động sản đơn lẻ (so với căn hộ) cũng như nhu cầu về nhà ở trong dân chúng hiện là rất lớn. Bên cạnh đó, việc bản dự thảo quy hoạch thành phố được công bố rộng rãi trong năm nay khiến bất động sản khu vực phía Tây trở nên hấp dẫn hơn.

Cho thuê vẫn khó

Trong khi mảng để bán đang bước vào giai đoạn hồi phục nhanh chóng thì mảng cho thuê vẫn chưa thoát khỏi khó khăn. Trong quý 4/2010, nguồn cung văn phòng Hà Nội được bổ sung với 2 dự án mới được đưa vào hoạt động là Sentinel Place (hạng A, khu vực trung tâm) và Lilama10 Tower (hạng B, khu vực Lê Văn Lương, phía Tây thành phố).

Giá thuê trung bình ổn định tại cả hai phân khúc, trong khoảng 41-42USD/m2/tháng đối với hạng A và 27-28 USD/m2/tháng với hạng B. Tuy nhiên, nếu xem xét kỹ thì giá thuê vẫn có biến động theo hướng giảm nhẹ tại hầu hết các dự án. Chỉ có một vài dự án tăng giá chào thuê là những tòa nhà có sự thay đổi về chủ sở hữu hoặc được đầu tư cải tạo lớn.

Thị trường trong Quý 4 cho thuê thêm được 32.600 m2 của văn phòng hạng A và B; đây là con số lớn nhất kể từ năm 2007. 58% số này là diện tích văn phòng hạng A, chủ yếu từ hai dự án BIDV Tower và Charm Vit Tower.

Theo CBRE, nếu nhìn vào tổng diện tích cho thuê liên tục tăng trong 4 quý/2010 có thể cho thấy sự hồi phục của thị trường văn phòng. Tuy nhiên, trong ngắn hạn, các dự án đang hoạt động sẽ vẫn chịu áp lực đáng kể do sự cạnh tranh từ các tòa nhà lớn chuẩn bị khai trương như Crown Complex, Keangnam Landmark Tower.

Do đó, dự báo của CBRE cho hay, trong năm 2011 với nguồn cung lớn sẽ được đưa vào thị trường sẽ là một năm thuận lợi cho các khách thuê với nhiều lựa chọn mới, chất lượng cao.

Ngược lại, đối với các chủ đầu tư, năm 2011 sẽ là năm nhiều thách thức với mức độ cạnh tranh ngày càng cao trên thị trường, nhưng cũng nhiều cơ hội mới khi nên kinh tế Việt Nam và thế giới đang trên đà phục hồi. Cơ hội đến từ các doanh nghiệp mới thâm nhập hoặc mở rộng hoạt động kinh doanh và rất nhiều hợp đồng thuê đến thời điểm gia hạn vào năm 2011.

Riêng đối với thị trường mặt bằng bán lẻ, quý 4/2010 đã khép lại mà không có thêm trung tâm thương mại nào mới đi vào hoạt động. Tổng cung diện tích bán lẻ vẫn ổn định ở mức 118.500 m2.

Có một vài dự án có chuyển biến sôi động, trong đó phải kể đếnphần diện tích cho thuê dài hạn tại Trung tâm Thương mại Hàng Da Galleria đã được cho thuê hết, hiện nay chủ đầu tư bắt đầu triển khai cho thuê ngắn hạn. Một số chủ đầu tư ở khu vực trung tâm đang cố gắng đẩy nhanh tiến độ dự án như dự án Pico Mall trên phố Tây Sơn, Vincom City Towers cũng đang trong quá trình cải tạo nâng cấp toàn diện... để kịp chào thuê sau Tết Nguyên đán.

Tuy nhiên, thất vọng nhất là các trung tâm thương mại ngoài khu trung tâm khi mà tỷ lệ trống tăng nhẹ so với quý trước. Thậm chí nhiều khách thuê đã rời khỏi dự án Grand Plaza dù dự án này mới đi vào hoạt động.

Trước thực tế đó, nhiều chủ đầu tư trung tâm thương mại tại các khu vực này đã phải áp dụng nhiều biện pháp để giữ chân khách thuê, một trong số đó là chính sách giảm giá thuê trong thời gian đầu. Chính điều này đã khiến giá thuê trung bình tại khu vực ngoài trung tâm giảm 3,8% so với quý trước.

Còn với phân khúc căn hộ dịch vụ cho thuê, theo dự báo nguồn cung sẽ tiếp tục tăng lên trong năm 2011 ở các dự án rất được mong đợi như Crown Complex và Keangnam Hanoi Landmark Tower.... Chính điều này sẽ khiến cạnh tranh diễn ra mạnh mẽ hơn trong thị trường và nhiều khả năng sẽ tác động đến mức giá cho thuê của căn hộ dịch vụ trong trung hạn.