Công ty nghiên cứu thị trường bất động sản VietRees vừa đưa ra bản nghiên cứu về thị trường bất động sản Tp.HCM. Trong đó cho biết khuynh hướng đầu tư vào căn hộ giá rẻ đang ngày càng rõ nét.

Điều này đang tạo điều kiện cho người dân có thu nhập trung bình và thấp có nhiều cơ hội tiếp cận với nguồn cung này.

Èo uột thị trường căn hộ cao cấp

VietRees cho biết, tỷ lệ giao dịch thành công vào dịp cuối năm trong tháng 12 có nhỉnh hơn so với các tháng trước, tuy nhiên cũng chỉ tập trung ở phân khúc nhà phố và căn hộ có giá trị thấp.

Đối với phân nhóm căn hộ cao cấp, tỷ lệ giao dịch thành công khá thấp và không đáng kể. Lượng kiều hối cuối năm nay giảm mạnh, do đó đã không đổ vào bất động sản như mọi năm mà dành cho sản xuất hoặc trả nợ.

Tình hình tín dụng khó khăn, tình trạng giảm phát của nền kinh tế và đã đến thời kỳ đáo hạn các hợp đồng vay thế chấp bằng bất động sản nên có nhiều bất động sản đã và đang được bán ra với mức giá khá thấp, thấp hơn so với mức giá bán ra ban đầu của chủ đầu tư.

Tổng dư nợ cho vay bất động sản chiếm gần 10% tổng dư nợ của toàn hệ thống ngân hàng, khi đến hạn ngân hàng đòi nợ, dẫn đến nhiều chủ đầu tư, nhà đầu tư phải bán dự án, bán sản phẩm của mình với giá rẻ.

Nhiều doanh nghiệp bất động sản bị thiếu tiền mặt để duy trì hoạt động và rất khó vay thêm tiền ngân hàng. Mặt khác, có thể thấy hiện nay một số ngân hàng đã ký gửi bán các bất động sản cao cấp được thế chấp của khách hàng và gia hạn nợ để khách hàng có thời gian bán bất động sản thanh toán hợp đồng vay.

Nguồn cung căn hộ thuộc phân khúc trung bình thấp khá hạn chế, nên thị trường thuộc phân khúc này cũng không có chuyển biến gì so với tháng trước. Có nhiều trường hợp “săn lùng” bất động sản căn hộ cao cấp với giá rẻ của những người bán tháo bất động sản.

Đồng thời thị trường cũng xuất hiện tình trạng thăm dò giá của người bán thông qua giá bán niêm yết rất thấp nhưng chưa thực sự muốn bán vì bán ra sẽ lỗ rất nhiều, còn để giá cao (tuy có lỗ ít) nhưng khó hoặc không thể bán được vào lúc này.

Căn hộ cao cấp có thể được xem là khá ế ẩm, đặc biệt nhiều căn hộ tại khu Phú Mỹ Hưng và nhiều khu khác tại quận 2, quận 7 tuy giá đã giảm rất mạnh (>50%) nhưng cũng rất ít người mua. Với các diễn biến thị trường hiện tại, VietRees dự báo sau Tết Nguyên đán, giá các căn hộ cao cấp sẽ tiếp tục đi xuống.

Dự báo thị trường và chiến lược dài hạn

Dù giá đất nền dự án đã xuống thấp nhưng vẫn còn rất xa với những người có nhu cầu thực sự về nhà ở nên giao dịch cũng rất thấp. Nếu có nhu cầu về nhà ở thực sự những người này sẽ chọn mua căn hộ hoặc nhà phố chứ không mua đất nền, do đó giao dịch vẫn rất chậm.

Nhiều dự án đất nền của ở quận 7, Nhà Bè có nơi đã giảm 60% nhưng giao dịch thành công vẫn rất hiếm. Nhiều nhà đầu tư thì lo lắng không biết khả năng bán lại ra sao trong tình hình kinh tế khó khăn và thị trường đóng băng như hiện nay.

Nhiều công ty trước đây mở rộng đầu tư kinh doanh bất động sản đã quay trở về với các ngành nghề kinh doanh chính của mình. Nhiều chủ đầu tư, nhà đầu tư thứ cấp gặp nhiều khó khăn, không có tiền mặt và không có khách mua. Nếu tình trạng này kéo dài thì theo một số chủ đầu tư bất động sản yếu vốn có nguy cơ phá sản, phải bán lại dự án với giá thấp và rút khỏi thị trường trong năm 2009.

Hiện nay, theo quan sát và ghi nhận của VietRees, đã có nhiều cán bộ quản lý cấp trung và cấp cao hiện đã rút, tạm rút khỏi ngành này hoặc chuyển đổi công tác qua lại giữa các công ty bất động sản.

Theo VietRees, các chủ đầu tư bất động sản nên chuyển hướng vào các dự án căn hộ có giá bán phù hợp với người thu nhập trung bình, thay vì nhắm vào các dự án có giá thành cao như trước.

Các dự án giá trung bình, có thể bán nhanh, quay vòng và thu hồi vốn nhanh, từ đó tiếp tục tái đầu tư phục vụ cho những khách hàng có nhu cầu thực sự, vì nhu cầu của nhóm khách hàng này vẫn còn bỏ ngỏ và chưa được khai thác nhiều.

Tình hình thị trường bất động sản với những diễn biến hiện nay dưới tác động ngày càng nặng nề của khủng hoảng tài chính và suy thoái kinh tế toàn cầu lan rộng, việc dự báo thị trường bất động sản Việt Nam dường như đã tăng thêm mức độ ảm đạm. VietRees nhận định khả năng hồi phục của thị trường trong năm 2009 là rất khó.

Khuynh hướng đầu tư sắp tới cho các doanh nghiệp

Có thể nói năm 2009 thị trường sẽ có nhiều khó khăn hơn so với năm 2008. Nhiều nhà đầu tư, đầu cơ bất động sản sẽ phải đối mặt với việc trả nợ ngân hàng, trong khi giá nhà đất thì vẫn chưa có dấu hiệu hồi phục.

Theo VietRees, sau Tết âm lịch, thị trường bất động sản sẽ là sân chơi, cơ hội hấp dẫn dành cho các nhà đầu tư vốn dồi dào, có chiến lược đầu tư dài hạn.

Thị trường sụt giảm sẽ làm hạn chế tối đa tình trạng đầu cơ, thị trường sẽ nằm trong tay người mua chứ không còn trong tay người bán như trước kia.

Khuynh hướng chuyển sang đầu tư phát triển nhà giá rẻ, bình dân để thu hút số đông khách hàng đang diễn biến ngày càng rõ nét hơn. Nhiều doanh nghiệp đang có kế hoạch và xúc tiến đầu tư vào phân khúc thị trường này, hứa hẹn trong tương lai, người dân có thu nhập trung bình và thấp có nhiều cơ hội tiếp cận với nguồn cung này.

Theo nghiên cứu của VietRees, các doanh nghiệp nên đầu tư vào nhà ở căn hộ có diện tích tương đối khoảng 40-60 m2, kết cấu tốt, vật tư thiết bị tương đối - không cần phải cao cấp, giá bán 10 triệu/m2 hay thấp hơn, giá trị căn hộ khoảng 400-600 triệu/căn thì sẽ thể thu hút được nhiều khách hàng.

Đối tượng khách hàng nên nhắm tới là những gia đình trẻ, sinh viên, nhân viên, cán bộ công chức đang sinh sống và làm việc tại Tp.HCM.

Thực tế đã có các chủ đầu tư nước ngoài đang quan tâm đến phân khúc thị trường này, do đó các chủ đầu tư trong nước cần nhanh chân hơn vì đối với phân khúc thị trường này, theo VietRees, các doanh nghiệp Việt Nam có thể có nhiều lợi thế hơn các doanh nghiệp nước ngoài.